近期執政黨推出多項房市相關政策；無論利多或利空，不管效應如何，
都已讓買方心生觀望，買氣因而遲滯。
加上選舉將近，干擾愈來愈強；展望下半年房市，仍難樂觀以對……
文／施絢傑
自去年地方九合一大選大敗後，民進黨政府確實動作頻頻；因為價格依然高懸而成眾矢之的的房地產市場，自然成為遭祭旗的對象之一。如今，被業界稱為最狠一招的平均地權修訂，隨著上月子法公布，效應應將逐一兌現。其中，預期受到衝擊最鉅的，當然是預售市場。
但弔詭的是，就目前看來，條例修訂的殺傷力，似乎被過度誇大了。不可否認，現在市場上短線買盤確實變少，但其實去年政府宣示抓紅單後，炒作氣焰就開始消退。
政策多與空 影響待觀察
再從業者近期宣稱的銷售成績判斷，預售市場似乎也未受影響；像是年初就開始銷售的二重地區指標大案『都廳大院』，不但就是預售，而且到現在週來人還有接近百組水準。該案實價登錄資訊很快將揭露，到時候就會知道，平均地權修訂的衝擊力是不是真有那麼大。
至於上月陳建仁內閣推出的囤房稅2.0，是否會成為下一波影響房市買氣的重大變數，也還要再觀察。畢竟全國總歸戶的認定方式，目前為止還不得而知；何況多數房東不繳稅由來已久，透過免徵囤房稅鼓勵持多屋者釋出房源到租賃市場，是否能夠收效，更是未知數。
不過有一點不能否認，剛性自用需求，理論上不受以上修法或加稅影響，同時間甚至還有所謂利多浮現，那就是人稱新青安專案的內政部優惠房貸再加碼，額度從八百增至一千萬，年期同步延長至四十年。只是，四十年期房貸並非新產物，而且實際上不見得划算，是否產生預期效益，也還待驗證。
單看上月市況，整體狀態果然變化不大，一方面依然是重劃區明顯優於市區，新案靠著新鮮感，就算價格可能更高，詢問度還是優於舊案。總的來看，各區低總價產品反應明顯還是比較好；種種跡象都顯示，儘管檯面上是自用買盤成主力，但市場上仍有為數不少的置產目的者。
置產族仍在 低總價續熱
進一步觀察實際推案狀況，總案量似有縮減，但依然不乏指標大案；如機捷A7特區的『丹麥花都』，可售戶數近五五○戶。二重重劃區這頭，重量級業者打鐵趁熱，甲山林、潤泰都接續推出新案，颳起人氣旋風的『都廳大院』，二期也已在醞釀中。
土城永寧工業區『土城帝寶』，兩期量體合計近七五○戶，開價近六十萬／坪；林口新市鎮森聯最新案『Classy Home』總銷近百億，成交價據稱五十萬／坪起跳，同區『聯廣闊境』總量體也有近一二○戶，更重要的是均價據傳破六字頭，為新市鎮天價。桃園高鐵青埔特區歷經短暫的價量停滯期，但下半年也再度活躍，站前商業區據了解已喊出超過六字頭。
不少地區新案價格持續拉高，但也有走勢相反的區段。一度供給量超大的淡海新市鎮，應是前期推案陸續交屋，待售量體中成屋比例拉高，價格因此出現若干鬆動跡象；據了解，上一波率先下殺價格的寶佳建案，最近再度傳出二字頭成交價。不過這是否是全面性發展，還待後續觀察。
至於台北市，還是以都更、危老案為主流，甚至也開始擴散至新北一線區。而這當中，大安區忠孝東路四段巷內『將捷之居』即屬危老案；可售僅十戶，不過仍話題十足，因為據稱是知名作家瓊瑤故居改建。
選舉干擾 銷況難提升
指標案持續推出，市場話題熱度不退，但外界真正關注的還是價格。說到這裡，主政者到現在似乎還活在平行宇宙；房價明明依然居高不下，短期內也仍不見具體鬆動，但這七年多來實質主導民進黨政府相關政策的內政部政次花敬群，上月有關房價的發言，卻又讓外界滿頭問號。
花敬群的說法是，平均地權修法加上囤房稅2.0等所謂改革上路，他直斷炒作歪風將被壓制，樂觀預言房價將開始下修，『房貸負擔率』更可望重回二十年前的『甜蜜點』。
短線炒作當然非眾人樂見，佔多數的無殼蝸牛，也一定樂見房價大幅下修。但說實話，光是從金融穩定層面，房價就不可能真跌回當年水準，據此，房貸負擔率要回到花所言的甜蜜點，唯一可能性是民眾收入倍增；但你知我知，這也是幾乎不可能發生的狀況。主事者心態如此和庶民社會脫節，無怪乎上月中凱道前集會遊行活動，主辦者會再度舉出居住正義大旗為號召。
只是，因為主辦者本身因素，讓居住正義訴求遭到模糊，但各方候選人還是拋出對應政策；儘管目前多只有大方向，如何具體實踐則尚未著墨。但不可否認地，隨著選舉持續加溫，相關議題將進一步發酵，對房市的干擾也會愈來愈大。
據此可預見的是，今年下半年業者推案腳步或許將維持不變，但現時濃厚的觀望氣氛也還不會退散，銷況也將難以擺脫上半年的相對低檔。
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