文／王奕淳
近日，仲量聯行於今（2024）年第2季季報記者會中指出，北市A辦市場對高品質辦公空間的需求與日俱增；未來3年陸續釋出的新供給將使租戶的選擇性增多，更凸顯綠認證建築及管理品質，對於租金成長及維持進駐率的重要性。
在新供給釋出以及企業追求高品質辦公空間等情況下，本季度台北核心商業區 A級辦公室的租賃成交量，以53%的季增幅、240%的年增幅達10,517坪；位居核心的四大商業區中，以其他商業區 （主要為松江南京及西區）占比45%的成交量體居冠，其次是信義商業區地44%。
進一步觀察需求來源，可發現產業趨向多元化，過去1年的需求以科技及醫藥生技產業為主，本季則是航空相關產業與零售、財務金融業。
在供給提升帶來更多辦公空間選項之餘，企業也更加重視預算控制，進而增加租賃談判的彈性；本季台北市核心商業區A辦租金成長趨緩，相較上季的1.1%，本季以0.1%的增幅達平均月租金3,196元／坪。另外，本季約1.3萬坪的新供給也將空置率進一步推高至7.3%，達連續兩季度呈現上升的走勢。
即便如此，核心商業區各分區市場淨去化量皆為正向，顯示A辦市場仍在吸納自B辦或非核心商業區搬遷之需求。
南港商業區 A辦租賃本季成交量為6,578坪，相當於台北核心商業區成交量體的62%。本區過去需求以科技業為主，但在第2季則以財務金融占比為多，其次為醫藥生技及零售相關；部分租戶考量南港高鐵的便利性，由內湖地區搬遷至南港，該區本季平均月租金達2,311元／坪，漲幅持平；空置率則因需求強勁而呈現12%，低於上季的14%。
展望下半年台北A級辦公室市場，考量企業對於高品質辦公空間的需求仍然存在，新供給應持續穩定去化，空置率緩降的同時，也增加平均租金微幅上揚的可能。
此外，有鑑於辦公室升級與ESG等相關議題成為近來焦點，仲量聯行也發布《台北市A辦供給現況及升級趨勢報告》，對北市自用及租賃的82棟A級商辦綠建築標章取得現況進行盤點，結果顯示，已獲得LEED或EEWH綠建築認證或候選的量體面積，已超越亞太地區平均51%的水準達54%，並在22個指標城市中名列第9，其中以台北101規模最大。
而在企業重視自用大樓永續規劃的趨勢下，綠相關配套措施在爭取用戶出租這方面也同時成為關鍵。針對用以提供租賃的65棟A級商辦進行調查，顯示已獲得綠建築認證或候選的大樓有29棟，佔租賃總供給面積達57%；相較之下，提供綠電方案的大樓仍然稀缺，僅有13棟、佔租賃總供給面積29%。
仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，北市A辦市場未來競爭會更加激烈，物業管理和ESG配套措施將成為吸引租戶的關鍵指標；為滿足租戶的需求，業主應及早進行相關升級規劃，以提升市場競爭力。
資金充沛、建商獵地 商用不動產投資市場表現佳
台灣資金動能充沛，自2019年實施境外資金匯回管理運用及課稅條例以來，台商資金回流使全體銀行存款餘額每年增加約3兆元，並在去（2023）年達到6.2%的存款餘額年增率。根據中央銀行統計資料庫數據，今年5月銀行承作購置不動產放款月增1,326億元，達16.84兆元；較去年同期增長1.11兆元，年增率達到7%。
另外，由於景氣回溫、AI題材帶動等因素，商業不動產市場上半年交易火熱，整體交易額超越去年上半年，合計711億元達19%增幅。
以資產類別分析，上半年以廠房暨物流中心交易額的218億元居冠，除占比33%外，更超越該類別在去年全年的交易額。其次是需求同樣旺盛的商辦，以205億元達占比31%。
若以第2季分析，累計交易額則達新台幣351 億元，達同季度交易額10年來次高。其中也以廠房暨物流中心為主，以年增277%達185億元佔總體交易額過半。在工業用素地需求旺盛、供給較少之下，持續攀升的價格讓部分開發商及企業以購入舊有廠房重建，作為資產增值的策略，預計景氣持續擴張將會進一步帶動工業類型產品交易。
以購置的目的分類，本季商業不動產多是為了進行資產重整再開發，占總成交金額將近一半達49%，如海悅以55.1億元收購新北市新店區高職。科技及製造業等自用型買家也持續購置廠房暨物流中心、廠辦及商辦，合計投資額達168億元，占總成交額27%。
土地交易方面，今年上半年合計年增77%，達約857億元交易額；其中以住宅用地為大宗，累計交易金額387億元，占比45%，主要買方為開發商購入存貨。
本季度開發商仍積極獵地，累計交易額365億元，較去年同期成長23%，其中以住宅用地175億元，以及商業用地127億元，各占48%及35%。
仲量聯行商業不動產部董事總經理侯文信表示，回顧第2季整體資本市場交易，升息影響減弱，市場回歸需求大於供給，在AI題材帶動企業新建擴廠的需求下，整體工業及辦公不動產的交易額上升。展望下半年，預期發展將延續上半年的市場熱度，但仍需觀察政府未來舉措。
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