文／住展雜誌
台中市黎明（單元二）、辰億、弘富、大夫第等自辦市地重劃案涉及龐大利益，爭議頻傳，虛灌人頭、袒護業者、暴利歸私等質疑時有所聞，監察院調查發現，存在長期疏忽審核費用負擔、缺乏公義與必要性評估、對開發公司的定位與管理缺乏明確規範等問題，嚴厲指責開發利益淪為私人壟斷，嚴重違反社會公平正義，自辦市地重劃成為財團圈地掠奪私人財產的工具，昨（16）日公告糾正台中市府、內政部，要求從法制面通盤檢討。
缺乏公益性等評估 漠視不同意見
監察院表示，自辦市地重劃對於土地所有權人財產權益影響甚鉅，台中市府在受理上述自辦市地重劃區申請時，僅將私有土地所有權人及其面積超過半數以上的同意，作為核准的唯一考量，未評估審查公益性、必要性，以及是否適當與合理，甚至忽視不同意參加者的意見，且常以涉及私權糾紛為由，草率回應異議者的陳訴意見，顯有不當。
計畫書過簡略 費用負擔比不合理
再者，上述自辦市地重劃案涉及龐大資金需求，然而送交台中市府核定的重劃計畫書過於簡略，也缺乏完整的財務評估與詳細成本分析。
監委認為，台中市府對於重劃會所估列的費用負擔，長期以來疏於監督審核。台中市府歷年來核定的自辦市地重劃計畫書中，各區費用負擔差異巨大，從每公頃344萬元至9,762萬元不等，且其中半數地區費用負擔比超過15％，甚至逾20％。
相較台中市府近年公辦市地重劃的費用負擔比率僅9.03％至10.45％，自辦市地重劃的費用負擔比率明顯不合理，也隱含低估重劃後平均地價的可能性。
自辦市地重劃虧損 不合理難想像
監委指出，台中市府公辦市地重劃盈餘動輒數千萬元以上，但截至今年5月底，台中市轄內共計12件自辦市地重劃案完成財務結算，其中竟有11案虧損，虧損金額自15萬餘元至1,774萬餘元不等，不僅不合理，更令人難以想像。
盈餘全歸開發公司 自辦淪為話術
監委說明，自辦市地重劃名義上是獎勵人民自辦，但因涉及層面甚廣，加上龐大的財務需求，實務上普遍由開發公司出資並主導重劃運作，更直接以「開發成本」為名義，取得重劃取得的抵費地。
監委痛批，美其名是開發公司以抵費地抵付其投入的開發成本，盈虧自負，實際上卻讓重劃盈餘全歸開發公司所有，開發利益淪為私人壟斷，嚴重違反社會公平正義，不僅違反獎勵土地所有權人自行辦理市地重劃的立法意旨，更讓「自辦」一詞淪為話術。
自辦市地重劃 財團圈地奪財工具
內政部方面，監委指出，內政部對於開發公司的設置管理、人員資格、代辦費用、業務執行及抵費地的處理，至今均無明確規範。
加上自辦市地重劃的法規疏漏頻傳，不時出現虛灌人頭、袒護業者、暴利歸私等質疑，監委認為，內政部未能提出有效因應對策，也無法確實督導地方政府落實審查自辦市地重劃業務，造成自辦市地重劃成為財團圈地掠奪私人財產的工具，顯有怠失，內政部應從法制面通盤檢討。
缺優先實施法源 違正當行政程序
監委強調，實務上都市計畫是以附帶條件方式，劃設整體開發區，指定以市地重劃方式辦理開發，部分都市計畫甚至規定優先由土地所有權人依獎勵重劃辦法自行辦理。
然而現行都市計畫相關法令，不但沒有優先實施自辦市地重劃的法源依據，也未規定應以公開方式舉辦聽證，不符正當行政程序原則，內政部需要檢討。
最後，監委施錦芳及高涌誠指出，主管機關應全面檢視現行相關重劃法令及實務運作，針對不足或違反之處儘速研議修訂法令規定，並於自辦市地重劃涉及地上物拆除與住戶搬遷等情形時，特別注意是否符合適足住房權規範，保障人民居住權益。
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