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空屋去化難!寧可擺爛也不願「破盤殺出」? 他直言「囤房真相」:真的很難賣

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
「囤房稅2.0」的目的是提高囤房大戶房屋之持有稅負擔,藉機逼他們釋出手上房源,以量制價來減輕市場上房價持續上漲的壓力。而目前各地方政府已緊鑼密鼓配合修正地方房屋稅徵收率自治條例,鼓勵建商和房東釋出空屋。不過,囤房稅的調漲對於多屋族影響到底多大?從近期的銷售狀況觀察,各地房價仍持續高漲,似乎讓人難以明顯看見多屋族對於囤房課稅的壓力與威脅。
 
根據內政部統計顯示,全國待售餘屋自111年第1季逐季攀升,112年第2季增至9萬462宅,直到第4季時,全台待售新成屋已破10萬宅;不過相較去化程度高於預期的待售中古屋,存量已降至近2年低點,僅剩約7.46萬筆物件。馨傳不動產智庫執行長何世昌曾表示,下半年二手屋市場恐面臨「量縮價漲」,主因是上半年成交量已高,下半年若要續增不容易,且全國中古屋待售筆數存量已降至近2年低點,幾乎沒什麼賣壓,供給量少,相對成交量難以放大。
從近期的銷售狀況觀察,各地房價仍持續高漲,似乎讓人難以明顯看見多屋族對於囤房課稅的壓力與威脅。圖/好房網News資料照永慶盤點新北市八大重劃區的房市表現,新莊的副都心重劃區和頭前重劃區的平均單價都高出新莊區均價的25%。圖/永慶房產集團提供
何世昌也說,下半年賣方拿翹、買方追價的情況不會改變,如果今年全年建物買賣移轉登記棟數約35萬棟,而目前二手成屋待售存量只剩約7.46萬戶,推算大約是2.5個月庫存量,顯示二手屋供給緊繃;由於二手屋貸款變難、利率變貴,預料會有部份需求流入預售市場,進而分食二手屋交易量。
 
而空屋議題長期以來一直成為各大房產論壇的熱門話題,日前也有網友PO文指出,「連農產品生產過剩寧願銷毀堆肥也不願便宜賣破壞行情價,更不用說房子了,寧願空屋擺爛也不願便宜賣房破壞行情,因為房市行情是建商的核心利益,傻子才便宜賣吧?」這番話曝光後,掀起不少網友熱議。「房子放著就會漲價何必賣,現在很多空屋、店面也是寧可沒人租也不降價租,房東根本不缺錢」、「房地產的持有成本低,一年的房屋稅、地價稅才繳多少?房價、地價每次漲都是1坪好幾萬起跳」、「現金流夠的人當然可以不賣,至於現金流沒算好,不得不賣的人就會賣,剛需人數就在那邊,剩下就是看誰撐得久」、「要等整個大環境崩盤,囤房客才會願意殺出。」
 
不過也有內行人指出,「房子是越用價值越差,只是土地是隨著時間、政策、人口等因素而上漲,所以感覺是房子越來越貴,實質上是土地越來越貴」、「土地放再久也不會壞,所以值錢的是土地」、「其實地方偏鄉很多透天老屋是放到爛的,便宜的甚至只要1~2百萬,差不多就是建地價格,房屋價值已經歸零,周圍沒有新住戶的需求很難賣,有些持有人根本不住附近,連掛出來賣都嫌麻煩,或是產權複雜」、「空屋擺著通常概率是賣不掉,真的是虧錢也賣不掉」、「如果不缺錢為何要賣?如果留著沒壞處,那賣掉的好處又是什麼?」
 
住展雜誌企研室總監陳炳辰分析,目前買房熱況不用多言,創造出的房貸餘額與相關數據也不意外,不過建築貸款餘額年增率下滑也不一定就代表建商謹慎,而是有其他操作手法,建商對於現況態度是以量制價,非常惜售舊案、惜推新案,也反映在不時傳出的封盤、配貨等市場消息,而現階段房產並不怕賣不掉,因此演變為建商貸款慢慢來就好。
 
陳炳辰說,目前中古屋賣方也在價格上愈有期待,且態度堅持,要是屬於知名社區,或是含裝潢、帶租約等優勢,更是屢有傳出咋舌價,賣方不怕賣不掉,畢竟不少新屋的開價漲勢更驚人,比價效益也會彰顯中古成屋優勢,尤其對於換屋族群來說,其本具備資產,但又對新屋房價買不下手,常見轉戰中古屋。

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