一個區域的房市，如果只靠內需，或人口成長停滯、外流，那麼供給通常不多，行情也難向上提升；要是又缺發展前景或題材，市場肯定是平淡無奇。位居桃園縣西南，位置相對偏僻的新屋，區域房市即長年處於這般狀態難以突破……
文／施絢傑
位於桃園市西南端的新屋區，西臨臺灣海峽，是本市四個濱海行政區之一；東毗中壢、平鎮，北接觀音，南鄰楊梅及新竹縣湖口、新豐鄉。全區面積約85平方公里，是全市第六大行政區。
本區最早的開墾，可追溯至清康熙年間，不過當時只有沿海發展及港口通商，未進入內陸。直至乾隆初年，廣東凌豐人羅允玉，海豐人范文質之五子相繼渡海來台，才向內陸推進。
後來，羅家往大溪墘一帶發展，范姜氏於東勢（今東明村）一帶居住，然因番人出草，遭殺多人，又不敷居住，乃於現今新屋一帶新建樓宇，分而居之，人稱『新屋』，遂成往後庄名及現在地名。
農業為主 房市平淡無奇
由於靠海，新屋開墾時間相對早，且因水利設施發達，成為北台灣魚米之鄉。事實上，新屋是全台首屈一指的農業鄉鎮，所產稻作，更是全國食米重要供應來源之一。
然近代工商掛帥，農業鄉鎮縣市因此變成發展相對落後的區塊，加上交通上陸路運輸快速取代水運，偏遠、靠海的農漁業鄉鎮人口快速流失。這些狀況或趨勢，對區域房市都是不利因素，而新屋就是落入這樣的困境。
本刊市調資料顯示，新屋歷年房市供給零星，推案數少，規模也不大，基本上成屋居多，歷年預售案量極有限；以2011年往前推十年期間，以2005年最多，不過也才略高於200戶。
不過來到近十年，情況稍見轉變；2013年新屋預售案數雖仍僅5個，但推出戶數卻超過百戶，成屋供給也逾120戶。隔年成屋供給額續增，將近140戶，總銷金額更創歷來新高。
近年預售增 市場格局變？
之後幾年新屋房市供給雖看似回復往日平靜，但2019年預售案量再度突破10億大關，2021年更突飛猛進，年度預售案量超過36億，這當然又是歷年新高；更重要的是，之後至今（2023）年的推案量，預售都高於成屋。
是什麼理由或條件，讓這些年新屋房市一反過去常態，不僅推案總額大增，甚至轉為預售型市場？以下將新屋再分成市區（新屋都市計畫）、其他非都計區及過嶺重劃區頭洲段，進行較詳細的分析；從中可發現，近年新屋房市轉變，原因和新屋本身關連竟然不大……
一、市區（新屋都市計劃區）
本區為新屋都市計劃核心範圍，主要有中華路（北連觀音、南接楊梅）、外環道路及中山路114縣道（西接中壢市區）等幹道，新屋國中、小及區公所都在本區內。
公部門機關及主要商業區都在此處，因此生活機能還算完整；然本區往西是永安漁港、往北到觀音、往南是楊梅富岡，往東則是南桃園發展核心中壢。「前不著村，後不著店」，區外客進入可能性極低，房市買盤幾乎全賴內需。
在完全靠內需的前提下，最受到桃園二線區在地客的平價透天，就成本區推案主流。只是這個平價，隨時間演進，還是逐年提高；十多年前，800萬以下才能稱低總價，近年基於跟漲等原因，已拉到1千萬以下。
除了產品面外，單一推案規模偏小也是內需型市場的特徵之一，新屋市區也不例外。一般來說，總銷規模逾2億的個案，在市區已算大案。至於預售，大抵只有握有在地口碑的建商，才有推出的空間。
2010年後全台房市上演資金行情，價量俱揚；本區房價雖也上漲，但無具體題材襯托，漲幅因而有限，加上都計範圍原本就不大，因此供給量還是偏少。甚至可以說近年新屋房市，完全不曾往市區聚焦。
二、非都計區（含66快道周邊）
從都市計畫角度看，新屋發展範圍頗為侷限，但以行政區論，新屋非都市計畫範圍其實很大；而基於交通帶動房市的不敗鐵律，近年實際出現較多推案的區段，則是新屋都市計畫東及北側，也就是66號快速道路行經區塊。
實稱台66線的66號快道，起自觀音，中間經過新屋、平鎮，最後接到大溪；2011至2014年各路段先後通車，但主要是2014至2017年間，新屋至高榮（楊梅）段立體化改善工程完成後，周邊推案才明顯增加。
一方面是進階交通動線支援，再者也是基於市區可開發腹地不大，本區成為近年新屋主推案區之一，中華路巷內『大清雄讚』及二期『大清雄讚2.0』，則是近年最具代表性之指標案。
價格方面，儘管為非都計區，但畢竟有快速道路賣點，因此價位並不一定比市（都計）區低；近年價格上揚的大環境因素，還是帶動本區房價跟漲，目前本區實際行情大都來到20萬／坪以上，當然是歷史新高。
產品面方面，儘管少數個案推出相對罕見的大樓，如上述大清案，但基本上還是透天為主。最值得注意的是客源變化，本區發展初期當然還是區域客佔大宗，但近幾年根據當地銷售業者透露，外地客比例已明顯增加。
三、頭洲地區
本區位中壢、楊梅、觀音及新屋四行政區交界地帶，屬同一都市計劃，通稱過嶺地區。而屬新屋的部分則是頭洲，沿貫穿過頭洲的中山東路幹道往東，就會接到中壢市區，因此論相對位置，頭洲算是全新屋區最有優勢的地段。（屬不同都市計畫，以下僅做整體概述，不帶個案。）
過去過嶺推案，主要位在屬中壢的過嶺及楊梅的高榮地區，產品多為透天，新屋頭洲相對稀少。之後高鐵軌道及旁邊道路建設徵地，因此除中壢、楊梅這一側的過嶺重劃區外，新屋這頭也劃定一塊「頭洲重劃區」。
當地業者看好本區可直通高鐵特區，加上土地成本低，因此前往本區推案。當然一開始集中過嶺重劃區，之後該區價揚加上可開發土地減少，業者才開始轉往頭洲推案。
只是，可能還是門牌偏見影響，頭洲市況未能真正出現變化或有所突破；雖然推案量確實不少，但比起真正熱門的區段還是落差不小，甚至產品也一直是透天為主。近年本區價格走升，主要是大環境因素及隨過嶺段跟漲，不過價量擴張速度，還是遠高過市區或66快道周邊，新屋在地客比例也一直都比上述兩區低。
位置偏遠 僅頭洲價量增
由以上分析可發現，新屋位置偏僻、交通易達性稍差，往年罕見外來客；如此封閉、內需型的市場，價量自然較不易出現快速或大幅變化，且無論業者推案或消費者購屋，心態都偏保守。
於是儘管近年資金行情及升格題材等，桃園多區房市出現價量齊揚，但新屋則「風平浪靜」。
然從數據面來看，近年確實出現若干變化；前文提到近年新屋房市供給明顯增加、推案型態轉變，也都是事實，但那是過嶺重劃頭洲段所帶起。也就是說，扣掉頭洲，新屋房市基本上還是維持量少價穩（漲少）。近幾年突破1字頭行情，主要是隨大環境因素上漲。
高價推擠效應 外地客增加
不過大環境因素造成更重要的轉變，其實是在客源結構上。如前文所述，扣除頭洲外，過往新屋幾乎都靠區域客稱起買氣半邊天；不過近一、兩年，外來客確實增加。
至於原因，一方面應是新屋房市推案重心轉到頭洲和市區外圍（非都計區），前者有高鐵連通道路，後者則有66快道，確實都有利引進外來客源。然而其實更重要的推力，還是來自於桃市其他地區價格率先走揚；儘管新屋之後也跟漲，但價格還是相對實惠，又還是以透天產品為主，當然容易產生高價推擠效應。
房市外來客增加，理論上區域人口應該出現增勢。然而，實際數據卻又非如此。根據新屋戶政事務所資料（詳見人口狀況表），至2007年為止，本區人口還呈現緩步正成長，然之後一度負成長。來到2015年再翻轉，兩年後全區人口回升到4.9萬以上，不過之後就一直在4.9萬左右徘徊、不上不下，至今（2023）年底止，都未突破2007年近5萬人的歷史高點。
人口難成長 房市另類穩定
往年新屋人口衰退，當然是人口外流及出生率驟降導致，這也是台灣多數農業鄉鎮市的共通現象；後來人口回升，則應和頭洲供給增加有關。但既便如此，這幾年新屋人口仍陷入成長停滯，暗示外來客增加，仍不足彌補原本的人口流失。
新屋人口成長停滯、流失，以一個農業鄉鎮來說，沒啥好奇怪；但有趣的地方在於，桃園市又是近年全台人口成長且年輕化最明顯的直轄市之一，這讓新屋的人口趨勢，放在整個桃市內，顯得特別「狀況外」。而以新屋目前主客觀條件論，在可見未來內，上述人口趨勢恐仍難扭轉，因此無論價量或產品趨勢，大概都將繼續維持現在的另類穩定狀態。
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