在重劃開發及雙捷運題材強力發酵下，新莊房市一度交投熱絡、價量高速擴張；爾後官方祭出調控，投資氣焰才略降溫、行情下修。不過近年建設題材陸續兌現，本區價量終獲支撐能量……
文／施絢傑
位居台北盆地西南側的新莊區，面積19.74平方公里，東接三重，南隔大漢溪與板橋相望，西鄰泰山，北與五股接壤。除丹鳳為山坡外，區內幾乎都是平原地形；加上淡水河、大漢溪圍繞，因此農業興盛。直到清朝乾隆年間，都是北台灣主要稻米產區之一。
聯外交通 牽動區域發展
新莊地名的由來或意義，則就是按字面解釋：「新興的村莊」。早期台灣以水運為發展命脈，新莊多平原、又有河流流經，有利發展與人口聚集，無怪乎成為當時的「新興」聚落。
然清嘉慶年間，淡水河道日漸淤積，水運式微，新莊失去發展優勢。光緒年間修築北台鐵路，新莊才重現生機；但後來鐵路改道，新莊又再度失勢。
不過，新莊畢竟是進入大台北盆地之必經孔道，日治時代日人刻意經營，使得新莊商業活動又見活絡，之後更成為當時台北州重要工業區之一；新莊的現代化、城市規模和重點產業活動，大約在當時底定。
由以上發展歷程可知，交通左右了新莊的發展。從最早的水路，陸路之鐵道及平面道路，到近代中山高汐止至五股高架段、二省道高架，甚至晚近的捷運等，都是帶動新莊發展的重要動力，也是區域房市的基石。
捷運開高走低 供給仍爆量
不過，新莊早年房市發展卻起伏不定；原來，新莊當地蓬勃的工業活動，固然為區域房市帶來足量、穩定的藍領客源，但卻也對區域質感造成負面觀感。
2004年後市場景氣復甦，新莊跟著回溫。無論上或下新莊，都出現大型個案，預售案量更重回百億大關。接著新莊捷運線啟動規劃，但新莊房市供給卻未擴增，原因判斷應是該線總機廠所在的樂生院遷移爭議未平，使全線通車時程一延再延所致。
上述「障礙」一時難以消除，新莊房市卻先出現躍進式發展；金融海嘯隔年新莊全區預售案量破百億大關，隔年更暴增至5百億。2014年更誇張，爆出超過650億案量；即便扣掉實屬樹林生活圈的大豐紙廠變更造鎮案『超級城市』，仍超過530億。
是什麼因素，讓捷運題材未能全面發酵的新莊房市，突然就否極泰來，預售案量大爆發？以下將新莊再分成上、下新莊，及與泰山交界處共三大區塊，進行更詳細介紹中，將嘗試提出若干答案。
上新莊
以三泰及新樹路為界，大略可將新莊分成兩大區；東北側是當地通稱的上新莊，新樹路以西則為下新莊。上新莊面積較大、住商地目為主，2009年預售市場爆量前，新莊推案主要就位在上新莊。實際可再細分為中平地區及舊市區，約以幸福路為分界，近年北台重案區之一的副都心及頭前段，也都在本區內。
一、中平地區
本區由中山路、思源路及幸福路等幹道所環繞；介於中平國中和新莊高中之間，長條狀，由茂德機構主導的自辦重劃區為推案核心。兩大重劃區發跡前，茂德就已在本區推出『歐洲村』系列案，搶搭當時還不明朗的副都心話題。
該系列案早期（約2004年）開價都在1字頭，之後便隨市場景氣連年上揚，到2008年Q4『凡登』已開到28萬／坪。不過緊接著發生金融海嘯，加上副都心及頭前段開發進度落後，本區行情因此出現停滯。
然之後美國印鈔救市加上馬政府大幅調降遺贈稅，啟動台灣房市資金行情，接著2008年底環狀線一階定案，隔年底副都心中央合署大樓動工，頭前段首案更傳出秒殺狂銷，前述『凡』案牌價因此順勢拉高到49萬／坪。不過此時兩大重劃區已先後崛起，本區又開發近尾聲，當然不再是上新莊房市焦點所在。
二、舊市區
地方行政單位及綜合體育場所在的舊市區，範圍約是幸福路以南到主幹道中正路。由於是新莊早期發展重心、機能完整，加上新莊捷運線沿中正路修築，使得本區行情最早站穩2字頭。不過全區街道蜿蜒狹窄，可開發土地不多，中正路路幅不寬、交通流量又過大，因此推案量遠遜於中平地區。
本區原本熱度遜於中平地區，不過樂生院爭議後來暫告落幕，讓新莊捷運得以分段通車，本區因而迎頭趕上甚至超越中平地區；2007年Q3『全坤峰景-觀峰』號稱完整街廓開發，牌價直上35萬／坪，創當時新莊最高。
後來資金行情起，新莊房市焦點轉至兩大重劃區；本區雖受惠新莊線題材，不過兩重劃區也有捷運（機場及環狀）且更勝一籌，故本區也退居市場配角，不過畢竟還有都更想像空間，因此能見度仍在。
如2017年間，中正路『泰舍至善元』便標榜新北市最大規模都更案，開價更衝高到60萬／坪以上。兩年後先建後售、近新莊站，量體超過200戶的『永鼎帝京』也是都更案。
近幾年本區仍有零星推案，不過位置大多近65號高架，實際還是和副都心或新開發的塭仔圳重劃區比價（相對低價）。換言之，除非再出現類似上述『泰舍』及『永鼎』規模的新案，否則本區應該不再是新莊房市焦點所在。
三、副都心及頭前重劃區
早在1997年首次頒布，面積約100公頃，設定為新北第二都心的副都心計劃，以及為安置二重疏洪道拆遷戶而規劃，面積逾45公頃的頭前重劃區，無疑是近年新莊房市焦點所在。
根據原始規劃，副都心及頭前重劃區皆預計2007年底完成作業，前者將有中央級部會遷入，國家電影中心也座落於此，北側與五股交界處還擘劃知識產業園區；更重要的是，機場捷運從副都心北側經過，環狀線則貫穿兩區，與機場捷運垂直交會。
多項題材形塑夢幻遠景，業者當然因勢利導；2006年8月副都心出現第一宗推案『最高峰』，儘管開出26萬／坪當時新莊最高價，但據稱反應不錯，讓各建商躍躍欲試。不過副都心因經費而進度延宕，頭前重劃區還有周邊鐵皮屋遍佈、質感不佳的問題，因此建商持續觀望，推案時程遞延。
不過，這實是風雨前的寧靜；隨著副都心及頭前段開發進入收尾階段，土地標售創佳績，加上適逢房市資金行情，頭前段第一宗建案，興富發的『新富都』金融海嘯後隔年趁勢推出，立刻造成轟動。
題材+資金 秒成投資樂土
儘管無前例可循，系列首案「藝術首席」還是順著市場大勢開出35萬／坪高價，但仍近乎秒殺。同年底中央合署辦公大樓動土，點燃本區價量狂燒火苗，除興富發外，知名建商如國泰、大陸、太子、遠雄、冠德、麗寶、華固、宏盛、亞昕、寶佳、鄉林等全數到位，本區儼然成為一線建商兵家必爭之地。
至於行情，先起跑的頭前段，成交從30萬／坪上下一路飆高，約一年後漲幅已達五成之多。2000年底副都心也現新案，行情當然順勢從5字頭起跳，產品則兩極化，不是二房以下小坪數，就是50、60坪以上大戶格局。
在兩重劃區帶動下，新莊全區價量跟著擴張。然當時兩重劃區投資比例高，致使漲幅快且大，泡沫疑慮浮現，更被認為是後來央行祭出房貸管制、政府開徵奢侈稅的主要對象。爾後投資客果然逐漸退場或轉戰他地；儘管仍有若干自用客，但市場熱度已不可同日而語。
2015年後全台房市降溫，兩大重劃區則是頭前段先修正，行情滑落到3字頭；2017年成屋重推的『皇翔御花園』，即祭出3字頭破盤價（2014年預售開價69萬／坪）；雖3字頭戶數不多且登記事務所，但已引發價格下修骨牌效應。
近年價反彈 已非市場焦點
降價讓利潮加上機場捷運、環狀線一階先後完工營運，區內商場設施又陸續成型，國家電影中心也落成，區域買氣逐漸回溫，開發商也恢復信心，再推新案，加上這時浮現缺工料議題，價格又慢慢往上拉高，目前少量新案開價成交都普遍佔上至少5字頭，地點較佳者如近捷運站或公園者，甚至是坐6望7，幾乎回到最初全盛時期的高水平。
另外，或許住宅量體已太多，這幾年包含副都心和北側的知產園區，開始出現純商辦或廠辦規劃的工商業類型推案。
儘管兩大重劃區價量再度擴張，但同期間新北還有其他新興重劃區竄起，且兩區其實都已邁入開發近完成階段，因此已不再是新北房市領頭羊。
下新莊
從中正路一路往西走，到輔仁大學時，就代表下新莊到了。本區面積比上新莊稍小，工業區為主；商業活動僅在四維、富國路一帶商業區，知名商城—鴻金寶商業廣場就在此處。簡單說，上新莊是政商，下新莊則是工業。下面將下新莊再分成後港及丹鳳迴龍，做更詳細介紹。
四、後港地區（含工業區）
本區範圍約從新莊市中央地帶的大片工業區延伸向西，一直到民安路、後港公園附近，而鴻金寶商城，約位在本區核心處。由於和上新莊之間有大片工業區相隔，故發展較為封閉、自成一格，房市供給量相對少，區外客源有限，唯一例外是稍有地緣關係的樹林客。
本區歷年推案量不多，但工業區開發成本低，因此整片帶狀工業區，過去偶見住宅開發案，多以相對低價當賣點，一般都反應不惡。特例是金融海嘯當時預售的『峰景鳳翔』；該案實屬丹鳳地區，未作地目變更，基地近6千坪故以造鎮社區及近捷運站為訴求，重點是當時開價達40萬／坪，而同期下新莊一般行情根本還不到3字頭。
近年代表案例，則為2014年Q3推出首期的『super超級城市』造鎮案。該案基地是工業區（大豐紙廠）變更住商區；實際位板橋溪崑、樹林及本區交界處，生活圈屬樹林及溪崑，門牌有板橋及新莊，業者包裝行銷當然強調板橋相對低價。至於2021年四月的『華固國家置地』，則是純粹的工業區開發，產品為廠辦。
扣除工業區開發或變更案外，本區一般推案規模都不大，客源則以在地客居多，另有少數來自板橋者。至於新莊捷運，因設站位置故，對本區房市的拉抬有限。
五、丹鳳及迴龍地區
本區是新莊最西側、也最偏遠的地區，再往西走就是桃園龜山。不過本區可由二省道中山路通泰山、林口，進而連往中山高，交通反而比後港便利些。
只是中正路、中山路口車流量龐大，還有來自工業區的大型車輛，加上中山路又是新泰地區主要聯外動線，使得本區交通易壅塞，也難吸引區外客。此外，本區緊鄰林口台地，愈往西地勢愈高，不利發展。綜合以上，過去本區房市發展相對貧瘠，行情為全新莊最低。
2004年後捷運題材熱炒，舊市區開發趨飽和；丹鳳房市熱度直線上升，不但出現多宗大型推案，還吸引不少衝著捷運而來的外地客和投資客。於是本區突然成了中平地區以外，新莊另一推案重鎮。
只是，本區先天問題仍在，因此之後很快又降溫；直到金融海嘯後才又熱絡起來，原因則包括捷運題材發酵及兩大重劃區起飛帶動，但更重要的則是上新莊價漲，導致愈來愈多消費者出走至下新莊。
於是，本區推案開價從金融海嘯前2至3字頭一路漲，2014年初『麗寶‧双璽』竟已開到53萬／坪，不但超越後港，漲幅和速度甚至不輸上新莊。
只是，本區的先天發展限制並未改變，故價格翻漲，幾乎就是比價及推擠效應所致。後來兩大重劃區價量修正，本區自然跟著連動。
近年兩重劃區再度加溫，本區卻已是狀況外，推案能見度明顯偏低。原來，本區隔壁桃園龜山門牌的A7重劃區嶄露頭角；該區坐擁中郵園區開發和機場捷運兩大利基，尤其直到去年，一般行情都還在3字頭以下，當然拉走不少下新莊客。最基本的在地客源都被搶走，區域房市當然淪入「無米可炊」的窘境。
新莊泰山交界
除上、下新莊外，本區西側與泰山交界處，也就是所謂塭仔圳地區，原本是違章鐵皮工廠遍佈，毫無都市發展可言；近年在歷屆新北市長推動下，終於出現開發一線曙光……（本區目前推案大多為泰山門牌，因此以下僅做簡單介紹）。
六、塭仔圳重劃區
本區原為淡水河洪水氾濫區，之後區域防洪計畫完成，管制解除，因此官方計畫推動市地重劃。但因徵收經費不足等問題，進度龜速，面積還一度縮編。最後本區切成市地重劃（公辦）及自辦兩部份，根據新北市地政局資訊，公辦區塊再分為兩期，約以中正路為界，一期約276.6公頃，二期則約120.7公頃。
兩期（全區）合併來看，隸屬新莊面積稍大，不過實際上則是二期全屬新莊，一期則屬泰山範圍較廣，區域劃定也較完整，更重要的是較近兩大重劃區，進度也較快，二期則呈狹長狀，因此當然是一期較被看好。
公辦施工中 自辦區先跑
只不過，兩區重劃作業因拆遷等問題延宕多年，直到2020年8月才終於正式公告，隔月動工並進行相關作業；按目前新北勢地政局公告，要到2027年才會完工也就是說要民間開發商進駐公辦區塊推案，恐怕還要再等好一段時間。
拖延如此之久，加上新莊兩大重劃區開發逐漸接近尾聲，因此開發商早就等不及官方龜速開發塭仔圳，很早就先在一期邊陲籌辦兩塊自辦重劃區，分別是已完成的港泰段（11.15公頃），及仍在開發街段的新泰段（約7公頃）。
只是，這兩塊自辦重劃區大多都隸屬泰山，僅港泰一小部分屬新莊。因此從最早（2012年）寶佳『明日城』系列第一期開始至今，兩區大部份推案都是泰山門牌。至於極少數新莊門牌者，單價則相對較高，大概是4字頭起跳。
交投過熱 市況一度震盪
集重劃開發、產業新聚落、捷運建設，甚至中央部會遷入等多項題材於一身，無怪乎新莊會成為開發商眼中的黃金寶地，置產族心目中的投資樂土。
約從2009年第四季起，短短一、兩年內，投資客前仆後繼卡位，加上預售案創造低門檻，兩大重劃區推案大增、房價快速翻漲。之後更從東朝西一路從上新莊漲到下新莊，方向類似的捷運，則恰好成為最佳助攻手。
於是十年內，上新莊從原本2字頭價狂漲數倍，副都心更曾出現近百萬牌價；下新莊不遑多讓，SARs疫情結束後行情還是個位數，之後最高曾衝到5字頭。尤其這樣的漲勢，大概是2010至2013這兩、三年間產生，由此可知當時的投資熱度有多誇張。
只是，在地剛性消費者的實質購買力並沒跟著提升，使得他們被擠到相對低價區，結果上新莊自住客被推擠到下新莊或旁邊的五股、泰山下新莊客則轉到桃園龜山，甚或走64號快道到偏僻的八里。
建設兌現 價量又見反彈
如此發展，當然引發泡沫疑慮，包含2000年起央行祭出信用管制貸款，緊接著馬政府推奢侈稅，一般認為就是衝著新莊的投資氣焰而來。後來美國QE退場，政府開徵房地合一稅，經濟又趨緩，本區價量馬上修正。
所幸，本區發展利多開始逐步兌現：新莊捷運線分段通車，接著副都心合署大樓完工啟用，國家電影中心拍板，機場及環狀雙捷運先後完工營運。這一系列建設兌現，成功替區域行情打底，本區房市價量也進入成熟期，從近年本區剛性需求買家比例上升，價格波動相對收斂，都可茲證明。
然建設逐步兌現的同時，除了大量供給再現消化壓力外，一些潛藏的問題或現象也逐漸浮現。先是副都心這邊，按都計規範，區內商業區建物須有一定比例登記商用（辦公室或事務所），當住宅用就是違法。或因如此，歷來副都心商業區推案中，登記商用的產品，一般單價都稍低。
發展漸成熟 卻仍存隱憂
但從建案銷售期間的包裝操作研判，實際恐怕仍有商用當住宅的違規情況；這幾年該區早期推案已陸續開始交屋，相關問題遲早浮上檯面，只是目前為止，連任的侯友宜市府團隊，似乎還在靜觀氣變，看不出有要拿出對策的打算。
再者，則是重劃區開發密度偏高的通病，也在本區複製。早年重案區之中平重劃區，房子已蓋得櫛比鱗次、棟距過小。近年頭前段及副都心，開發模式和結果也還是沒有太多改善。這將影響居住品質，甚至潛藏公安顧慮。
除重劃區外，新莊房市還有兩大課題；第一是還在開發的塭仔圳公辦範圍，能否成功接棒兩大重劃區，再者則是舊市區市容老舊，仍待大規模街廓再造。唯有以上幾個重點獲得重視或改善，扭轉，新莊房市才有機會真正服膺新北第二都會核心的原始設定，讓這幾年漲上來的房價獲得若干支撐能量。
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