隸屬桃園的龜山，北側劃入林口新市鎮範圍，造成全區發展落差；早年靠著相對低價吸引外地客，但後來價格跟漲後，曾一度回歸內需封閉、供給量有限的市場型態。直到近年大台北房價飆漲，北客南移潮再起，加上機場捷運A7站公辦重劃區啟動開發，為龜山房市挹注豐沛的成長動能……

文／陳曼羚

龜山區位於桃園市東北方，與新北市林口區、泰山區、新莊區、樹林區、鶯歌區接壤，鄰桃園市桃園區、蘆竹區，是桃園市各區中，比鄰新北市最多區者，也是桃園市進出大台北都會區的門戶。

桃園北側門戶　發展甚早

龜山開發時間相當早，1648年荷蘭人的台灣原住民統計中，已出現平埔族龜崙人的紀錄，1683年在清代文獻中首度出現龜崙社的紀載。1741年至1764年之間，漢人大量進入本區西部拓墾，當時已成通往桃園的人口密集區。

日治時期，本區先後隸屬台北縣、台北廳及桃仔園廳管轄，1920年日人廢廳置州，本區改為龜山庄，歸於新竹州桃園郡管轄，並於此時確立本區的區域範圍。戰後1945年改制為新竹縣桃園區龜山鄉，1950年桃園設縣，龜山劃為桃園縣行政區之一，2014年桃園縣升格為直轄市，龜山再改制為區。

龜山地名由來說法有二，一說為取自原住民社名龜崙社（Coullonders）的音譯；另一說與自然地形有關，龜山是由東南部的龜崙嶺丘陵及西北部的林口台地組成，若從空中俯瞰，丘陵似龜首，台地似龜甲，故而得名。

科技工業重鎮　人口逐年增

龜山區面積72.02平方公里，佔桃園市總面積5.9％，人口逐年增加，目前已達17萬多人。本區擁有龜山工業區、林口工三、工四及工五（華亞科技園區）工業區、龍壽工業區、巴頓工業區等，以及A7重劃區的產專區，為北台灣科技工業重鎮之一。

目前區內聯外公路為國1號、台1線、台1甲線、台4線及市道105號；捷運路線則有已完成且通車的中和新蘆線迴龍站、桃園捷運機場線體育大學站（A7）與長庚醫院站（A8），施工中路線為萬大樹林線迴龍站，規劃中路線為桃園捷運棕線（桃園-龜山-迴龍段），將銜接捷運中和新蘆線及萬大樹林線，預計興建完工後從桃園車站到迴龍站僅需約18分鐘車程，可望吸引更多大台北地區民眾遷居龜山。此外，桃園捷運第二階段路網2.0規劃11條輕軌路線，其中「桃園長庚線」可串聯桃園、龜山、長庚醫院及林口特定區。區內並有多條公車路線，另外增設長庚轉運站，整合35條大眾運輸路線，包含26條國道客運路線、4條長庚醫院區間車及5條市區公車線。

都計有時差　各區發展迥異

1964年，中央委由台灣土地開發公司與桃園縣政府規劃開發龜山工業區，總面積131公頃，是早期首批開發的綜合性工業區，於1969年完成。

1968年，政府計劃在林口與龜山一帶成立新市鎮，1975年，發布以林口交流道為中心，開發林口新市鎮，範圍包含北側的新北市林口區及南側的桃園市龜山區，其中龜山區的樂善、文青、長庚、文化等8個里被劃入其中。由於新市鎮橫跨兩縣市，但仍冠名林口，因此新市鎮內不少建設也以林口命名，例如位於龜山區的林口長庚醫院。

由於此特殊情況，使龜山發展被一切為二，民間習慣稱接近林口區的區塊為上龜山，接近桃園、新莊的區塊則稱為下龜山。上龜山主要以長庚醫院A8站和A7站為主，A8站由於長庚醫院及華亞科技園區進駐，加上緊鄰中山高交流道，成為新市鎮擘劃初期，發展較佳的區塊，因有機場捷運及林口交流道，不少往返台北上班的通勤族遷居於此。

下龜山則是與鶯歌及桃園市交界處的舊市區，近北桃園核心區，因此發展最早，區公所也在此。此外，為因應大量移入人口，1992年桃縣府在舊市區附近的楓樹坑地區開闢「楓樹坑重劃區」，釋出約8.66公頃土地，也曾是龜山房市推案重心之一，而迴龍地區隸屬龜山，但和下新莊關係較密切，房市端大多訴求比新莊價格略低。

A7重劃區 啟動房市大轉變

產品型態上，上龜山內的新市鎮龜山段發展成熟、人口密集，以大樓產品為主；近桃市的下龜山舊市區開發早，產品較為多元，以公寓、電梯大樓為主力，另還有透天、工業廠房、農地等產品，較特殊的是位舊市區的銘傳大學桃園校區，因有學生租屋需求，投資套房一度成為區塊產品主流。

楓樹坑因屬新重劃區，初期多是上述兩區較少的透天產品，不過之後房價隨資金行情跟漲，該區開始出現大樓，透天逐漸變成非主流產品，迴龍也幾乎都是大樓推案。

儘管各區最後都是大樓集合住宅為主，但行情存在落差，客源不盡相同。新市鎮龜山段佔地利之便，一度有不少台北客，但近幾年不敵隔壁林口段競爭，回歸為內需市場；舊市區及楓樹坑則一直是在地客為主，不過房價略低於桃園，因此偶見桃園客及鄰近的新莊、鶯歌客。特殊的迴龍地區，則除了在地客外，有不少的下新莊客。

總體來說，以上4區塊近年房市發展都趨近飽和，然而近年龜山新推案量，特別是預售新增供給卻大爆炸。根據桃園市地政局最新統計，2022年1月至2023年1月，龜山區預售屋備查件數3,657件，僅次於中壢區5,255件；龜山區預售屋交易件數為2,511件，低於中壢區3,734件及桃園區2,751件，之中多數預售建案及交易案件來自A7重劃區。

2011年為配合林口都市發展及機場捷運通車需要，並改善A7站區周邊土地開發利用及生活機能，政府透過都市計畫變更程序，以區段徵收的方式辦理A7站周邊開發，並興建合宜住宅，隨著2016年合宜住宅完工、2017年機捷通車及產業專區利多，建商陸續搶進獵地推案，因土地取得成本低，房價相對雙北親民，使A7重劃區躍為北台灣熱門購屋地點，吸引北客及首購族移入。以下就龜山五個次分區進行詳細房市分析。

一、舊市區

全龜山最早發展的區塊，是近桃園區、位處龜山區西南側的舊市區一帶，主要以萬壽路為交通幹道，生活圈以中興路為中心，車程10分鐘內可到桃園車站，因位處區域交界，對外交通動線完整，山鶯路及春日路可接往大湳、南崁交流道，萬壽路有多班客運通往桃園各區及雙北市。

本區因開發早，可用建地不多，近年供給一直稀少，區內住宅多為老舊公寓，過去曾有近十個眷村社區，後來陸續改建為陸光新城、千禧新城等國宅社區，提供當地及龜山工業區員工的居住需求。

1993年銘傳大學於德明路設立龜山校區，當時學生人數約1萬人，宿舍不足，因此本區一度興起學生套房推案熱，周邊住宅多改為出租套房，德明路與明德路也因學生消費人潮而形成小型商圈。

後來行庫緊縮小坪數產品貸款，迫使本類個案改採多戶合併銷售，但銷售熱度已逐步下降，之後又受少子化衝擊，近幾年此類個案已幾乎銷聲匿跡，但周邊桃園、新莊等區房價漲勢凶猛，本區當時仍維持1字頭行情，於是寶佳機構大舉進駐推出大樓案，雖然實際成交都在20萬元／坪以下，但已比過往行情高出不少。

近年在生活機能成熟、鄰近龜山工業區大量就業人口的優勢下，舊市區的房市自住剛需穩定，建案開價已逐步墊高到25萬元／坪以上，靠近桃園巨蛋的預售案開價更攀上3字頭，例如2012年桃園巨蛋對面的『德友巨蛋』，開價達31萬元／坪，2016至2017年先後預售推出的『西班牙廣場』、『山葉太和』及『百川樂沐』，也都開出3字頭，其中『山』案更強調業者創業代表作，開出36萬元／坪的區段新高，『山』案成屋後改名為『太和官邸』，開價降至33萬元／坪。

自『太』案推出後，本區推案價格維持在2字頭，直到2021年開始，本區新案一舉突破30萬元／坪關卡，當年推出的『立冠敦皇8』鄰近桃園巨蛋，為區內少有的透天產品，每坪開價39萬元，2022年半嶺重劃區的首案『鉅慶森悦家』開價34.5萬元／坪，近期登場的『百川博硯』則是重劃區的第2宗建案，開價35至37萬元∕坪。2022年區域指標案是位萬壽路二段，屬中興自辦市地重劃區的『百虹歡璽城』，每坪開價32.5萬元，規劃一般事務所產品，共704個單位，為近年舊市區戶數最多、總銷量最大的建案。

本區房價已漲，但相對鄰近的桃園、新莊而言，尚有1成以上落差，且有生活機能與自住需求的加持，一有新案釋出，市場詢問度便頗熱絡。目前買盤主要來自本地、桃園市、新莊、華亞科一帶。

二、楓樹坑地區

本區往昔楓樹遍佈，故以此命名為楓樹坑，日治時期曾於此地設有茶葉試驗所。本區以忠義路、楓樹路為主要幹道，屬低密度開發地區，保留自然景致，區內生活機能較弱，主要依賴舊市區。

本區發展初期推案以透天產品為主，早期走低總價路線，價格落在700至900萬元左右，後因腹地不大，透天產品案量稀少而改走相對高總價路線，總價動輒1,500萬元以上，使得客源受限、銷售期拉長，於是業者改推出大樓建案。2011年10月，基地位光峰路，量體超過300戶的『璟都國際湯城』，當時開價16.5萬元／坪，與龜山段或桃園區相比，仍是相對低價，因此吸引一定比例外地客，2013年『璟都江山』開價更已漲到23萬元／坪。

近年由於開發腹地不多，新案供給量極低，自2015年迄今本區新案僅8宗，開價則已站穩2字頭，其中2022年本區唯一新案『僑駿青』，每坪開價29萬元，因訴求龜山區僅存2字頭低價案，吸引不少年輕首購族，人氣暢旺。

三、迴龍地區

迴龍地區為狹長帶狀區域，行政區橫跨新莊及龜山，以萬壽路為主幹道，面積不大，因中山高通車前，從台北進入桃園須經過本區，故位居交通要塞，具一定發展條件。

由於萬壽路一段右側為新莊門牌，左側為龜山門牌，龜山側行情略低於新莊，雖然新莊線捷運在本區的樂生療養院附近設總站及機廠，但早先曾因樂生院遷移爭議不斷，本區房市早年幾乎和捷運利多絕緣。

2009年下半年本區出現久違新案『龍鳳學院』，開價20萬元／坪高出區域行情，之後新莊側的房價續漲，本區開價跟漲，2015年系列案第3期『龍鳳一品花園』，開價更衝到36萬元／坪。

之後本區推案零星，開價未再繼續創高，建案如『得意購』、『DODO HOUSE』等，開價仍處於坐2望3，未再繼續墊高，近年供給量更是稀少，最近一宗新案為2020年的『佳佑上境』，至今則無新案登場，不過『佳』案當年開價35.5萬元／坪，後已順利完銷。

由於迴龍地區具備相對低價優勢，且萬壽路一段沿線屬發展成熟的商圈，星巴客、麥當勞、全聯等一應俱全，採買機能便利，加上有龍華科大、光啟高中、迴龍國中小等完整學區，距捷運迴龍站僅約650公尺，且未來捷運萬大線第2期與迴龍站相接，規劃中的桃園捷運棕線末站也設於迴龍站，本區發展值得關注。

四、A8長庚生活圈（林口新市鎮龜山段）

1975年即擘劃的林口新市鎮，早期重要設施如長庚醫院（1978年設立）及華亞科技園區（1994年設立），都位龜山這側，使得早期龜山段發展遠優於林口段。後來擁有更多素地的林口新市鎮，房市轉為蓬勃，龜山段由於可開發空地相對少，雖價格跟漲，但推案熱度遠不及林口段。

2009年後房市上演資金行情，加上機場捷運題材，新市鎮整體房價跟漲三級跳，本區當然不例外，在2015年資金行情最高峰期，本區商業區預售案『惠友雙捷境』就出現45萬元／坪以上開價，之後新案開價多落在3字頭，2017年甚至出現透天成屋案『璞墅』，開價每坪僅19.5萬元。

近年本區以捷運長庚醫院站（A8）為發展核心，該站隸屬龜山區，為機捷直達車的停靠站，半小時內可抵達台北車站，由於近國道1號，客運班次頻繁，公車路線多達43條，往返大台北及桃園便利，加上文化路商圈及環球購物中心提供豐富生活機能，華亞科技園區、長庚醫院和林口工業區有穩定的就業人口，使得本區房市發展穩健。

由於發展較早，住宅飽和，可開發的素地稀少，近年本區新案不多，且規模均偏小，長庚醫院周邊的文化一路和文化二路，因發展成熟、距捷運長庚醫院A8站近，且有購物中心等賣場，目前推案開價已攀升至40萬元／坪以上，2022年公開的『寶品極智2』，開價更來到46萬元／坪，創區域新高。至於文化三路到忠義路二段的新案仍多屬3字頭，不過2021年登場的『峰裕曦月』及『富堡大湖匯』開價也已上揚到42至43.5萬元／坪。

五、機捷A7重劃區

A7重劃區面積約186公頃，範圍涵蓋龜山樂善里、文化里及部分長庚里，南鄰體育大學、長庚大學、龜山第三公墓，西側為華亞科技園區，主要幹道為文化一路，規劃有合宜住宅、產專區、中心商業區、乙種工業區等。

龜山近年新案主要集中在A7站至A8站之間的區域，尤以A7重劃區為大宗，相較本區其他區塊，A7重劃區開發較晚，以下3大優勢讓本區成為北台灣房市熱區。

1、機捷便利：搭乘機捷從A7體育大學站到台北車站及桃園國際機場，車程均在20分鐘左右，大幅縮短交通時間，南來北往更加便利，有利往返雙北及機場就業、出國的族群。

2、產業聚集：A7重劃區的產專區共約45公頃，並劃分為兩大塊，一塊為禾聯碩、順達科技、致茂電子聯合開發的「樂善科技園區」，面積約22.23公頃，車程5分鐘內可抵達林口工業區與華亞科技園區，另一塊是由中華郵政開發，與前者隔著文信路、面積17.14公頃的「郵政物流園區」，預估總就業人口上看3萬人。人口紅利推升住宅需求，自住剛需提供本區房市穩定的支撐。

3、房價親民：相較雙北房價居高不下，本區房價門檻較低，獲不少雙北外溢買盤青睞，吸引部分首購族與換屋族往本區移居。

本區自內政部2010年推出合宜宅政策，遠雄、皇翔、麗寶、名軒等4家建商得標興建的『遠雄文青』、『皇翔歡喜城』、『麗寶快樂家』及『名軒快樂家』，共4千多戶，基地面積171公頃，在2013年辦理抽籤選戶，當時平均售價約15萬元／坪，2016年完成交屋，卻到2017年8月才出現民間首宗推案『遠雄新未來』，推測原因與建商不想和合宜宅強碰、當時房市反轉向下及機場捷運通車時程一直延後有關。

然而不推則已，一推驚人。遠雄推案後不到半年內，本區迅速成為建商兵家必爭之地，推案量風起雲湧；除遠雄外，包含近年全台推案王寶佳、台中的富宇、桃園的竹城等建商，都先後推出新案，其中又以寶佳手筆最大，自2015年迄今已推出約30宗建案。

2019年後本區推案持續火熱，單一推案規模動輒3、400戶，根據本刊統計，2018年上半年北台灣5大重劃區中，A7重劃區已成為推案量最大的區域，推案高峰時期，文化一路上皆是接待中心，沿路遍佈廣告旗幟與POP看板，房市相當熱絡。自2019年起截至目前為止，本區預售推案戶數已逾1萬8千餘戶，總供給量相當驚人，其中2019年位中心商業區『竹城甲子園』、2020年位樂善科技園區的『禾悅花園』、2021年同樣位中心商業區的『大亮．泊』及2022年的『興富發鉑悦』，更是單一量體超過1千戶的超級大案。

2020年之前本區建案開價仍多落在2字頭，主打低總價銷售，可說是北台灣難得的房價低基期區域，但自2019年底富宇在A7體育大學站附近推出『富宇天匯』，開價直上49.5萬元／坪，創區段新高，為本區創下定錨效應後，除2020年的『頤昌豐岳』打出每坪29萬元的開價外，自此2字頭建案已經絕跡，開價全面站穩3字頭，2022年至今預售案開價更是扶搖直上，每坪落在38至45萬元之間，平均開價已來到41.6萬元／坪。

交通壅塞、機能不足　仍是抗性

不過，本區仍有抗性值得注意，首先是塞車問題，由於本區的客層多為在雙北工作的族群，如五股、新莊、泰山、士林、三重等，然而過半建案與A7站略有距離，居民主要交通工具仍以開車為主。

觀察本區往雙北的3個交通方式，分別是走文化一路往北上國道1號、往南走文桃路轉壽山路進台一線，再銜接市民大道進台北市，或走青山路接台1甲進入新莊。然而上述路段，尤其是文化一路及林口交流道的車流量極大，每逢上下班時段，車流壅塞嚴重，是本區最為人詬病的困擾。

有鑑於此，2022年底桃園市府進行A7站新闢道路工程，分為變一、變二、變三道路3個工程案，預計打通文學路延伸至文化一路及樂善一路、牛角坡路延伸至文化一路，及文藝街的延伸，其中變二、變三道路已開始施工，市府期望可有效分散車流；此外，林口交流道改善工程已動工，預計增設立體匝道，解決龜山、林口地區的塞車問題。

再者，A7重劃區的土地開發採取先開發合宜住宅和產業專區，後續才完成公共建設的模式，生活機能仍在發展中，雖然目前已有全聯、家樂福、連鎖藥妝店等進駐，但多分布在樂善國小以北及合宜宅一帶，主要生活機能仍須仰賴A8站長庚生活圈及A9站林口三井Outlet商圈。

此外，本區人口急遽增加，但目前僅有一所樂善國小，部分建案訴求位文青雙語學區，然而文青雙語中小學於去年4月動工，預計明年始招收小一生，是否足以因應未來學童的就學需求，將是小家庭選擇此區考量的因素之一。

另外，文化一路左側，即中心商業區一帶緊鄰龜山第三公墓，對於重視風水的買客而言，實屬抗性之一。不過該公墓目前已經限葬，且華亞科技園區用地飽和，桃園市府預計辦理擴大方案，進行區段徵收，內政部都委會也已審議通過，屆時區塊內的墓地必須遷葬，雖實際執行的時程未定，然而長期來說，對該側的發展可謂利多。

桃捷棕線　下一可期利多？

從上述分析可知，龜山舊市區、楓樹坑及A8長庚生活圈（新市鎮龜山段），房市都各具特色，都曾風光一時。A8長庚生活圈頂著重劃光環，又有長庚、華亞進駐，可說是整個龜山發展最佳處，雖然街廓較為老舊，但交通和生活機能完善，房市發展相對穩定。舊市區有銘傳大學分校進駐，學生套房案曾為主流，現已趨近飽和，近桃園巨蛋一帶的建案較具吸引力。楓樹坑重劃區則是90年代初期龜山重點推案區，屬下新莊生活圈的迴龍地區，腹地更小，房市發展自然受限。

近年以上分區都轉為平淡，但龜山房市反而鋒頭更健，原因當然是A7重劃區快速竄起。然而A7重劃區崛起主因為相對低價優勢，在房價拉升到3至4字頭後，此優勢恐已不再顯著。

2022年國內房市陰霾罩頂，央行多次升息、通膨升溫、營建成本增加及疫情攪局，2023年又有《平均地權條例》修法干擾，使建商推案力道轉為保守，消費者購屋心態也轉為觀望，而本區待售量還不小，根據內政部最新統計，2022年第2季新建餘屋（待售）住宅宅數，第一名為擁有A7重劃區的龜山區3,593戶，高居全國第一，且是唯一超過3千戶的行政區，與上年同期比較，增加2,048戶，增幅高達132.5％，市場備受考驗。

至於其他區塊，短期內都缺乏利多題材，目前可見利多為桃園捷運棕線話題。根據桃園捷運局規劃，本線由桃園火車站出發，經萬壽路二段、東萬壽路、萬壽路一段到新北市新莊區中正路，銜接新莊線迴龍站，全長11.38公里，規劃沿線共設7站，不過實際設站位置尚未底定，2021年已經行政院核定，倘順利通車，屆時桃園車站周邊、龜山舊市區、迴龍及新莊的北北桃生活圈的流動，可望為舊市區、楓樹坑重劃區、迴龍地區的發展加分。

然而捷運局雖預計2029年完工通車，但目前尚無任何進度，所以要看到本路線利多發酵，還言之過早。換言之，未來數年內，龜山房市大概只能看A7重劃區的表現，至於價格優勢與產業園區的建設議題是否能帶來長線的支撐效果，仍有待觀察。

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