約從92年開始的十年房市多頭，大溪的平價透天，曾吸引不少台北客南下購買。
然腹地有限，加上爾後房價快速跟漲，平價優勢不再，買盤潰縮回在地需求。
而隨著近年埔頂開發近趨飽和，大溪房市看來似乎已進入發展末期…
文／施絢傑
位桃園市東南隅的大溪，面積約105平方公里，為全市第二大行政區；東南側是復興區，西與平鎮、龍潭相鄰，北接八德，東北則與新北市三峽、鶯歌接壤。
由於處於山坡及台地交會處，大漢溪又從中貫穿且長年沖刷，形成河階台地及特殊景觀。以大溪國小、綜合運動場為中心的舊市區，及東側住宅區，是大溪早期發展根據地，著名的老街、古厝都在這裡，充滿人文懷舊氣息，更是當地重要的觀光資源。
早期限禁建 發展受阻
讓大溪成為遠近馳名觀光勝地的，還不只是老街；名產豆干是遊憩當地必買伴手禮，有些人更專程到當地慈湖或頭寮謁陵。無論大溪是靠什麼吸引觀光客，都說明當地風貌多元、景色秀麗。
然而保留歷史文化觀光資源，也代表現代化開發受限；兩者孰輕孰重，難有定論。然阻礙大溪近年發展的，還有其他人為因素，那就是限建。
由於老蔣覺得大溪風景與其故鄉浙江奉化相似，後來常駐足此地，歿後陵寢也設在此地（慈湖）；為保持當地原貌，官方設立嚴格禁建令。這毋寧是兩面刃；大溪優美的景致得以保存，但區域建設遭設限，房市發展始終欠缺活水。
時至今日，禁令早已解除；然老市區改建已不易，加上還有保留文史風貌的「重任」，使得大溪近年推案多在郊區。不過大溪房市仍曾蓬勃，推手則還是交通與重劃。
國道加重劃 拉抬房市
國道三號闢建並設置大溪交流道，加上鄰近交流道區域配合進行徵地重劃，同時提供當地重要發展題材及推案處女地。而新處女地，就是赫赫有名的「埔頂重劃區」。
約2002年規劃的埔頂重劃區，是由介壽路、員林路及埔頂路圍成區塊；最大優勢當然是緊鄰國道三大溪交流道，儘管附近有大片工業區，初期機能也不甚成熟，但礙於整個大溪缺乏完整、大片發展腹地，埔頂依然成為後來數年當地房市最重要舞台。
以下將大溪分為舊市區（含慈湖）、都市計劃外及埔頂重劃區三大區塊，而舊市區及埔頂又分屬不同都市計畫範圍。
一、舊市區及慈湖
大溪舊市區範圍，是中華路、信義路、康庄路及勝利路等路段所圍而成。古意盎然的老街是本區代名詞，生活機能其實十分完備，算是開發成熟區塊。
儘管如此，本區房市發展卻乏善可陳。主要是可再開發空間稀少，加上離二高大溪交流道有段距離，房市消費仰賴內需，因此歷年推案不多。
早年本區推案也走平價路線，不過畢竟拼不過二高交流道旁的埔頂重劃區，因此後來部分推案走區隔路線，也就是高總價別墅，有些還訴求大漢溪景觀，如2014年近崁津大橋的『山水雲間』（成屋後更名為『御墅林峰』）。
近年資金行情造成房價全面跟漲，本區因此開始出現大樓案，不過整體供給仍相對少，部份個案甚至已屬非都計區，指標性相對低。
從舊市區幹道之一復興路往慈康路方向，一直到慈湖頭寮一帶之大片山林地（美華、福安里），則是兩蔣前總統陵寢所在處，經濟活動以農業為主，另有零星的觀光農場。由於山坡地加上嚴格限建，因此罕見房市推案。
二、都計範圍外（含員樹林地區）
除舊市區周邊外，大溪的非都計房市區，還有國道三大溪交流道往西南的員樹林地區。該區是大溪往龍潭必經之路，區內知名機構為中正理工學院（國防大學）。
本區距交流道也不遠，但條件略遜於埔頂，因此早期推案少，直到埔頂開發近飽和，本區推案才稍增加。初期產品和埔頂類似，以平價連棟透天為主，後來房價跟漲後，也陸續出現集合住宅案，但不少是同案同時規劃大樓（或公寓）及透天，顯示在地客仍多偏好透天。
行情部份，則一直都略低於埔頂，單價水準長期維持1字頭，也始終以此為主要訴求，畢竟相對位置及機能有些落差；直到近幾年疫情期間房價反漲，本區大樓才出現站上2字頭的走勢。
三、埔頂重劃區
1999年二高北部路段（汐止至香山）開通後，大溪聯外交通能量大進補；而設置（大溪）交流道之徵地動作，更讓高速公路從中（上方）貫穿的埔頂重劃區自此誕生，成為過去近二十年大溪房市主舞台。
本重劃區的擘劃，要追溯至1986年擬定的「大溪埔頂地區都市計劃」；根據官方資料，本區面積443.6公頃，住宅區約169公頃，商業區8.8公頃。計畫變更目的，則是第二高速公路交流道用地徵用。
約2003年起，本區就出現推案，位置多在交流道引道附近；產品則清一色為連棟透天，總價約600萬之譜，通常愈近交流道或埔頂公園者愈貴。此外，可能在地業者規模小、整合能力或意願低，因此推案規模不大，且常見系列推案。
爾後推案迅速擴增，房價也開始出現漲勢；金融風暴爆發前，本區透天平均總價已漲到近800萬，有些甚至更高（也和結構從加強磚造改成RC構有關）；位商業區或主要幹道者還訴求店面價值，故偶見總價上千萬者。
主流為透天 大樓指標性強
透天總價愈墊愈高後，開始有業者改推大樓，藉以壓低總價。然本地人對大樓接受度不高，外地客到此處也是想買透天，因此本區大樓不成氣候。
經過數年快速開發，區位較佳的建地愈來愈少，地價、房價愈墊愈高；南下找尋平價透天的台北客逐漸退場，轉由在地客支撐買氣，市況熱度也逐年下降。
2009下半年起房市上演資金行情，桃園還有升格題材助拳，本區透天產品總價平均已拉高到1,500萬以上，大樓商機再度浮現；桃園在地知名三本建設，及全國性上市業者遠雄，便在2012年先後預售推出『三本天朗』及『遠雄大溪地』。
三本案位埔頂公園旁，開價雖比同區某些透天案還高，但和南桃其他地區相比算低，加上三本在桃園名氣響亮，故銷售尚稱順遂。遠雄案實際已屬重劃區外緣，不過訴求大漢溪景觀，開價超過20萬／坪更創當時本區天價；然本案主要由遠雄粉絲客戶購買，不代表本區有此行情。
無論如何，以上兩案還是創造不小聲勢；兩年後三本再推『三本世界公園』，乘著資金行情浪頭，開價高達25萬／坪；全台推案王寶佳機構，此時也前進本區推大樓案。
價降幅度小 市況續低檔
約2016年後全台房價稍見修正，本區終於又有低於1,500萬總價的透天產品出現，不過是靠壓低建坪達成，少數大樓則多回歸1字頭成交。上述三本案便歷經多次更名重推，後期低樓層據傳成交降至1字頭（最後案名為『三本公園』）。
不過這幾年市場無畏疫情，房價重見漲勢，加上缺工料話題等因素敲邊鼓，本區大樓價格再次走升，而幅度更兇更猛；去年寶佳新推的『合雄豐韻』，據傳喊價「終於」超過3字頭，這當然又是區段新高。
總之，論推案數，本區還是以透天為主，但論指標性和話題熱度，大樓遠勝透天，因為規模落差甚大，像前述合雄案量體超過150戶；但一般透天案，超過10戶就已不算小。
銷況方面，即便供給不多，但還是不順遂，無論大樓或透天，銷售期都不短，量體稍大者更難避免數次更名重推。主因則是高度仰賴內需，且市場走弱時價格下修幅度相對小，和周邊區域無法形成明顯價差；除了在地業者惜售心態外，也在開發規模偏小、成本不易壓低。
曾見台北客 現回復內需
靠著緊臨國道三號大溪交流道的優勢，埔頂房市一度躍進，帶動大溪成為桃園一級熱門房市戰區。不過彼時埔頂房市迅速竄起，靠的是相對低價透天吸引外地客。
後來資金行情及升格題材發酵，加上土地缺乏整合，當地透天總價快速拉高，進而喪失對台北客的吸引力，加上區域發展一直缺乏題材，因此近十餘年的大溪房市，無論產品型態，基本上已完全回到早期的內需格局。唯一和大環境相似的，只有價格持續跟漲。
此外，埔頂本身也有一些問題。重劃區北側是大片工業區，居住品質很難不受影響；工業生產耗電量大，東北側因此設置大型變電所，區內更有多支高壓電塔矗立，堪稱過往該區建案銷售最大抗性。後來這些電塔多數地下化或遷移，但也已時不我予。
還有，整個大溪聯外主靠國道三號，然市區及慈湖一帶連結至交流道仍缺乏多元動線，因此假日幾乎必壅塞。此外，前幾年曾傳蔣家有意移靈，大溪都市計劃限禁建令可望鬆綁甚至解除，但後來也無下文。
本區再發展的最新希望，則是軍方埔頂營區活化案。該案總面積近14公頃，其中住宅用地約站一半，還有社宅預定地；去年已獲行政院核定通過，將進入實質開發階段，預定2025年完工。而展望未來，除了埔頂營區徵收案外，大溪還有其他話題可期。
捷運延伸線 難解腹地限制
首先，桃市府正辦理桃園捷運綠線G01站延伸至大溪埔頂之可行性研究，全線約4.3公里，全採高架、共設三站，預計經費近120億；預期今年完成綜合規劃核定，再花7年施工。
本案主要希望透過在地接駁系統配合，紓解假日觀光車潮，不過從實際規劃來看，埔頂似乎受惠更大。這也不難想像；畢竟從區塊發展或用地取得角度，延伸線走埔頂這邊都更合理。
桃園市府還向政院提報「大嵙崁溪（大漢溪古名）水與綠休閒園區計畫」，也就是整個大漢溪流域的整治重建，包含打造沿岸自行車道、築堤防護及綠化，還有聚落環境改善，總經費約23億，桃市府已在去年8月舉辦說明會，後續計畫似乎逐步兌現中。
只是，以上整治計畫著重在觀光資源更新打造；對區域房市來說，意義更大的還是捷運延伸線。但光有交通不夠，還得有發展腹地配合才行；而埔頂營區案面積有限，仍非解決大溪發展腹地受限的最終答案。還有，桃市剛換黨執政，一些建設規劃是否出現變化，也是必須持續觀察的部份。
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