南桃園觀光重鎮之一龍潭，曾被選為理想退休定居地，且有二高聯外，近年又啟用高原交流道，再加上去年龍科三期擴建計劃正式啟動，看似有諸多題材，房市發展卻不算熱絡，龍潭為何遲遲吸納不了外客移居？
文／朱福山
龍潭位於桃園市南部，北及東側與平鎮、楊梅與大溪相鄰，西南面則與新竹縣關西和新埔相鄰，總面積約7,523公頃，總人口數近12.5萬人，境內小人國主題樂園、石門水庫為其著名的觀光資源，新竹科學園區龍潭園區及民間第一個投資的渴望園區為其重要經濟產業。地名由來，則和市中心那口「龍潭大池」大有關聯。
氣候佳 成理想退休地
本區因處桃園台地，氣候不錯，又有上述觀光資源，2005年曾榮膺天下雜誌策劃「微笑台灣319鄉鎮」專題報導，最具特色鄉鎮第一名，微笑之鄉及最讓人有幸福感鄉鎮第三名，還被列為台灣十大理想退休地點之一。
既然如此，理應吸引不少外地退休客移居至此，房市發展應具備一定規模才是，然而，實際情況並非如此。
若從歷年房市觀察，供給量不多，且個案規模也不大，再加上近年龍潭人口雖有成長，但成長幅度不如預期，近10年人口成長率8.53％，低於平均水平12.38％，房市向來多以內需市場為主，推估與聯外交通條件有關。
龍潭轄區內主要有北二高行經，在2021年中前，往北鄰近的大溪也是觀光重鎮，然因大溪交流道有台66線省道接駁，因此使得北二高大溪到龍潭段經常壅塞；往南的關西交流道，假日也是壅塞路段之一，自然降低外來客前進龍潭意願。
龍科三期擴建 正式啟動
2021年6月底，龍潭第二交流道（高原交流道）正式啟用，不僅可降低既有龍潭交流道的負荷，連帶帶動區域發展，因緩解北二高龍潭至關西交流道的進出車流，還可加速通往渴望園區，帶動鄰近科技園區的發展。另外，桃園捷運路網2.0規劃11條路線，計畫已於2022年5月獲交通部同意備查，其中就包含「平鎮龍潭線」。
談到基礎建設，備受關注的當然是2022年11月間，行政院院長蘇貞昌宣布啟動的「龍潭科學園區三期擴建計畫」，雖然台積電尚未正式證實是否一奈米廠將落腳龍潭園區，但外界推估一旦順利，可望2026年中動工，2028年開始量產。不過，如今大環境走弱，房市冷，此消息一出，對區域影響尚不明顯，主要因為氣候尚未成形，需持續關注後續發展。
以下將龍潭分為「市區」、「都市計畫外」、「渴望園區」及「石門水庫特定區」共4個次分區，分別討論。
一、市區（都市計畫區）
龍潭都市計劃主要範圍所在的市區，機能全區最佳，二高交流道又在東側，自是全龍潭房市最活絡處。不過由於龍潭都計範圍不大，可開發空間有限，歷年推案並不多。
早期本區推案多以透天產品為主，偶有公寓，大樓則相對稀有。2006年後陸續出現大樓產品，如『宜誠歐鄉』、『御松園』，及外圍神龍路『新希臘』，其平均開價13.5萬元／坪，不比同區透天價格低，銷況也一般，可見在地客仍偏好透天產品。
直到2011年桃園升格直轄市議題發酵，桃園全區房價狂飆，原以透天為主的區域，陸續開始主推大樓產品，2013年底本區公開的『慶賀T12』、『來德國美苑』，及隔年『慶賀綠都心』，不僅都蓋大樓，且都以中大坪數產品為主力，平均開價更全超過20萬元／坪。
不過市區大樓熱暨價漲最高峰，是隔年年初，位龍潭運動公園第一排的『紀凡希』所帶起，因為該案平均開價直接跳空，達32萬元／坪，至今仍是龍潭大樓天價。
然而同年第二季央行加碼信用管制，加上隨後財政部推囤房稅、房地合一新制，因而這波大樓熱迅速降溫。更重要的是，本區仍靠區域客支撐，因此當價格超過在地客認知時，市況自然很快走弱。不過由於大樓快速竄起，導致後來透天產品幾乎從市區消失。
本區因可開發空間有限，近年雖續有大樓新案，但推案數已不多；2020年隨著買氣復甦，加上缺工缺料議題發酵，台灣整體房價反轉朝上，本區當然也不例外，醞釀許久、去年中推出的『永琚泱泱澍』，平均開價34萬元／坪再創區域新猷，而近期推出的『囍苑』，更因市區供給少，在市況低迷時，近來都還能有週來客20組的水平。
二、都市計畫外
龍潭都市計畫範圍不算大，2011年後快速開發，市區可開發空間大減、價格又墊高，為了規劃區域客偏愛的透天厝，自然往地價較低的非都計區塊發展；結果這幾年下來，非都計範圍反成龍潭房市的推案主戰場。
由於土地成本稍低，都計外推案原則上比市區便宜，不過若是大地坪別墅或使用高檔建材，還是會有例外。另外，也偶見特殊產品如工業廠房案，甚至蓋在農業或特種建地的案子，過去更曾出現過集村農舍案。隨著國內整體房價水準提升，近年區域推案已少見1字頭開價，且愈接近市區邊陲的推案，開價越高。
本區發展初期同樣多為透天產品，但當都計區價格飆漲時，非都計區也跟漲，因此這幾年，整個都計外範圍的大樓推案確實愈來愈常見；以近幾年來看，大概是透天、大樓各半的情形。
至於推案較集中的，則屬龍潭都市計劃西北側之中豐路潛龍段一帶，西側聖亭路沿線，東側民族路一帶，以及近幾年發展起來的市區北側區塊。近年最具代表性推案，為2015年豐邑建設在潛龍段推出的『大雙城計畫』，推出時恰好碰到龍潭房價漲勢高峰期，加上業主看好市區高價，一口氣推出分兩區、量體超過400戶的大案，平均開價直接跳空達25萬元／坪。
不過此價格區域客難以接受，因此銷售期拉得相當長，且數度更名，目前案名為『豐邑首席匯』、『豐邑菁英匯』，去年初重新推出銷售時，因近年原物料、人工成本漲，平均開價已來到30萬元／坪，與市區同期推案開價落差不大。
至於近年發展起來，沿中興路往北的成功路，主要是因為區域行政中心設置，進而形成一新興小型推案區塊；推案形態方面，近年也開始有大樓案出現，但原則仍是以透天為主的市場型態。
三、渴望園區
台灣從南到北，科技園區帶動周邊房市起飛的例子屢見不鮮，例如新竹科學園區對新竹房市的貢獻，有目共睹。龍潭也曾有類似狀況，就是知名電子大廠宏碁推動的「渴望園區」。
渴望園區由宏碁創辦人施振榮一手打造，1990年開始規劃開發，總面積達172公頃。最初施振榮打算把宏碁的研發及生產線整個搬進園區，地產開發只是附加價值。
儘管政府樂觀其成，但相關法令未完全鬆綁，導致園區開發綁手綁腳，招商亦不順利。2005年渴望園區更名為「龍潭渴望園區」，宏碁另立服務開發公司，改為出售住宅及工業地兼營物業出租；初期推案『渴望村』由宏碁掛名開發，但後來則轉為一般建商推案。
前段提到，龍潭都計外範圍偶見高總價透天，不過要說到龍潭真正的高價別墅專區，應屬本園區。本區定位為低密度開發的科技生活城，其中高達33％屬保護區，住宅及工業用地各僅占約兩成；惟離市區稍遠，機能又顯不足，因此多規劃高檔別墅，訴求有錢有閒、買休閒第二屋的多金族，可說是完全自成一格。
行情方面，由於開發密度低，總價1,500萬元上下已算相對平價，逾2千萬元甚或更高者也不罕見，加上各業者規劃、建材用料及地坪大小等差異，各案間價差不小，總價最貴和最便宜者可能差距一倍以上。不過總的來說，還是比其他區塊同型產品高出一截。
近幾年推案零星，2020年雖高原交流道工程進度落後，但或許當時房市熱潮，帶動本區銷況，如『盧卡小鎮2』、『一品莊園』、『日間青』等都有不錯表現，甚至後續還推出系列2期，如『日間青2』及今年的預推案『一品莊園2』，另外『半九十』為本區稀有的大樓產品，訴求豐富公設，平均開價高達34萬元／坪。
四、石門水庫特定區
要具備避暑條件，當然得要有一定海拔高度，才能在盛夏時節，仍有宜人舒適的氣溫，在北台灣，有類似條件的，大概就屬桃園的「石門水庫水源保護區」。
本區原為風景區，後轉為單純保護水源，原始計畫目的為發揚傳統藝術文化，當中包含預計規劃的風景設施草圖，如飯店或展覽館，但的確也可能是為當年高官設立的避暑行宮。
初期劃定範圍除龍潭外，還包含大溪、復興和新竹縣關西，後因管轄單位轉為桃園，於是剔除新竹關西，計畫總面積也從原先的2,671公頃縮為2,455公頃。在區域利用及開發的規範上，本區劃為商業區者，最早是172.7公頃，後經通盤檢討增至182.7公頃，住宅區則佔147.1公頃，遊樂區226.2公頃、文教區16公頃、公園用地242公頃，其餘全為保護區。
其商業區及住宅區部分，則又有細目規定。商業區為旅館用地；住宅區則一律設為低密度開發，建蔽率40％、容積率150％。此外，本區土地如坡度在40％以上，則完全不得開發，周邊建築開發亦不得將其計入法定空地。如此嚴格的限制，使得本區不易出現大規模的建案開發。另外，也因終年天候涼爽，本區自有房市建案推出以來，幾乎多以休閒不動產為訴求。
基於容積率限制，本區住宅用地要興建大樓，幾乎是不可能任務。本區歷年推出的少數大樓建案，確實也都位在商業區，意即旅館用地上。例如早期的『太平洋水鄉』、『天堂鳥』，每坪開價1字頭尾，採低總價景觀宅作為訴求，然一旦景觀戶去化完，銷售便陷入瓶頸，兩案均曾更名重新進場銷售。
後經資金行情洗禮，當龍潭市區單價一度衝上逼近3字頭時，本區則因地處偏僻，加上幾乎無任何生活機能，房價僅微幅上漲，業者看準低價操作空間，2018年推出『石門雲品』，及隔年二期『石門雲享』，案量在400戶上下，每坪開價則已站上2字頭，隨後還有『石門湯旅』跟進，該案訴求為全區唯一溫泉入府的度假宅，平均開價26萬元／坪。
本區的住宅區則因容積率更低，幾乎只能規劃透天產品。實際規劃上則走兩極路線。如定位為休閒住宅，鎖定多金或退休族群為潛在消費者的產品，並配備高規建材，規劃大戶獨棟或雙併別墅；相對地，訴求鄰近區域客戶者，則會以相對低價、一般規劃的連棟透天產品為大宗。
由於容積、建蔽率低，因此透天是相對合理的規劃。不過和鄰近的龍潭或大溪市區相比，本區透天並沒有比較便宜；對周邊客源來說，沒理由搬到這裡，遑論本區幾乎無生活機能可言，交通也不便。
本區主要且唯一的條件或優勢，就是觀光資源，因此勢必訴求少數、多金的外地客源。但觀察過去市況，本區外來客往往不足，主要是鄰近的中科院人員埋單居多，房價則落在2字頭出。因此，本區建案開發成敗，關鍵還是在產品規劃及質感，能否成功吸引目標客群。
價漲大樓增 主力靠內需
是區域客偏好也好，交通條件不足、難引進大量人口進駐也罷，過往龍潭房市，無論都計範圍內外，都是以透天產品為大宗，大樓相對罕見。
然最近幾年，扣除渴望園區外，龍潭房市大樓案明顯增加；如只看都計範圍內，也就是市區，透天更早就全面退出。但區域客仍偏好透天，當然讓都計外郊區有了發展空間，近年推案數已經明顯高於市區。
會出現以上變化，一來是金融海嘯後房市資金行情效應擴及全台，再者是桃園升格題材增添柴火，兩因素加乘下，導致房價跟漲，如果還是推在地客偏好的透天，單、總價更高，會更難賣。為控制總價，建商只能改規劃大樓。
這些大樓產品，在地客是否買單？或仰賴外地客？過去龍潭只有觀光旺季時，看得到較多外地客，另還有少數退休族群，或來自桃園其他地區的自營商；國道三號增設高原交流道通車後，固然能稍分攤紓解假日龍潭交流道龐大車流，但其功能也僅止於此，並未替龍潭增加高替代性的新聯外動線。
基於短期內聯外交通維持現狀，未來還是很難看到大量外地客進駐。因此，上漲後的價格和變成主流的大樓產品，還是得接受區域客的考驗。
都計外 成主要推案區
於是，經歷一波升格行情後，龍潭房市終究回歸平靜；市區可開發空間愈來愈少，在地客也逐漸接受集合住宅產品，使大樓行情逼近2字頭尾。都計外靠近市區地段的房價，目前也與市區大同小異。
所幸，本區人口持續小幅增加，代表房市內需力道仍穩。基於都計內外土地資源愈來愈少，價格修正幅度有限，未來本區房市開發將更進一步外移至非都計區。產品方面，基於在地客偏好及購買力等因素，預估透天案不會完全消失，但大樓案占比將逐步提升，成為龍潭房市主流。
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