北市首善之區的大安區，行情居全國之冠，主要因區內發展成熟、交通建設完善之故，
區內甚至有不少知名豪宅群聚地；然由於房價飆漲，高端客群有限，
加上整地不易，近年建商推案改以小基地、小坪數產品做為訴求，區內產品呈現M型化發展。
文／朱福山
一般而言，發展程度最佳、機能最完整的區段，通常也是房價最貴的地方，即所謂的「首善之區」。若以台灣，那就是指台北市；如果範圍侷限台北市，則一般民眾認知的區域，多為區內有不少豪宅聚落，整體機能完整的大安區，目前本區的區域行情已逼近150萬元／坪，居台北市行政區第一。
大安區位在台北市中心略偏東南側，東側為信義區，以光復南路、基隆路及和平東路二段為區隔；西鄰中正區，主要分界幹道有新生南路、杭州南路及羅斯福路等；往南過了辛亥路、莊敬隧道後，則來到文山區；北邊則是中山及松山區，約以市民大道為界。
由於開發高度成熟、整體機能完備，交通動線四通八達，大安區向來廣受購屋民眾青睞，也是他們眼中的超燙金地段。
機能完勝 超優質地段
大安區雖因開發時間早，卻無其他同質區域的通病；除忠孝、永康商圈及通化夜市周邊外，一般巷道內住商混雜並不嚴重，以住宅區而言算是上乘，又不失基本的生活機能。近年唯一反例是師大周邊，不過幾經折衝後，目前該區暫且恢復住宅區該有的寧靜氣氛。
本區地段優質的原因，不只在於濃厚的住宅區氣息，還因為境內各級學校一應俱全，更不乏明星級學府；住在大安區，完全不需擔心子女就學問題。
綠地更是大安區的優勢之一；台北市「都市之肺」—大安森林公園，就在轄區內。此外，主要幹道仁愛及敦化南路，安全島上種滿行道樹，堪稱都市中的綠色隧道；再加上幾所大專院校校區內的綠蔭，大安區綠覆率之高，大概無其他區能匹敵。
交通部分，大安區也得天獨厚；早期的忠孝、仁愛、信義及和平，這四個聯絡北市東西兩區的重要幹道，就已讓大安區成為交通樞紐。南北向方面，敦化南北路、復興南北路等，也都是從大安區開始往北直通。
近年進入捷運及快速道路時代，大安區同樣不遑多讓。台北市第一條的建國南北路高架快道，就橫亙大安區；之後的東西向市民大道，也位在大安區與中山、松山區交界處。至於捷運，打開大台北捷運路網，扣除機場捷運、環狀線（第一階段），幾乎所有已營運的各捷運路線，都行經或從大安區邊緣經過。
豪宅群聚地 都更後市看俏
基於以上種種優勢，大安區理當是全台房市最精華區段，保值、抗跌性沒話說，更是早期豪宅群聚地。不過由於開發早，完整、大面積建地稀少，因此近年推案高度仰賴市府推動相關政策，如都更、危老重建，或是捷運聯合開發、國有地釋出等。
區內指名的豪宅案不少，包括總銷達250億元的『宏盛帝寶』，基地前身為中廣舊址；一度被央行總裁盯上的『勤美璞真』，基地為標售國有地而來；另還有『元利信義聯勤ONE PARK TAIPEI』，更是信義聯勤俱樂部原址改建。在政府推動都更、危老政策下，耗時23年整合的正義國宅，也終於以『Diamond Towers 台北之星』之姿全新落成。
然而本區近年的房市產品特色卻是小基地、小坪數設定，尤其在政府頒布危老條例容積獎勵的落日條款後，將其常態化也讓老屋重建案遍地開花，轄區內近4年推案就有3成推案量，基地面積不到百坪，使得產品規劃最小僅8坪，去年更適逢疫情嚴峻、烏俄戰爭、央行升息等利空因素干擾，小宅案反而成為當紅炸子雞。
以下以概略位置劃分，將大安區分為六區，進行更詳細的房市分析。
一、忠孝東路沿線（捷運南港線）
本區北側至市民大道，東至光復南路，西為新生南路，南到仁愛路；捷運南港線與木柵線，恰好呈十字型交叉貫穿本區，交會於捷運忠孝復興站。
2008年金融海嘯爆發前，本區行情還在100萬元／坪以下；兩年後房市掀起資金行情，本區行情很快衝上三位數，至今仍站穩在120至150萬元／坪水準，然而開價走高約落在140至180萬元／坪，房價差異則視基地所在地段及條件而定。
由於房價持續拉高，本區產品坪數自然朝M型化發展；爾後政府祭出調控及新建物房屋稅調高，更讓這幾年本區中大坪數換屋產品猶如鳳毛麟角，近年反應較理想的，則都是二房以下低總價產品，如『親家JIA』、『三創爵鼎』、『太平洋敦南麗舍』等，其中『三』案最小坪數僅9.8坪。
近年本區大坪數產品則以『敦南御所』、『富邦藝樹』及『耑序』為代表，其中『耑』案平均開價則來到240萬元／坪。
區內近期都更、危老話題不斷，主要集中在忠孝復興附近，將有4大案陸續登場，據悉地板價每坪200萬元起，其中以正義國宅都更案『Diamond Towers 台北之星』，總銷約450億元規模最大，斜對面的危老重建案『連雲玥恒』總銷約100億元，以及『富邦忠孝懷生公辦都更案』和『大華建設忠孝懷生都更案』；而捷運國父紀念館站附近，還有日勝生旗下的集順生活科技危老重建案『僑安新村』，總銷逾100億元，預計今年Q1登場。
二、仁愛敦化生活圈
本區東西邊是光復及復興南路，北側至仁愛路，南至和平東路。根據產品及行情等差距，又可分敦化南路、復興南路沿線周邊，以及文湖線科技大樓站附近等共三個次分區。
敦化南路沿線
敦化南路沿線環境清幽、行道樹繁茂，故沿線及周邊巷內推案，多訴求可直通松山機場國門，常見大坪數或類豪宅等級產品，早期孕育出『潤泰敦仁』、『敦南苑』、『璞真一一』等案，其中『敦』案平均開價還曾來到240萬元／坪，不過自『璞』案後沿線已較少推案。
近年大安路上的都更案『吉美大安花園』，由於難得的千坪基地條件，平均開價180萬元／坪；醞釀近4年的捷運信義安和站聯合開發案『首泰信義』，採先建後售，終於於去年底公開，平均開價直接來到250萬元／坪，也是目前大安區開價最高。
但往東不遠處，來到安和路東側通化街、樂利路一帶，或因臨江觀光夜市（又稱通化夜市）之故，小環境略顯凌亂，住商混雜較嚴重，因此房價差了整整一個檔次。
臨江夜市附近近年推案更少，以2013年三興國小對面的『世達斐麗』較具指標。本案推出時正值資金行情巔峰，加上標榜近信義計劃區，故平均開價130萬元／坪，不過仍是大安區相對低價。
復興南路沿線
復興南路沿線部分，環境也不差，但區內有大批國宅，因此近年推案有限，房價水準屬全大安區中間水準。文湖線科技大樓站附近則較特殊，主要是本區有舊官舍，因此曾出現過大坪數高總價產品。
周邊位於敦化南路底、基隆路交叉路口附近的「敦南街」，2007年前原路名為基隆路三段4巷，巷弄數字不吉利經更名後，且因郭台銘曾定居當地，房價不可同日而語，其中2015年『敦南寓邸』最為代表，本案周邊環境差強人意，附近還有變電所，不過標榜臨近敦南商圈，仍以豪宅之姿推出，平均開價190萬元／坪，據悉有不少名人入住。
去年推出的新案『亞昕敦南』，也想仿效『敦』案，平均開價170萬元／坪，後由於諸多利空因素干擾，且該區非豪宅聚落，高出區域行情不少，因此考驗區域客的接受度。
三、大安森林公園周邊
說到大安區房市，泰半會馬上想到豪宅，仁愛路四段和國父紀念館周邊，則是本區乃至全台北市最早的豪宅聚落（國父紀念館附近現大部分被劃入信義區）；安和路及仁愛圓環一帶，則是第二代豪宅區，以前述『潤泰敦仁』為代表。
不過談到大安區的豪宅，怎能遺漏大名鼎鼎的『宏盛帝寶』，該案位於仁愛路與建國南路角地，並非傳統豪宅集中區；但靠著該案的拉抬，後來本區周邊也出現過一些類豪宅規劃。後來真正竄起的新豪宅聚落，則為大安森林公園周邊推案，最早又以大安森林公園正對面、正臨信義路的『勤美璞真』最指名。
早在2005年就推出的『勤美璞真』，之所以名氣響亮，不光是因為坐擁大安森林公園絕佳景緻，而是房市上演資金行情後，盛傳本案轉手價超過300萬元／坪，結果引來央行當時總裁彭淮南關注；包含所謂300萬元／坪彭總裁防線，及後來央行祭出豪宅限貸令，可說就是拜本案所賜。
『勤』案後，本區又有豪宅新代表出線，那就是位於建國路上，信義聯勤俱樂部改建的『元利信義聯勤ONE PARK TAIPEI』。受到豪宅限貸令及房價飆漲導致社會負面觀感等因素影響，本案連同同期其他豪宅案，銷售動作都非常低調。該案正式推出前，早已於檯面下潛銷多時；且坊間一直盛傳，其成交價早已突破彭總裁防線。後來實價登錄資訊揭露，高樓層戶成交單價雖超越『帝寶』，但仍在300萬元／坪以下。
大安國宅後方的瑞安街一帶，及新生國小、金華國中周邊的青田街、麗水街、永康街一帶，也是過往大安區的推案集中區，產品以換屋型居多；其中2021年推出的『基泰大安』，為地上使用權案，規劃13坪的小單位，總價門檻低具優勢；不過，去年推案集中在捷運大安森林公園站後面附近的巷內裡，就有4宗推案，平均開價落在165至176萬元／坪。
四、師大、台大周邊
本區位於台大、師大周邊一帶，推案多位於和平東路二段以南，主要以小宅案為主，且推案基地不少百坪以下，其中基地面積最小為35.3坪的『台大舒曼』，不過或許因快速開發，近年本區連小坪數推案都已相當少。
另外，就是師大校園正對面，原中華電信機房改建，元利建設投資興建的『和平大苑』。本案聲名遠播的原因，則是小天王周杰倫以超過6億元的高價買進本案頂樓戶。不過回歸房市面，『和』案的豪宅光環亮度，仍明顯不如『元利信義聯勤ONE PARK TAIPEI』等同期同級案例；這說明了，本區畢竟仍非傳統豪宅聚落。
五、永康商圈及華光特區周邊
儘管一般認為大安區的住宅區氣息濃厚，不過人聲鼎沸、車水馬龍的忠孝商圈、臨江通化夜市都在本區段內，除此之外，還有師大商圈及永康商圈，其中永康商圈周邊推案，早期多在金山南路及潮州街一帶。
近年本區供給同樣銳減，東門站周邊『PARK259』及『清歡』，是近年本區重要代表案例。前者實屬中正區，不過論地緣，則歸為本區；其2015年初預售時名為『新美齊藝』，規劃95坪以上大坪數，平均開價逼近200萬元／坪，結果反應不佳；2018年重推更名為『PARK259』，產品全改為20坪以下，可做合併戶，開價則小降至170萬元／坪，結果據稱靠低總價及地段優勢，銷況180大度轉變，該案訴求酒店式管理，還提供包租代管服務。
本區推案集中在2021年，共有8宗推案，其中位於潮州街巷內的『虹耀今采』，為地上使用權案，平均開價92萬元／坪，由於入手門檻低，相當受想進駐該學區的客戶青睞；青田街上的『青田618』較特殊，原址建築物為Hijas耶穌孝女會所有，與潤泰建設合作以都更方式重建，平均開價高達192萬元／坪。
六、六張犁周邊
本區位於大安區東南隅；雖然機能也算完整，但論地段價值及房價水準，都是大安區後段班，但畢竟仍是大安區門牌，因此反而成了以較低門檻進駐首善區段的捷徑，歷年推案幾乎都以大安區相對低價為訴求，且屢試不爽。
同樣地，本區近年也隨市場大勢，房價節節高升；金融海嘯前，本區房價還看得到4、5字頭，但資金行情高峰期，本區也出現過開價破百萬的案例。
近年本區以麟光站附近的都更案『耕云』為代表案例；該案2017年初預售，平均開價不到百萬元／坪，規劃2房產品，標榜相對低門檻進駐大安區，又近捷運站、建商也有一定知名度，銷售反應尚可。
另『達永秋鄉』也是都更案，不過規劃坪數稍大，且和獨立書店合作快閃店，更把接待中心打造成文青書店、咖啡店，公開短短30天已全數完銷，博得不少媒體聲量。另一個特別案例是2021年『潤泰大安富陽』，該案為海砂屋都更案，近捷運麟光站、富陽生態公園，其接待中心則設在松山車站Citylink壹號店。
房價續飆漲 市容再造堪憂
大安區高房價，每坪動輒150萬元以上，已非一般受薪階級買得起，雖然政府陸續祭出打炒房、信用管制等政策，試圖壓制豪宅高價持續飆漲，然真正豪宅潛力買家，購屋幾乎不需貸款，且近年豪宅銷售越來越低調，甚至選擇不對外公開，使得檯面上多為中小坪數產品，區內產品則呈現M型化發展。
正因為房價持續飆漲，偏偏不少人擠破頭又想進駐本區，使得部分標榜小坪數、類豪宅的建案，訴求低總價門檻來吸客，然這類高公設的小宅產品，室內實際可用坪數堪慮；另一個本區近年推案基地面積百坪內不少，可想而知重建後對於整體市容更新助益不大。
無論如何，本區發展早，又為首善之區，要發展大規模的城市再造不易，因此本區未來在區域發展上，應多持宏觀思維，考量大面積的整體都市再造，而非小區塊，各自零星破碎的重建。
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