中正區近年新案開價，每坪從7字頭到2百萬元都有，且各分區價格落差頗大，
產品多元從小宅到豪宅都有，主要與早年行政區縮編有關。
近年重大交通建設及讓人引頸期盼多年的「西區門戶計畫」，
將於8年內落實；透過翻轉西區，有望打造北車新國門地標，
創造人流、金流，中正區可說是北市府城市發展計畫的重中之重。

文／朱福山

1990年台北市進行行政區縮編，堪稱權力中樞的中正區就此誕生。儘管博愛特區、台北車站都在區內，然各區塊發展質感落差難以拉近，使得全區房價落差大，產品也不盡相同。中正區之名，則是取自區內的中正紀念堂。

行政區縮編 分區發展差異大

原本城中區，顧名思義為台北「城」牆之「中」，自建城以來，一直是台北城最繁華、最現代化的區塊；南側舊古亭區，取名自存放餘糧的「穀亭」，代表早年該區為農業地帶。因此我們現在所見區內各區塊發展差異頗大，便可知其緣由。

本區地理位置，東臨大安區，以新生南路一段、信義路二段、杭州南路二段、羅斯福路一至四段為界；西接萬華區以中華路為界；南瀕新店溪和新北市永和區相望；北至市民大道與中山、大同區為鄰，全區面積約7.6平方公里，總人口數約14.6萬人。

轄區內有中正紀念堂，及各行政機關、總統府、博愛特區，及全國交通樞紐的台北車站，因此本區堪稱為全台政經核心。

本區客源5、6成為本地，除大安客外，其他外來客較分散，以捷運沿線的區外客稍多，外縣市也有；不過，像是北側的城中、善導寺周邊，則以地緣性客戶為主。客層及產品方面，由於中正區高房價因素，排除信義、仁愛周邊的豪宅地段，近年主要以小宅、低總價產品為主流，除自住客外，一代幫二代置產的也不少。

來不及供貨 先上帆布跟網路

近年本區供給與買氣都不錯，2019年329檔期，台北市除北投區外，中正區則屬供給次多的一區，總銷近百億元，產品以小宅為主，而這一波的小宅推案則一直延續至今；甚至到2020年底，因銷售速度過快，新案建照來不及取得，導致不少建案不能開賣，只能先上帆布、網路來曝光。

2021年中新冠肺炎疫情大爆發，來人、買氣都大幅下修；甚至延燒到2022年底，更因俄烏戰爭使得國際原物料及人工成本大漲，加上升息、九合一選舉多項干擾因素，不少推案從年初就一延再延，2022年下半年景氣則在谷底盤旋許久。

據住展雜誌統計，中正區的供給量在2019年來到近10年新高，共735戶大關，然而在2020年初疫情爆發後逐年遞減，統計至今年11月底僅279戶，總銷共230.8億元，其中光是指標案『新光人壽總統傑仕堡』，總銷就佔了140億元。

以下將中正區先以愛國東西路概略分為南北2區，再進一步細分共6個區塊，分別討論。

一、愛國東西路以北

1.仁愛及信義路一、二段周邊（中正紀念堂東、北側）

本區大部分原屬大安區，區內多機關、學校，如中正紀念堂、台大醫院、台大城中校區等，因此原本就是北市高端住宅區；以往多見換屋產品，更不乏豪宅等級。

前幾年資金行情導致房價狂飆，本區單價很快衝上3位數，2013年底更出現平均開價200萬元／坪的特殊個案『天玥』。後來房價一度鬆動，本區因住宅質感佳，實際成交仍要120萬元／坪以上，仍是北市高檔房價區。

不過，因為總價過高，且區內完整大塊基地難尋，加上後來北市調高房屋稅的關係，本區陸續出現不少中小坪數產品，銷況也都不錯。其中包括『PARK 259』，前身為2015年初推出的預售案『新美齊藝』，規劃破百坪產品，因反應不佳，1年半後改成15至19坪的小宅案，重新進場，竟變熱銷。

位於仁愛路與金山南路口附近，近臨沂街一帶的推案，則因基地條件或地段等因素，常見規劃中大坪數產品，因此單總價相對較高；例如位於台大城中校區東側的『奧斯卡雍居仁愛』、仁愛路二段上的『璞園至仁愛』，及附近的『富邦醴仁』，其中『璞』案平均開價再度回歸挑戰200萬元／坪。仁愛路上今年底則有『菁席』，規劃小坪數的複層式產品，為市場上少見，備受關注。

本區位於善導寺周邊的新案平均開價約在150萬元／坪上下，而前述仁愛臨沂名宅聚落一帶，平均開價則在175至200萬元／坪左右。

2.博愛特區周邊（中山南北路以西至中華路）

本區大致從中正紀念堂往西延伸，一直到中華路東緣，是多數中央政府機構及總統等高官官邸所在區域，即博愛特區。區內重慶南路、衡陽路周邊區域，更是北市早期商業重鎮，現如今可開發土地甚少，歷年供給量有限。因此，一旦出現推案，都相當受矚目，近3年僅5宗推案，其中1宗還是重推案，扣除重推案，近3年供給量不到200戶。
然而近年推案，銷售反應不盡理想。如博愛特區周邊，2015年初衡陽路上的『一頁城中』(稍後以『君奕城中』之名重推)，隔年又有『上京棧』，中山堂旁則在2018年出現『昇陽榮町』(稍後以『昇陽城中』之名重推)。
推究原因，以上3案平均開價都在3位數以上，不過畢竟本區住宅質感特殊，外地客較難接受，本地客又對價格不認同，因此儘管推案期間幾無競爭對手，量體也不大，但銷售速度卻相當緩慢。

總統府斜後方的『皇翔紫鼎』，則仗著小區塊超高維安等級，規劃豪宅產品，2013年首推時平均開價高達135萬元／坪，不過由於本區段實非豪宅地段，該案銷售期拉得相當長，甚至到2019年還以副案名釋出，降價銷售。
今年僅1宗推案『向陽上冠』，屬都更案，可售戶數不多，加上預計隔年第1季可交屋的優勢，潛銷時帆布一曝光就吸引各界目光，詢問度高，然下半年因眾多利空因素干擾，去化走緩。除『向』案平均開價140萬元／坪特殊外，近3年博愛特區推案平均開價115萬元／坪。

二、愛國東西路以南

3.捷運古亭站（師大）周邊

本區屬舊古亭區範圍，以捷運古亭站為中心，討論範圍延伸，從捷運中正紀念堂站南側至師大商圈周邊一帶，西邊則到重慶南路以東。

由於捷運古亭站為綠、橘兩線交會站，因此本區推案多集中在其周邊，基地位置臨大馬路，房價多站上3位數，位於街、巷內則在9字頭上下；產品多以小坪數為主，更不乏挑高或複層式的規劃，企圖製造「高度」利用想像空間，淡化房價偏高事實；近年代表個案則有『將作城心』、『花齊匯』、『羅丹』、『古亭匯』等。

另外，位於南昌街一段的『大將豐喆』，為近年少有的地上權產品，該類產品過去多為房市票房毒藥，然因近年消費者買不起市區房子，推出時竟成為高房價的解藥，銷售表現優於市場預期，平均開價66.8萬元／坪。
往南，師大商圈經住宅區居民多年抗議噪音、油煙影響居住品質，商業活動範圍已轉型為在地型商圈，早年還有投資型店面產品，近年幾無推案。

往北，靠近中正紀念堂南側，由於地段稀有，且整地不易，推案價格不菲。2021年推出的『中正首賦』，基地位於中正紀念堂第一排，強調稀有景觀視野，平均開價175萬元／坪，隔年附近金華街口再推出危老案『富享榮華』，開價同前案，公設比僅29％，據悉為近年北台灣唯一公設比低於3成的華廈、大樓危老案（據本刊調查，多數危老華廈、大樓案公設比介於33％至39％之間）。

往西，本區今年指標案『新光人壽總統傑仕堡』即位在此，為新光傑仕堡系列案，該系列以往「只租不售」，本案為繼2007年『新光瑞安傑仕堡』，難得再度推出的住宅案，採先建後售，雖總價門檻高，但今年以來仍有陸續成交，行情140萬元／坪起。

4.重慶南路三段以西（植物園、國語實小一帶）

本區還可細分為和平西路二段南北兩側。北側距古亭站不遠，區內有植物園，換屋產品居多，如2015年推出，重慶南路上的『四方荷韻』。另外，區內因國語實小、建國中學之故，偶而也會有訴求小坪數、低總價的學區型置產產品。

植物園旁的潤泰豪宅『松濤苑』，則是相當特殊的案例。該案從用地取得到建築規劃，都話題不斷，但仍無損其價格，實價登錄都相當高，最高更達270萬元／坪，是全台第3貴豪宅，更被蘇富比國際物業譽為「全球5大豪宅」。

至於和平西路以南區塊，雖只隔了一條主幹道，質感卻是與汀州路以南的區塊，即舊古亭及雙園區較類似，行情則比汀洲路、牯嶺街一帶稍高。2019年推出的『品陽大苑』，因小環境供給少，近植物園、國語實小，開價3位數出頭，高出區段行情不少。

本區近3年無供給，但隨著捷運萬大線一期，預計於2025年底完工，且在本區設有捷運植物園站，不少建商已在附近整合囤地，預計最快今年底將推出小宅案『南海1號苑』。

5.羅斯福路三段（捷運台電大樓站至公館商圈）

本區距汀州路頗近，但仗著羅斯福路主幹道優勢及鄰大安區（近台大、師大校園），開價硬是比汀州路一帶高出一截。產品則與古亭站周邊類似；由於有台電大樓及公館兩個捷運大站，因此早年也是小宅案當道，代表案例為捷運公館站共構案『戀戀台大』。

不過後來幾年情況卻大轉變；約自2012年古亭國小對面都更案『台大Opus One』開始，羅斯福路沿線冒出許多中大坪數換屋產品，如同年稍後推出，公館站附近的『台大寰宇堂』。

2018年後，此趨勢變本加厲；該年度先後推出的『冠德羅斯福』、『潤泰新雙子星』及『正隆天第』，3案皆為都更案，且規劃為換屋產品。其中『潤』案相對特殊，該案被判定為海砂屋後，業者主動回收並重建，使得聲名大噪；然從都更取得增額容積角度，潤泰不僅贏了面子還賺進銀子。

該案位於汀州路、辛亥路口，開價卻仍比照正臨羅斯福路上的推案，價格偏高；唯一優勢便是屬舊建照，公設比僅19.6％，銷售反應不差，而另外兩案銷售速度則不如預期。

本區位於捷運台電大樓站周邊的新案開價約在130至150萬元／坪，捷運公館站周邊新案平均開價130萬元／坪，若位於汀州路上，公館商圈內的新案，質感稍差，開價不到百萬元／坪水準，汀州路三段沿線新案開價則落在120至130萬元／坪。

6.汀州路以南區塊

早年北市行政區縮編，新的中正區併入了一部分舊雙園區，而汀州路以南的長條型區塊，基本上就屬舊古亭及雙園區。由於區域質感和中正區其他區塊相差甚遠，因此一直是全中正區最低價地段。

2015年左右，正當北台灣房市出現修正走勢，開第一槍的建案『太平洋之森』就在本區。該案還在整合階段時，就因釘子戶龍腦事件聲名大噪；2016年第一季預售更祭出最低7字頭開價，本案在中正區同期多數區域仍喊價3位數字時，祭出相對低單價，確實引發話題，也帶動後來的價格修正潮。
接著2018年推出，位牯嶺街、屬都更案的『森城大院』價格也走類似路線。在相對低單價奏效之下，兩案都規劃中大坪數，但銷售反應都不錯。

不過之後本區價格又扶搖直上。2020年在牯嶺街，也是都更案的『永陞林語堂』，以鄰牯嶺公園及完整基地為由，平均開價高達95萬元／坪，跳脫小區行情。區內近年難得大基地推案，為2021年第三季位於韶安街巷內的都更案『國雄中正』，訴求鄰近植物園、青年公園之間，平均開價來到區段新高100萬元／坪。

之後近一整年本區無供給，直到今年11月，廈門街最南端才又釋出『華和淳萃』，平均開價96萬元／坪，為同年度中正區全區唯二沒破百萬元的個案，吸引北市及中永和的區外客，詢問度高。

另外個案基地若位於牯嶺街、廈門街一帶，近水源快速道路，訴求景觀宅，平均開價約在90萬元上下，若位於本區巷弄內的，平均開價則落在80萬元／坪左右。

明年兩題材 盼支撐高檔行情

近年中正區缺乏短期推案題材，但區內素地難尋，區域行情自今年2月站穩3位數後，持續攀升，適逢2023年上半年有兩個建設題材完工，推估有望在明年初衝破120萬元／坪。

上述題材，可追溯自2016年忠孝橋引道拆除，接著2020年中正橋引道也接續拆除及改建，都讓周遭環境更加明亮，掀起不少話題。接下來中正新橋的改建，預計2023年5月完工。還有前段提到的捷運萬大線一期捷運植物園站，預計於2025年底完工。

然後更受關注的則是「西區門戶計畫」的進程，有望翻轉北市東西區的發展，並迎來北車新國門地標，其中進度最快的則是『台北雙星』開發案，已於今年11月啟動新建典禮，預計興建2棟摩天塔樓，捷運局預估，將可提供1.6萬個工作機會，總投資高達600億元，力拼2027年完工。

接下來則是『北門郵局都更案』，為活化市定古蹟，將其發展為「國家科技金融中心」及將台北郵局修復再利用轉型為「國家郵政通訊博物館」，預計2028年完工；而『台北車站特定專用區E1E2公辦都更案』，則為史上最大都更案，由冠德建設領銜的合作聯盟取得資格，開發為商辦、住商大樓，最快今年底完成簽約，2025年第1季開工，2030年完工，推估總銷高達750億元。

開發案先行 未來房價待觀察

綜觀以上，台北市近期重要的城市發展計畫多落在本區，除重整西區及舊市容外，加上大型聯外引道退役，市府也開始意識到活化文化資產刻不容緩，借鑒國際成功案例，重大開發案陸續落地先行。

不過由於過去一年，台北市各區全面已有超漲現象出現，再加上來年變數仍多，業者趨於保守，且雙子星與萬大線一期，其周邊房價幾年前都已反映過幾波，接下來配合政府重大開發，雖然周邊跟著政策走的民間開發，將如雨後春筍般冒出，但未來房價走勢如何，有待觀察。

《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan