士林近3年全區新推案的平均房價站上三位數,未來是否還有續漲動能,最快可先看到明年中,即將完工的士林捷運站TOD開發案的魅力,且後續還有北士科園區效應、劍潭站TOD案、士林紙廠開發等,令人期待。
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文/住展雜誌
士林位於台北市北部,東、北側分別與內湖、北投相鄰,南側隔著基隆河與中山、大同區相望,西南邊的社子地區則隔著淡水河與新北市的蘆洲區、三重區相望,總面積62.38平方公里,為台北市面積最大的行政區,總人口數26萬人,雖說幅員廣大,但大部分為陽明山區覆蓋,在地居民生活主要在西南邊。
區內不乏自然景觀、名勝古蹟及觀光勝地,如陽明山為大台北唯一的國家級風景區,外雙溪的故宮博物院,以及知名的士林觀光夜市。過往因有老蔣官邸坐落在此,使得士林官邸附近環境獨樹一格,而天母地區為駐華使館特區,亦成為外籍人士居住的集中地區,異國氛圍濃厚。由於各區段歷史背景等因素,還孕育出陽明山、天母、士林官邸、外雙溪等豪宅聚落群。
不過位於士林西南側的廢河道新生地與社子地區,過去在民眾印象中為落後、雜亂,每到颱風便會淹大水的地方,而被禁建逾50年的社子島開發案至今未解,仍為今年台北市長大選的熱門議題。
捷運TOD案 挹注新動能
本區做為北市早期發展區,如今面臨建物老舊、公共設施不足等問題,2016年市府希望透過啟動「士林再生計畫」引導再生新士林,包括公辦都更計畫、台北表演藝術中心、台北科學藝術園區、北投士林科技園區、T16至18智慧健康生活應用示範基地等重大建設,其產業發展計畫,將鏈結內科、南軟,打造台北科技廊帶,發揮產業群聚效應,預估將帶動3萬5千名就業人口。
捷運開發案方面,速度最快的「士林捷運站TOD開發案」規劃地上20層、地下4層,總樓地板面積約1萬坪,未來將與環狀線北段在此銜接,預計2023年中完工後成為士林新地標。
另外備受矚目的北士科園區,不同於其他重劃區,北士科不僅有住宅市場,還包含商辦市場。由於該區被譽為台北市最後一個重劃區,且在北市素地稀缺情形下,加上有內科、南軟的經驗,引起不少建商搶地推案,包括華固、國泰、長虹、遠雄、新潤、聯上發及達麗等建商。
以下將士林區以外雙溪為界,劃分為『北士林』與『南士林』兩大區塊,其中『北士林』細分『陽明山管制區』、『外雙溪』、『正天母』、『新天母』、『芝山地區』,『南士林』細分為『舊市區』、『士林官邸特區及其周邊』、『廢河道新生地(後港地區)』、『社子地區』,共兩大範圍、九大區塊分別討論。
壹、北士林
一、陽明山管制區
舊稱草山,有台北後花園之稱,可俯瞰大台北景色及擁有溫泉資源特色,為北台灣知名觀光景點之一,境內大部分屬於國家公園管轄範圍,土地多為軍方或外交使節持有,或是公家機關遍布,因此可用土地稀少,歷年推案寥寥無幾。
由於區內土地珍稀及特殊,像是2005年的「過院來」,基地原為ICRT及美軍宿舍所在地,隔年推出的「陽明帝景」,基地則是飛虎將軍陳納德遺孀陳香梅的故居,個案都屬特殊,後續開始有零星推案,由於其特殊性及供給量少,近年陽明山房市討論程度並不高。
陽明山新案產品總價大多偏高,低總價小宅比例頗低,像是2012年推出的「富裔陽明山」,單戶別墅總價高達3.8億元,拆算成單坪高達270萬元,而2013年「御陽明」、2016年「草山清淨」也不遑多讓,開價都衝上三位數。兩案均於2017年重新進場銷售,「御」案原本平均開價118萬元/坪,由於為公寓產品且所處地段非傳統豪宅聚集區域,重推時開價下修為平均80萬元/坪,而「草」案重推時則更名為「陽明一會」,平均開價下修為82萬元/坪。
今年初,新推案「菁山邸」問世,基地位於菁山路72巷,鄰近格致商圈約500公尺,規劃20至35坪,1至2+1房的小坪數電梯公寓產品,平均開價77萬元/坪。
二、外雙溪
位於陽明山山腳下的外雙溪,與陽明山同樣具有景緻優美的自然景觀,該區主要以至善路為主幹,全區採低密度開發,相較陽明山,外雙溪多了份人文氣息,包括知名的故宮博物院、東吳大學、衛理女中等,部份區段土地因受管制,推案量稀少,產品主要以別墅、公寓為主。
例如2005年「至善別墅」,平均開價38萬元/坪,隔年的公寓案「至善心賞家」,平均開價55萬元/坪,2009年「御墅林溪」平均開價則來到79萬元/坪。到了2011年,近故宮的獨棟電梯別墅「國硯」,總價逾億元,平均開價121萬元/坪,而2013年推出的預售小宅案「川普至善Villa」,規劃23至30坪的1至2房產品,屬區內少見,平均開價110萬元/坪,由於動線不佳及生活機能不足,以及房市景氣低迷,該案於2016年成屋重推,平均開價下修至89萬元/坪,更訴求自備款10%,還送裝潢才逐漸去化完畢。
外雙溪以北的『北士林』平地區域,可再細分為天母東、西路,及中山北路六段尾及七段,以天母圓環為核心的『正天母』,沿忠誠路輻射發展的『新天母』,以及捷運芝山站所在的『芝山地區』。
三、正天母
天母東西路、中山北路六段尾及七段,以天母圓環為核心的生活圈,稱為『正天母』地區。區內有美國日僑學校及駐華使館所在地,因此為外籍人士居住的集中地區,異國氣息濃厚,產品多以中、大坪數為主,且為天母豪宅地段之一,居住在此的人,常自帶正天母光環,業者推案也喜歡用正天母字眼,來標榜正統天母人居住的地段。
2007年區內出現首個開價破百萬元的個案「富邦777」,平均開價120萬元/坪。由於區域形勢封閉,且無捷運建設加持,缺乏區外客源,但在地客忠誠且具一定實力支撐力道,加上爾後房市上演資金行情,2011年「天母御莊」、2014年「華固天鑄」,皆開出220萬元/坪的天價。
除總銷150億元的「華固天鑄」,案量規模較大外,其餘供給與推案量也都不多,直到2018年區內才又出現另一波推案潮,包括「東騰藏」、「天母自在」、「新美齊天母」等,「天」案平均開價130萬元/坪,屬區段高檔價位,而「新」案尚未公開就被美國在台協會AIT,以總價11.3億元整棟買走。
由於正天母地區屬自住剛性買盤,2020年新冠肺炎來襲,區內一樣有不少推案,包括「沐山」、「聯上天母」、「峰雅」等,「沐」案訴求與丹麥知名傢俱品牌HAY作策略聯盟快閃店,平均開價110萬元/坪,「聯」案訴求西側臨帶狀公園、面磺溪,規劃樓高達24層的地標建築,平均開價135萬元/坪,不過後續由於疫情嚴峻去化緩,隔年換代銷重推時,平均開價已下修至120萬元/坪。
四、新天母
相較於『正天母』地區,以忠誠路為軸心輻射向外發展的生活圈,被稱為『新天母』地區。區內異國色彩較不濃厚,因大葉高島屋、新光三越百貨坐落於此,再加上鄰近天母棒球場、天母運動公園,使得周邊商業活動熱絡,主幹道的忠誠路一、二段與士東路一帶的房價相對較高。
跟隨「富邦777」的腳步,本區2008年「東騰天母」開價也來到百萬俱樂部,平均開價100萬元/坪,然開案不久即受金融海嘯波及,預售時期一戶也沒賣出去,一直到2011年轉成屋銷售,不僅完銷,平均開價還漲到140萬元/坪。
2014年「信義謙石」,規劃18至45坪,1+1至3房的小宅產品,訴求可網購,平均開價115萬元/坪算不高,但因產品抗性,其銷況卻沒有同年推出大格局61坪的「璞氏集」來的好,「璞」案平均開價132萬元/坪。
另一個現象是長輩幫子女置產的現象相當常見,2018年「耕隱」就是一個典型區域案例,該案幾乎客戶都與本地有相當的關聯性,規劃38至55坪的單層雙併產品,平均開價130萬元/坪。後續開案也都站穩在120至130萬元/坪的價格帶,包括2020年「家居雲邸」、「鐫月」、「靜安樹語」等。
五、芝山地區
捷運芝山站周遭,大致以外雙溪、磺溪兩條溪流圍成的三角區塊的生活圈,稱為『芝山地區』。本區有傳統的士東商圈、家樂福大賣場供日常生活所需,以及太平洋SOGO百貨商圈,加上芝山捷運便利性,使其成為士林區交通與生活機能最完整的區塊。
本區房價在捷運芝山站題材的加持下,從2005年的4字頭,來到2006年直接站上6字頭,2008年「璞真MILORD」,平均開價更來到93萬元/坪,且適逢總統大選馬英九勝選,開案一周就完銷。
後續2014年「筑丰天母」,近捷運站240公尺,平均開價也來到145萬元/坪。2017年「隨河」,則因鄰近捷運高架、電塔,因此開價低於三位數,不過平均開價也有99萬元/坪的水準。近年本區推案都有保持一定水平,像是2020年「太子華威」,平均開價125萬元/坪。
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貳、南士林
六、舊市區
外雙溪以南,中山北路以西與基河路以東所圍成的三角區域,被稱為『舊市區』。區內商業氣息濃厚,大部分建物老舊,街廓略顯混亂,知名的士林夜市就位於本區,區內有淡水線捷運劍潭及士林站,帶動本區的商業發展,然因市容雜亂老舊,居住環境並非優質,房價相對較低。
目前區內最熱的題材,就是預計2023年7月啟動的士林捷運TOD開發案,這是台北市第1座捷運TOD開發案,規劃地上20層6400坪,地下4層3600坪,結合交通、百貨與旅館的複合型大樓,可創造近1,000個就業機會,未來還有劍潭站TOD案、士林紙廠開發、陽明戲院重建開發案等。而捷運環狀線北段也於今年動工,在此區與淡水線士林站轉乘,預計2028年底完工,將縮短士林到內湖的距離,預計將再次帶動士林站新一波的捷運題材。
舊市區土地開發幾近飽和,推案並不多,2009年因都更強拆而聲名大噪的「文林苑」,預售時平均開價63萬元/坪,後於2016年成屋重推,平均開價則來到85萬元/坪。
士林夜市再往南的劍潭方向,由於環境相對較佳,且有台北藝術中心題材的加持,開價都不菲,2012年「圓山1號院」預售平均開價130萬元/坪,該案為舊金雞廣場改建,為該路段的新天價,後因景氣下滑,直到2017年成屋重推,平均開價下修至100萬元/坪。近年推案,像是「德悦悦」、「山隱曼曼」等,平均開價也都近百萬元的水準。
七、士林官邸特區及其周邊
士林官邸原為老蔣與宋美齡官邸,附近將官階級群聚,形成以高階軍眷為主體的社區,由於維安因素,本區早期限制開發,直到2009年重劃完成,西北以福林路為界,東北與泰北中學為界,西南至士林官邸公園。
該區採低密度開發,面積約5.5公頃,住宅區僅7,000坪,供給有限及廣闊的綠帶環境,推案多採豪宅規劃,相對舊市區天壤之別。
2009年「鄉林官邸」曾一度喊出300萬元/坪驚人的天價,因其作風高調引來時任央行總裁的彭淮南警告,及北市府質疑適法性,隨後因土地使用分區不符規範而轉趨低調。2011推出的純住宅案「聯上涵玥」,平均開價205萬元/坪,規劃160至220坪的重疊別墅型產品,價格與市中心豪宅不相上下。
區內指標案則為2014年推出的「欣翰士林官邸」,總銷240億元,基地逾3,000坪,屬特商用地,因不得做住宅使用,且受官方嚴管只能做『豪辦』。
官邸特區周邊,北側福林國小及雨農街一帶也有零星推案,2011年「嘉磐雨農映翠」,平均開價也有92萬元/坪,2013年「宏盛陽明」則直接開出150萬元/坪區段天價,訴求面外雙溪,近福林國小,規劃雙併百坪產品,強調一戶一梯廳,棟距、視野佳。近年也有不少推案,像是「全陽豐會」、「圓山藏富」、「僑駿ONARI」等,其中2021年推出的「僑」案,量體最大,總銷15億元,平均開價120萬元/坪。
八、廢河道新生地(後港地區)
本區介於基隆河與基河路之間,早期由於基隆河水氾濫,市府針對基隆河士林河段,進行河道截彎取直的改善工程,因此原本與社子相連的後港地區,自此切割後偕同廢河道新生地一同併入士林市區。
本區雖與舊市區毗鄰,但發展步調緩慢,主要在於沒有捷運題材加持,加上老舊國宅密集,質感稍差,較難吸引外來購屋客。承德路四段近舊市區,區內還有小範圍的工業區,不過區段內的前港公園質感尚佳,而五段有台北兒童新樂園、天文及科學教育館、公園綠地等設施,加上又靠近北士科園區,房價相對稍高。
2016年預售「云硯」,訴求北士科園區的遠景,趁勢當時景氣徘迴在高檔,開出平均135萬元/坪的區段天價,初期銷售反應不錯,而到了2020年基河路沿線有4個新推案,包括「云硯」、「士林一品」、「圓山帝寶」和「達麗陽明大苑」,其中「云」案轉成屋平均開價下修至115萬元/坪。
「圓」案和「達」案,兩案總銷近百億元。「圓」案,總銷55億元,規劃23至47坪的產品,訴求高樓層景觀宅,平均開價110萬元/坪。「達」案,總銷44億元,規劃25至65坪的產品,平均開價115萬元/坪。
九、社子地區
本區位於基隆河以西,早年為一島洲,後因基隆河整治工程,將國道一號高架橋附近的番仔溝填平,才形成如今的半島形狀,多數民眾仍習慣以『社子島』稱之。狹義的社子島,為延平北路七段以後的堤外洪氾區,而延平北路五段的葫蘆堵一帶,則發展相對完熟,因大眾刻板印象使然,本區房價在北市仍敬陪末座。
2010年前本區行情約在30萬元/坪以下,甚至部分區段只有20出頭萬元/坪;隨著資金行情狂潮,延平北五段(葫蘆堵地區)開價一度拉高到6字頭,六、七段正社子地區最高時也跟漲到5字頭,後來房市進入修正期,2018年行情回落到4字頭。
特殊個案雖開出高價銷售,但未能帶動本區房價,2011年「吉美悅河」,訴求北士科園區遠景,平均開價70萬元/坪,2012年「泰晤士」,訴求基隆河岸第一排,平均開價95萬元/坪,兩案皆位於位於重慶北路四段,後來「泰」案於2018年重推時,平均開價已下修至70萬元/坪。
為順應市場需求,2013年期間,本區推案出現小坪數產品,包括「喬崴MIT」、「士科京璽」等,「士」案最小坪數僅10坪,訴求3米、4米2的複層挑高,低總價產品,平均開價75萬元/坪。
2018年「金河富居」,初期由業主自售,後改由仲介銷售,平均開價43萬元/坪,廣告戶39.6萬元/坪,為當時全台北市最低價。葫蘆堵地區,區內新案開價6字頭,「澄品」開價則要見7字頭,訴求複層產品並送裝潢,高樓層則為景觀戶。
南、北士林 房價差距已縮短
隔著外雙溪將士林一分為二,其南北房價落差一直很大,不過近年在後港地區大型開發案、北士科園區願景效應下,除社子地區近3年推案平均開價60萬元/坪外,南、北士林的房價已漸漸縮短差距,舊市區與後港地區的房價也都站上三字頭,未來還有士林捷運TOD開發案、捷運環狀線北段題材,令人期待。
至於社子島區段徵收案,歷次都審環評,反對與贊成兩派的在地居民,始終無法取得共識,往往只有在北市長選舉時才又成為候選陣營的攻防議題,再度引起社會關注,選後又被淹沒塵封,今年是否也是歹戲重演尚在未定之天。
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