士林近3年全區新推案的平均房價站上三位數，未來是否還有續漲動能，最快可先看到明年中，即將完工的士林捷運站TOD開發案的魅力，且後續還有北士科園區效應、劍潭站TOD案、士林紙廠開發等，令人期待。
文／住展雜誌
士林位於台北市北部，東、北側分別與內湖、北投相鄰，南側隔著基隆河與中山、大同區相望，西南邊的社子地區則隔著淡水河與新北市的蘆洲區、三重區相望，總面積62.38平方公里，為台北市面積最大的行政區，總人口數26萬人，雖說幅員廣大，但大部分為陽明山區覆蓋，在地居民生活主要在西南邊。
區內不乏自然景觀、名勝古蹟及觀光勝地，如陽明山為大台北唯一的國家級風景區，外雙溪的故宮博物院，以及知名的士林觀光夜市。過往因有老蔣官邸坐落在此，使得士林官邸附近環境獨樹一格，而天母地區為駐華使館特區，亦成為外籍人士居住的集中地區，異國氛圍濃厚。由於各區段歷史背景等因素，還孕育出陽明山、天母、士林官邸、外雙溪等豪宅聚落群。
不過位於士林西南側的廢河道新生地與社子地區，過去在民眾印象中為落後、雜亂，每到颱風便會淹大水的地方，而被禁建逾50年的社子島開發案至今未解，仍為今年台北市長大選的熱門議題。
捷運TOD案 挹注新動能
本區做為北市早期發展區，如今面臨建物老舊、公共設施不足等問題，2016年市府希望透過啟動「士林再生計畫」引導再生新士林，包括公辦都更計畫、台北表演藝術中心、台北科學藝術園區、北投士林科技園區、T16至18智慧健康生活應用示範基地等重大建設，其產業發展計畫，將鏈結內科、南軟，打造台北科技廊帶，發揮產業群聚效應，預估將帶動3萬5千名就業人口。
捷運開發案方面，速度最快的「士林捷運站TOD開發案」規劃地上20層、地下4層，總樓地板面積約1萬坪，未來將與環狀線北段在此銜接，預計2023年中完工後成為士林新地標。
另外備受矚目的北士科園區，不同於其他重劃區，北士科不僅有住宅市場，還包含商辦市場。由於該區被譽為台北市最後一個重劃區，且在北市素地稀缺情形下，加上有內科、南軟的經驗，引起不少建商搶地推案，包括華固、國泰、長虹、遠雄、新潤、聯上發及達麗等建商。
以下將士林區以外雙溪為界，劃分為『北士林』與『南士林』兩大區塊，其中『北士林』細分『陽明山管制區』、『外雙溪』、『正天母』、『新天母』、『芝山地區』，『南士林』細分為『舊市區』、『士林官邸特區及其周邊』、『廢河道新生地（後港地區)』、『社子地區』，共兩大範圍、九大區塊分別討論。
壹、北士林
一、陽明山管制區
舊稱草山，有台北後花園之稱，可俯瞰大台北景色及擁有溫泉資源特色，為北台灣知名觀光景點之一，境內大部分屬於國家公園管轄範圍，土地多為軍方或外交使節持有，或是公家機關遍布，因此可用土地稀少，歷年推案寥寥無幾。
由於區內土地珍稀及特殊，像是2005年的「過院來」，基地原為ICRT及美軍宿舍所在地，隔年推出的「陽明帝景」，基地則是飛虎將軍陳納德遺孀陳香梅的故居，個案都屬特殊，後續開始有零星推案，由於其特殊性及供給量少，近年陽明山房市討論程度並不高。
陽明山新案產品總價大多偏高，低總價小宅比例頗低，像是2012年推出的「富裔陽明山」，單戶別墅總價高達3.8億元，拆算成單坪高達270萬元，而2013年「御陽明」、2016年「草山清淨」也不遑多讓，開價都衝上三位數。兩案均於2017年重新進場銷售，「御」案原本平均開價118萬元／坪，由於為公寓產品且所處地段非傳統豪宅聚集區域，重推時開價下修為平均80萬元／坪，而「草」案重推時則更名為「陽明一會」，平均開價下修為82萬元／坪。
今年初，新推案「菁山邸」問世，基地位於菁山路72巷，鄰近格致商圈約500公尺，規劃20至35坪，1至2+1房的小坪數電梯公寓產品，平均開價77萬元／坪。
二、外雙溪
位於陽明山山腳下的外雙溪，與陽明山同樣具有景緻優美的自然景觀，該區主要以至善路為主幹，全區採低密度開發，相較陽明山，外雙溪多了份人文氣息，包括知名的故宮博物院、東吳大學、衛理女中等，部份區段土地因受管制，推案量稀少，產品主要以別墅、公寓為主。
例如2005年「至善別墅」，平均開價38萬元／坪，隔年的公寓案「至善心賞家」，平均開價55萬元／坪，2009年「御墅林溪」平均開價則來到79萬元／坪。到了2011年，近故宮的獨棟電梯別墅「國硯」，總價逾億元，平均開價121萬元／坪，而2013年推出的預售小宅案「川普至善Villa」，規劃23至30坪的1至2房產品，屬區內少見，平均開價110萬元／坪，由於動線不佳及生活機能不足，以及房市景氣低迷，該案於2016年成屋重推，平均開價下修至89萬元／坪，更訴求自備款10％，還送裝潢才逐漸去化完畢。
外雙溪以北的『北士林』平地區域，可再細分為天母東、西路，及中山北路六段尾及七段，以天母圓環為核心的『正天母』，沿忠誠路輻射發展的『新天母』，以及捷運芝山站所在的『芝山地區』。
三、正天母
天母東西路、中山北路六段尾及七段，以天母圓環為核心的生活圈，稱為『正天母』地區。區內有美國日僑學校及駐華使館所在地，因此為外籍人士居住的集中地區，異國氣息濃厚，產品多以中、大坪數為主，且為天母豪宅地段之一，居住在此的人，常自帶正天母光環，業者推案也喜歡用正天母字眼，來標榜正統天母人居住的地段。
2007年區內出現首個開價破百萬元的個案「富邦777」，平均開價120萬元／坪。由於區域形勢封閉，且無捷運建設加持，缺乏區外客源，但在地客忠誠且具一定實力支撐力道，加上爾後房市上演資金行情，2011年「天母御莊」、2014年「華固天鑄」，皆開出220萬元／坪的天價。
除總銷150億元的「華固天鑄」，案量規模較大外，其餘供給與推案量也都不多，直到2018年區內才又出現另一波推案潮，包括「東騰藏」、「天母自在」、「新美齊天母」等，「天」案平均開價130萬元／坪，屬區段高檔價位，而「新」案尚未公開就被美國在台協會AIT，以總價11.3億元整棟買走。
由於正天母地區屬自住剛性買盤，2020年新冠肺炎來襲，區內一樣有不少推案，包括「沐山」、「聯上天母」、「峰雅」等，「沐」案訴求與丹麥知名傢俱品牌HAY作策略聯盟快閃店，平均開價110萬元／坪，「聯」案訴求西側臨帶狀公園、面磺溪，規劃樓高達24層的地標建築，平均開價135萬元／坪，不過後續由於疫情嚴峻去化緩，隔年換代銷重推時，平均開價已下修至120萬元／坪。
四、新天母
相較於『正天母』地區，以忠誠路為軸心輻射向外發展的生活圈，被稱為『新天母』地區。區內異國色彩較不濃厚，因大葉高島屋、新光三越百貨坐落於此，再加上鄰近天母棒球場、天母運動公園，使得周邊商業活動熱絡，主幹道的忠誠路一、二段與士東路一帶的房價相對較高。
跟隨「富邦777」的腳步，本區2008年「東騰天母」開價也來到百萬俱樂部，平均開價100萬元／坪，然開案不久即受金融海嘯波及，預售時期一戶也沒賣出去，一直到2011年轉成屋銷售，不僅完銷，平均開價還漲到140萬元／坪。
2014年「信義謙石」，規劃18至45坪，1+1至3房的小宅產品，訴求可網購，平均開價115萬元／坪算不高，但因產品抗性，其銷況卻沒有同年推出大格局61坪的「璞氏集」來的好，「璞」案平均開價132萬元／坪。
另一個現象是長輩幫子女置產的現象相當常見，2018年「耕隱」就是一個典型區域案例，該案幾乎客戶都與本地有相當的關聯性，規劃38至55坪的單層雙併產品，平均開價130萬元／坪。後續開案也都站穩在120至130萬元／坪的價格帶，包括2020年「家居雲邸」、「鐫月」、「靜安樹語」等。
五、芝山地區
捷運芝山站周遭，大致以外雙溪、磺溪兩條溪流圍成的三角區塊的生活圈，稱為『芝山地區』。本區有傳統的士東商圈、家樂福大賣場供日常生活所需，以及太平洋SOGO百貨商圈，加上芝山捷運便利性，使其成為士林區交通與生活機能最完整的區塊。
本區房價在捷運芝山站題材的加持下，從2005年的4字頭，來到2006年直接站上6字頭，2008年「璞真MILORD」，平均開價更來到93萬元／坪，且適逢總統大選馬英九勝選，開案一周就完銷。
後續2014年「筑丰天母」，近捷運站240公尺，平均開價也來到145萬元／坪。2017年「隨河」，則因鄰近捷運高架、電塔，因此開價低於三位數，不過平均開價也有99萬元／坪的水準。近年本區推案都有保持一定水平，像是2020年「太子華威」，平均開價125萬元／坪。
貳、南士林
六、舊市區
外雙溪以南，中山北路以西與基河路以東所圍成的三角區域，被稱為『舊市區』。區內商業氣息濃厚，大部分建物老舊，街廓略顯混亂，知名的士林夜市就位於本區，區內有淡水線捷運劍潭及士林站，帶動本區的商業發展，然因市容雜亂老舊，居住環境並非優質，房價相對較低。
目前區內最熱的題材，就是預計2023年7月啟動的士林捷運TOD開發案，這是台北市第1座捷運TOD開發案，規劃地上20層6400坪，地下4層3600坪，結合交通、百貨與旅館的複合型大樓，可創造近1,000個就業機會，未來還有劍潭站TOD案、士林紙廠開發、陽明戲院重建開發案等。而捷運環狀線北段也於今年動工，在此區與淡水線士林站轉乘，預計2028年底完工，將縮短士林到內湖的距離，預計將再次帶動士林站新一波的捷運題材。
舊市區土地開發幾近飽和，推案並不多，2009年因都更強拆而聲名大噪的「文林苑」，預售時平均開價63萬元／坪，後於2016年成屋重推，平均開價則來到85萬元／坪。
士林夜市再往南的劍潭方向，由於環境相對較佳，且有台北藝術中心題材的加持，開價都不菲，2012年「圓山1號院」預售平均開價130萬元／坪，該案為舊金雞廣場改建，為該路段的新天價，後因景氣下滑，直到2017年成屋重推，平均開價下修至100萬元／坪。近年推案，像是「德悦悦」、「山隱曼曼」等，平均開價也都近百萬元的水準。
七、士林官邸特區及其周邊
士林官邸原為老蔣與宋美齡官邸，附近將官階級群聚，形成以高階軍眷為主體的社區，由於維安因素，本區早期限制開發，直到2009年重劃完成，西北以福林路為界，東北與泰北中學為界，西南至士林官邸公園。
該區採低密度開發，面積約5.5公頃，住宅區僅7,000坪，供給有限及廣闊的綠帶環境，推案多採豪宅規劃，相對舊市區天壤之別。
2009年「鄉林官邸」曾一度喊出300萬元／坪驚人的天價，因其作風高調引來時任央行總裁的彭淮南警告，及北市府質疑適法性，隨後因土地使用分區不符規範而轉趨低調。2011推出的純住宅案「聯上涵玥」，平均開價205萬元／坪，規劃160至220坪的重疊別墅型產品，價格與市中心豪宅不相上下。
區內指標案則為2014年推出的「欣翰士林官邸」，總銷240億元，基地逾3,000坪，屬特商用地，因不得做住宅使用，且受官方嚴管只能做『豪辦』。
官邸特區周邊，北側福林國小及雨農街一帶也有零星推案，2011年「嘉磐雨農映翠」，平均開價也有92萬元／坪，2013年「宏盛陽明」則直接開出150萬元／坪區段天價，訴求面外雙溪，近福林國小，規劃雙併百坪產品，強調一戶一梯廳，棟距、視野佳。近年也有不少推案，像是「全陽豐會」、「圓山藏富」、「僑駿ONARI」等，其中2021年推出的「僑」案，量體最大，總銷15億元，平均開價120萬元／坪。
八、廢河道新生地（後港地區)
本區介於基隆河與基河路之間，早期由於基隆河水氾濫，市府針對基隆河士林河段，進行河道截彎取直的改善工程，因此原本與社子相連的後港地區，自此切割後偕同廢河道新生地一同併入士林市區。
本區雖與舊市區毗鄰，但發展步調緩慢，主要在於沒有捷運題材加持，加上老舊國宅密集，質感稍差，較難吸引外來購屋客。承德路四段近舊市區，區內還有小範圍的工業區，不過區段內的前港公園質感尚佳，而五段有台北兒童新樂園、天文及科學教育館、公園綠地等設施，加上又靠近北士科園區，房價相對稍高。
2016年預售「云硯」，訴求北士科園區的遠景，趁勢當時景氣徘迴在高檔，開出平均135萬元／坪的區段天價，初期銷售反應不錯，而到了2020年基河路沿線有4個新推案，包括「云硯」、「士林一品」、「圓山帝寶」和「達麗陽明大苑」，其中「云」案轉成屋平均開價下修至115萬元／坪。
「圓」案和「達」案，兩案總銷近百億元。「圓」案，總銷55億元，規劃23至47坪的產品，訴求高樓層景觀宅，平均開價110萬元／坪。「達」案，總銷44億元，規劃25至65坪的產品，平均開價115萬元／坪。
九、社子地區
本區位於基隆河以西，早年為一島洲，後因基隆河整治工程，將國道一號高架橋附近的番仔溝填平，才形成如今的半島形狀，多數民眾仍習慣以『社子島』稱之。狹義的社子島，為延平北路七段以後的堤外洪氾區，而延平北路五段的葫蘆堵一帶，則發展相對完熟，因大眾刻板印象使然，本區房價在北市仍敬陪末座。
2010年前本區行情約在30萬元／坪以下，甚至部分區段只有20出頭萬元／坪；隨著資金行情狂潮，延平北五段（葫蘆堵地區）開價一度拉高到6字頭，六、七段正社子地區最高時也跟漲到5字頭，後來房市進入修正期，2018年行情回落到4字頭。
特殊個案雖開出高價銷售，但未能帶動本區房價，2011年「吉美悅河」，訴求北士科園區遠景，平均開價70萬元／坪，2012年「泰晤士」，訴求基隆河岸第一排，平均開價95萬元／坪，兩案皆位於位於重慶北路四段，後來「泰」案於2018年重推時，平均開價已下修至70萬元／坪。
為順應市場需求，2013年期間，本區推案出現小坪數產品，包括「喬崴MIT」、「士科京璽」等，「士」案最小坪數僅10坪，訴求3米、4米2的複層挑高，低總價產品，平均開價75萬元／坪。
2018年「金河富居」，初期由業主自售，後改由仲介銷售，平均開價43萬元／坪，廣告戶39.6萬元／坪，為當時全台北市最低價。葫蘆堵地區，區內新案開價6字頭，「澄品」開價則要見7字頭，訴求複層產品並送裝潢，高樓層則為景觀戶。
南、北士林 房價差距已縮短
隔著外雙溪將士林一分為二，其南北房價落差一直很大，不過近年在後港地區大型開發案、北士科園區願景效應下，除社子地區近3年推案平均開價60萬元／坪外，南、北士林的房價已漸漸縮短差距，舊市區與後港地區的房價也都站上三字頭，未來還有士林捷運TOD開發案、捷運環狀線北段題材，令人期待。
至於社子島區段徵收案，歷次都審環評，反對與贊成兩派的在地居民，始終無法取得共識，往往只有在北市長選舉時才又成為候選陣營的攻防議題，再度引起社會關注，選後又被淹沒塵封，今年是否也是歹戲重演尚在未定之天。
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