桃園市府推動『運動公園生活園區』,不僅打造了一顆『中壢後站綠寶石』,
還成就了龍岡地區的新都會生活圈,展望未來桃園捷運綠線中壢段,若能盡早動工,
將加速翻轉本區的房市發展,吸引更多區外客移居至此。
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文/朱福山
龍岡地區位於桃園市中壢區的東南隅、平鎮區的東北端,以及部份八德區域,橫跨中壢、平鎮及八德三區,其中以中壢佔地面積最大,八德則僅涵蓋霄裡里等小區塊,轄區內有馬祖新村眷村文創園區,及建設中的運動公園生活園區,未來還有捷運綠線延伸中壢段等。
地理位置以中壢區環中東路及新中北路以南,中壢區的崁頂路及八德區的新生路以西,東南邊與平鎮區及八德區的龍南路一帶為界,西南側則以新溪街與平鎮區為界,總人口數約有12萬人,總面積約1,250公頃。其中,中壢區龍東路南北兩側及平鎮區龍南路龍岡圓環至忠貞國小之間,人口活動相對集中,主要商業區亦集中在此。
轄區內地勢略高,西南邊有不少營區,東側則有陸軍專科學校,及早期的龍岡機場,現已廢棄並於2003年解除機場周遭限建令,釋出機場土地打通龍昌路,部分跑道亦於2012年改建為龍岡萬坪公園。由於龍岡為北台灣重要的軍事區,轄區內眷村分布密度高,例如忠貞新村、馬祖新村等,因此近年龍岡地區的房市發展,也與眷村息息相關。
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眷村改建 偏愛透天厝
軍眷社區土地屬國有,由軍方管理,但由於早期經費拮据,建物年久失修有損社區形貌,也與鄰近非眷村的社區產生極大的落差及隔閡,有整修重建的必要與急迫性,過往也有眷戶自行改建,因此政府於1996年2月頒布《國軍老舊眷村改建條例》,進行各地的眷村改建。
本區的眷村改建模式,援用該條例第11條規定,採鼓勵或委託民間建商參與改建,與國宅單位合作興建,或直接處分標售等模式,意即分官民合建或標售兩種。據本刊調查,2006年後本區推案的建地,多數為國產署公開標售的眷改地,處分標售後,不少原眷戶取得補償費後去購買建商蓋的房子。
眷村改建推案,則以其眷戶偏好的透天厝為主,且因眷村早已自成一小聚落,因此建商也規劃透天店面,價格以平價為主。龍岡地區的眷村即便後續陸續拆除,但區內的飲食文化,仍保有眷村特色,甚至桃園市觀光局還發展成每年的龍岡米干節活動。
本區的房市供給擴增,如前述主要由軍方眷村改建造就而來。軍方根據眷村改建條例進行眷村再造,由國產署執行直接可處分土地,民間建商取得後就立即開發,因此本區推案量能一度大增,之後因成本墊高加上房價跟漲,大樓案快速取代透天案,例如寶佳機構、宜誠機構、森聯機構、富旺集團、遠雄集團等都陸續推案。
然而上述推案總量,例如富旺集團於龍德路推出超級大案「HOLD住計劃」,總銷20億元的大樓產品,遠雄集團推出的大樓案規模更大,總銷高達35億元。區域內的客源短期內,無法消化其龐大的供給量,因此本區歷年的大樓案,業者多訴求單價比中壢市區的推案相對低價,吸引外來客源移居置產。
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區外客源 生活差異大
不過,由於本區發展較封閉,且其眷村風貌雖具獨特的建築文化特色,但也使得整體市容過於老舊,街廓盤根錯節,加上眷村的飲食文化,及區內濃厚的軍事色彩,雖然區域客早已習慣,但要外地客一下子就接受移居至此,確實有難度。
另一方面,本區雖進行大規模的眷村重建,但由於歷年來的都市計劃檢討變動不大,兩者間並無連動關係,即便眷改釋地後,房市供給增加,但區內的公共建設並未提升,在沒有都市計劃推動下,使得區內歷年指標案都面臨總體去化不順,導致價格下修及重推情形。
不過近年龍岡地區的大型公共建設發展,已大不同於以往,除有主要幹道的拓寬,可紓解周邊交通負荷,並計畫打通東西向連通道路,使龍慈路可延伸至台66線外,未來還有捷運綠線延伸中壢段的計畫,而近期最快可見完工,被桃園市長鄭文燦譽為『中壢後站綠寶石』的「中壢運動公園區」,預計於2023年下半年竣工。
本區的交通,南北向主要幹道有2條,分別為中壢區龍岡路三段與平鎮區、八德區的龍南路交會於龍岡圓環,另1條為中壢區的中山東路。東西巷則有龍東路,為本區主要的商業中心,以及龍慈路、環中東路。
近年更因中山東路與龍岡路的拓寬,以及2020年龍慈路延伸至台66線的都內段完工,尚有都外段新闢工程進行中,將來可使本區貫穿南北,銜接東西的交通得到大幅改善,其交通利多,可望帶動區內房市動能,且對於將來軍方活化土地、營區重建也有很大助力。
捷運綠線 推進新動能
另一個值得關注的是,捷運綠線延伸中壢段,其綜合規劃報告書已於今年8月底函送交通部續審,桃園市政府捷運工程局爭取中央於今年核定綜合規劃,最快於2030年完工通車。該計劃主要考量桃園未來整體的都市發展,連結捷運機場線與桃園捷運綠線,並結合沿線的都市更新及土地開發,提昇大眾運輸建設效益,亦是推進本區發展的新動能。
規劃路線起點自八德區桃園捷運綠線G01站往西延伸,沿建德路至崁頂路新闢道路,採高架型式至霄裡坡轉為地下型式接中壢區中山東路、環中東路、龍岡路,最後行經健行路至捷運機場線A23站,形成環狀捷運路網,全長約7.18公里。
捷運綠線延伸中壢段共設置5個站點,其中GE02、GE03、GE04、GE05等4個站點位於龍岡地區,分別於中山東路四段慈安三村附近設置GE02站、中山東路三段富台國小附近設置GE03站、中山東路二段中壢家樂福附近設置GE04站、環中東路與福州路交岔路口附近(中壢體育園區)設置GE05站,可望帶動捷運綠線延伸段各站周遭房市發展。
目前區內最大、最快可見竣工的公共建設為「中壢運動公園區」,範圍在環中東路至龍慈路、龍岡路至中山東路二段之間,已於2021年5月動工,預計2023年下半年竣工。
佔地72.97公頃的區段徵收範圍內,涵蓋40.54公頃的住宅區、商業區等,另33.66公頃佔地規劃為公共設施,包括公園、兒童遊樂園、綠地、體育館、學校等,其中商業區佔6公頃、體育館佔9公頃,而住宅區佔36公頃,預計可供1.2萬人入住,未來還配合捷運GE05站的設置,預計打造成高綠覆率的都會生活圈。
以下將龍岡地區,由北至南分為『華勛國小一帶』、『中山東路、龍慈路口周邊』、『龍岡圓環至大操場一帶』、『龍岡國中至東安國小一帶』等4區,分別討論。
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1、華勛國小一帶(華勛地區)
位於龍岡地區北邊,北以新中北路與內壢相鄰,區內主要幹道有榮民路、榮民南路、新中北路、華勛街等,華勛及華美社區是本區主要的聚落。由於本區離內壢市區最近,因此較早出現眷改地推案,約在2006年前後就陸續進場,產品多以眷戶偏愛的透天產品為主。
2010年後上演資金行情,加上升格話題,桃園房市價量齊揚,尤其中壢市區在桃園捷運藍線話題的加持下,房價很快從1字頭漲到2、3字頭,因此市區的消費者開始往外圍低價區移動,龍岡地區因而受惠。建商看準趨勢,在本區強推大樓案,主要鎖定從市區外移進來的客源,其中又以寶佳機構動作最大,桃園在地知名建商宜誠機構也陸續跟進。
此時大樓推案平均開價都在20萬元/坪以上,比起過去區域行情略高,但若和中壢市區相比仍有價差,因此較容易吸引中壢市區客源,銷售初期銷況順遂,同期的透天推案,總價約在1,800萬元以上。
過去可能短期內推案過多、過快,即便本區單價偏低,但整體居住質感及生活機能仍不及內壢,加上開發腹地有限,近年僅2021年出現2宗新案,且位處邊陲地段,較靠近內壢,其中寶堃建設推出的透天產品「海德堡」,總價2,300萬元起,換算成單價37萬元/坪,不過實際成交價為28.7萬元/坪。
本區推案開價,排除上述「海」案,近5、6年來,大樓產品開價19至24萬元/坪,透天產品開價25至31萬元/坪。
2、中山東路、龍慈路口周邊
大致範圍以中山東路二至四段、龍東路、龍慈路一帶為主。轄區內有南亞技術學院、龍岡萬坪公園、中壢家樂福等,未來捷運綠線延伸中壢段的GE02、GE03、GE04等站,便位於中山東路延線上。
本區為早期龍岡主要的推案區,例如知名建商太子建設便於本區陸續推出系列建案,最早為1998年推出的「太子國寶」,平均開價10.8萬元/坪,為當時龍岡新高價,主要訴求建商品牌,才得以跳脫一般區域行情。
後來搭上眷改地釋出潮,初期本區新案以透天產品為主,隨後因地價墊高,大樓產品陸續出現,甚至因為『桃園創新技術學院』(現為南亞技術學院),市場上出現過訴求出租收益的套房產品。
2006年本區最具代表性指標案,為森聯機構推出的「仰涵觀止」,總銷10億元,產品包括大樓及透天都有;2006年底結構體推出時,透天產品反應不錯,大樓開價和同區透天差不多,開價12至13萬元/坪,使得銷況差強人意,隔年成屋銷售時,開價則略為調降至11.5至12萬元/坪。
由於「仰」案量體太大,壓縮後續推案空間,使得本區一度出現推案空窗期,僅偶見相對高總價透天案。直到2016年本區主要幹道中山東路三段拓寬工程啟動後,才又開始有新的進展,分別為寶佳及麗寶機構兩大建商,於第一、三季推出「花園城堡」及「京松」,平均開價分別為18、23萬元/坪,雖然兩案開價策略不同,但都將客源鎖定區域外的市區客,因此銷況差異不大。
後續與華勛地區類似的情形,因腹地有限,眷改地開發案殆盡,近年新供給稀少,2018年在地建商推出的大樓案「三鶯鼎硯」,平均開價超過27萬元/坪,高出區域行情不少,2020年底的透天案「冠邑富都」,僅3戶供給,總價2,380萬元起,換算成單價30.5萬元/坪,不過由於區內供給量少,人氣還不錯。
2021年也僅2宗新案,其中「豐盈畔」挾著鄰湖優勢,開案初期還有逾30組的高人氣。近5、6年來,本區大樓產品開價18至27萬元/坪,透天產品開價28至30.5萬元/坪。
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3、龍岡圓環至大操場一帶
本區以位於龍岡路三段的馬祖新村為核心,區內包括龍岡最具代表性的兩大設施龍岡圓環及龍岡大操場。其中龍岡圓環位於龍岡路、龍東路交岔路口,也是中壢、平鎮交界處,而龍岡文化中心、龍岡公園及龍岡車站都在此範圍內。龍岡大操場周遭則有許多營地。馬祖新村是龍岡地區最具代表性的眷村社區,眷改啟動初期,本區推案有限,主要是因為馬祖新村一帶頗具歷史文化價值,因此主要是依循軍方主導的專案模式來處理,現為『馬祖新村眷村文創園區』。
不過本區因眷改地釋出較少,推案熱度自然不如其他區塊。早期推案與其他地區一樣以透天產品為主,後續也有大樓案,像是宜誠機構於2009年下半年推出的「宜誠天裔」,平均開價13萬元/坪,2011年底宜誠又在此推出「璽悅」,由於當時資金行情已起,且該案客源鎖定中壢市區的區外客,因此開價18萬元/坪,相較區域行情高些。
搭上2013年的推案熱,本區推案同樣以1字頭搶市,不過研判受執照延遲取得影響,直到2015年才陸續推出,甚至出現掛寶佳機構的建設公司推案互打,2015年初和峻建設推出「匯東方」,祭出平均開價19.5萬元/坪來搶市,隨後和發建設也以同價格推出「集富」。
半年後同樣是掛寶佳機構的益欣建設,再推出「益欣淳品」,平均開價則下殺到17.5萬元/坪,雖然單價更低,但顯然已錯失最佳推案時機點,因此銷售期也都拉長。
近5年僅1宗透天推案,為2020年底推出的「村上村」,總價441至784萬元,換算成單價24.5萬元/坪,該案位處平鎮區範圍內的龍慈路尾段。
4、龍岡國中至東安國小一帶
本區範圍大約從龍岡國中,龍東路以南,一直到東安國中、小,除龍東路沿路部份區塊外,大部分隸屬平鎮區。區內產品以透天市場為主,且多涵蓋店面規劃,比例高,主要因為本區的忠貞社區,屬眷村最大、人口數最多、密度也最高的關係,消費人口多、商業氣息濃厚,透天產品才有店面規劃。
轄區內有忠貞新村文化園區,原址在眷改政策下已成為住商大樓,現保留周邊老房舍,把老舊的基督教堂及幼稚園等地整建成該園區,也因此優化了周遭社區的環境。
眷改啟動後,大致從中壢市區,由北向南蔓延推展,本區位置距中壢市區稍遠,因此出現推案的時間點,已比上述各分區晚約1年左右,自2007年後才開始。不過或許如此,業者有了1年的眷改操盤經驗,幾個大型指標案全落在本區,其中又以2007年中推出的「長紅計畫」最具代表性。
「長紅計畫」基地近7千坪,由於基地不算方整,因此採分區開發,且有一半採純預售。由於量體過大,因此低價透天戶去化後,銷售就陷入瓶頸。2009年中更名為「鑫市鎮」,價格小幅下修,隔年8月再更名為「錢龍」。本案銷售期拉長,連帶壓縮後續本區的推案空間。
後來中壢市區房價狂漲,房仲轉戰開發商的富旺集團,在2011年底於本區龍德路推出超級大案「HOLD住計劃」。「HOLD」案總銷達20億元,全規劃大樓產品,開價20萬元/坪,更是當時龍岡大樓天價。
不過當時中壢市區行情更貴,富旺集團便是看準此點,訴求相對低價,但畢竟本區距中壢市區更遠,且街廓狹小、蜿蜒,難吸引外地客,後來價格鬆動,直到2013年初,遠雄集團推出「遠雄龍岡」,「HOLD」案銷況才略微好轉。
「遠雄龍岡」規模更大,總銷高達35億元,也全規劃大樓產品,本案一推出,「HOLD」案變成相對低價,但「遠」案主要以遠雄的VIP客戶為主,因此雖然很快就完銷,且同年稍後再推出第二期,平均開價更高達24萬元/坪,仍未能對本區房市起到帶動效應。
近幾年本區供給零星,產品也以透天為主,2019至2020年間的透天產品,開價22至24.4萬元/坪,最新1宗建案為今年9月的大樓案「延隆蒔光」,平均開價已破3字頭,來到30萬元/坪,與本區上一宗大樓案2016年推出的「益欣築樂」,平均開價16萬元/坪,有極大落差。
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軌道經濟 加速翻轉力
龍岡地區歷年推案,多以訴求單價相較中壢市區的推案相對低價,然而即使吸引外來客前來賞屋,由於周遭環境質感與市區仍有一段差距,因此以長期房市發展而言,並非良策。
所幸近年大型公共建設的推動下,無論是幹道拓寬,或是『運動公園生活園區』的建置,都已與房市開始連動,不僅可改變城市風貌,還連帶改變居民的生活圈,更有望吸引區外客移居至此。展望未來,桃園捷運綠線中壢段若能盡早動工,相信在國人豐富的成功軌道經濟效應下,將可加速翻轉龍岡地區的房市發展。
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