五股近5年推案量集中在洲子洋重劃區，房價在2022年已漲至4字頭，近期部份新案開價更已見到5字頭，除仰賴五泰輕軌題材外，未來是否還有續漲動能，則需視今年大選結果，新的市政團隊是否能助力『五股新市鎮』一把，至關重要……
文／朱福山
五股位於新北市西部，東鄰蘆洲，西接林口，南面泰山，北有觀音山與八里分隔，東南面有三重、新莊，東北側則隔著淡水河與北市關渡相望，位處台北盆地西側，屬於台北都會衛星城市之一，總人口數逾9萬人，總面積3,456公頃。
境內近三分之二面積的土地屬丘陵地，且被歸建於林口特定區的山林保護區範圍內，藉天然河川山丘將其隔成三角形，僅東南部為平地區，即是目前五股主要人口活動及工商業發展的集中處。
轄區內聯外交通則有國道1號（又稱中山高速公路，設有五股交流道）、汐止五股高架道路（南下可銜接五股楊梅高架道路），近年又新增省道台64線（又稱東西向快速公路八里新店線）、省道台65線（又稱新北市特2號道路，為五股與土城之間的快速公路），以及目前備受關注，機場捷運A3站（新北產業園區站，連通轉乘環狀線），及規劃中的新北捷運五股泰山輕軌。
業者自創新蘆特區
影響五股近代發展至關重要的關鍵之一，不得不提及二重疏洪道，設立之初是為了解決淡水河氾濫時洪水排放之用，早於1968年政府擬定『北部防洪計劃』，將五股東南側劃入一級洪水平原管制區，此後五股的東半部便在完全禁建令下，使得整體發展受到限制，直到二重疏洪道啟用，原本禁建區鬆綁為有限度開發的二級管制區後，情況才稍有改善。
爾後二重疏洪道更延伸出兼具休閒及保育功能，2002年在二重疏洪道生態保護聯盟的大力推廣及保育五股濕地下，2004年起新北市政府將其交由荒野保護協會認養，並正式成立『五股濕地生態園區』，時至今日該區已成為大批候鳥南北往返覓食、棲息之地。
近年甚至有業者將『五股濕地生態園區』周邊一帶另闢新名為『新蘆特區』，主要就是看好它的自然生態景觀，包含鄰近的新北大都會公園、成德公園、體健公園，建案則以被萬坪綠海包圍做訴求，且該區與蘆洲僅以成蘆大橋相隔對望，新案開價則跟著蘆洲漲，像是今年推出的「快樂王國」。
輕軌沿線開價5字頭
未來將影響五股發展更關鍵的建設，則是五股泰山輕軌（全坤尊峰–微風館），橫跨三重、蘆洲、五股及泰山區，預計以高架形式行經新五路，目前建置階段屬於可行性研究，已於今年2月下旬通過國發會審查，報請行政院核定，新北市政府預計該計畫進入第2階段，即綜合規畫階段報告核定後，追求於2030年完工通車。
其中F6至F10站位於五股區內，站點位置周邊推案平均單價都站上3字頭。F9及F10站相對低價，主要因站點周邊有工廠聚落，且兩站東側為五股垃圾山（現為五股夏綠地）的舊址，拉低平均行情。
以洲子洋路段的F6至F8站房價相對較高，近年推案量多集中在此，除因環境質感及生活機能好外，過去還曾因投資買盤比例過高，房價一度從4字頭下修回2字頭，近年因房市回溫，加上原物料齊漲，新案開價已站上5字頭。
首個公有零售市場
五股的生活機能主要以成泰路沿線的商圈為主，其中又可細分為成泰路一段的水碓商圈、二段的市中心舊市區，已及三、四段的凌雲商圈，其中成泰路二段與工商路周邊有各大連鎖品牌及餐飲店進駐，像是麥當勞、肯德基、燦坤3C、寶雅、全聯等。
今年7月新開幕的『五股公有零售市場』，就落在該區段，過去由於五股沒有自己的公有市場，因此新北市政府將五股立體停車場1樓休閒室內廣場進行改造，推動現代化公有示範市場，攤販涵蓋生鮮蔬果、熟食、百貨及雜貨等各業種，訴求一站式購物體驗，且為全日型市場，方便上班族採買。
大變身靠自辦重劃
金融海嘯前，五股房市推案量最高在2006年，預售、新成屋加總約500戶左右；金融海嘯過後，台灣房市資金行情啟動，然而五股房市卻仍不動如山，主要受限於東半側劃入防洪管制區，西面多歸建林口特定保護區，轄區內還有工業區等因素。
直到有『全台最大自辦重劃區』之名的『洲子洋自辦重劃區』啟動後，新北市政府為加速五股洲子洋重劃區的開發計畫，擬定5年的時程獎勵，因此眾多業者紛紛搶進分食，該區預估約有500億元的案量在5年內推出。
2011年首先打響第一砲的是茂德機構的「未來之都」，平均開價35萬元／坪，茂德在洲子洋重劃區共取得逾8,000坪的土地，計畫分9期推出。
整個五股推案潮爆量，則發生在2013年，預售、新成屋加總2,137戶，總銷379.6億元。
以下將五股區分為『五股舊市區』、『水碓重劃區』、『西雲、御史路及成泰路三、四段一帶』、『洲子洋自辦重劃區』等四區，分別討論。
一、五股舊市區
五股的都市計畫呈南北狹長型，成泰路貫穿其中，為當地主要的交通要道，也是聯外的必經道路，後來又新闢一條幾乎與其平行的新五路，且新五路一段與五股交流道直接相連，因此逐漸取代成泰路，成為聯外主幹道。
由於成泰路發展的早，為五股最成熟的區域，且二段周邊更是五股的政治及文教中心所在，尤其與工商路交叉處，像是區公所、戶政事務所、農會超市、公有零售市場等皆位於此，該區段商業機能發展蓬勃，生活機能完善，近年推案位置相對深入，客源多以本地客為主。
直到金融海嘯過後，鄰近的新莊、三重等區，房價扶搖直上，五股成為當時新北市中山高速公路交流道周邊地區，平均房價還有1字頭的相對低價區，才開始有較多的外地客來此置產。
2008年由麗寶機構推出的「綠地堡」，平均開價17萬元／坪，但到了2012年麗寶再推出「傳奇大院–綠大地」，由於當時洲子洋重劃區已被炒熱，因此該案平均開價36萬元／坪，4年內漲了1倍以上。不過到了2014年房市走弱，本案更名為「傳家堡」，平均開價下修至29萬元／坪，下修幅度近2成。
近5年只有4個推案，包含「藍田御」、「森詠」、「吉峻星宇」和「乙陽一抹綠」，其中「森」案還是原「聿品之丘」的重推案，2020年前平均開價都還在3字頭上下，今年年初推出的「乙陽一抹綠」，平均開價40萬元／坪，推估與原物料、人工成本上漲有關。
二、水碓重劃區
位於五股的南邊，鄰近泰山，北至外寮路，南至中山高，東到成泰路一段，西到水碓觀景公園，即坐落於水碓觀景公園的山腳下，屬山坡地形，主要是因為當時開發五股工業區，原為沼澤區，因此新北市政府挖取水碓山腳下的泥土來填平。
水碓重劃區為一處街廓整齊，質感極佳的住宅區，重劃區呈扇形發展，輻射發展最外圍從水碓一路開始命名，直到水堆九路，直的則有水碓二路及六路，避開不吉利的四路，區內處處可見綠意盎然的綠化植栽，與洲子洋重劃區截然不同，素有『小陽明山』之稱。
區內最知名的建案，就是麗寶機構2001年推出的「阿亮的家」，該案找來藝人卜學亮代言還造成不少話題，基地面積2,700坪，規劃650戶，平均開價14.5萬元／坪，由於量體過大，壓縮到後來幾年區內的市場供需，再加上當時缺乏吸引區外客的條件，使得銷售期拉長，後期更名為「新加坡花園城堡」，近期最高的實價登錄則為29.8萬元／坪。
區內早期的透天產品單價20萬元／坪上下，後來在資金行情簇擁下，單、總價上漲不少，漸漸開始出現華廈產品，像是2015年「小宅革命」，搭上洲子洋熱度的順風車，平均開價43萬元／坪，不過到了2018年轉成屋平均開價下修至36.8萬元／坪。
最近的推案為2020年的「武泰臻寶」和「登林苑」，基地都不大，在一、兩百坪左右，平均開價依次為34萬元／坪、32萬元／坪。今年底前，預計還有「祥德帝寶」將推出，唯該案可能有侵權「帝寶」之虞，未來更名機率頗高。
三、西雲、御史路及成泰路三、四段一帶
相對於舊市區，再往北走的西雲路、御史路一帶，屬於較晚開發的區塊，其中御史路往西可連通至林口，因此還能吸引到一些從林口地區過來撿便宜的購屋族。
2004年寶佳機構的「佳陞音樂會」，是繼「阿亮的家」後，五股最大規模的推案，該案位於西雲路上，基地面積2,200坪，規劃413戶，平均開價15萬元／坪。
「佳」案同樣步入「阿亮的家」後塵，其龐大的案量，使得區內後期出現一段推案空窗期。直到2010年才又有新案「九揚傑士堡」、「名軒築樂」等供給，兩案初推時，平均開價逾20萬元／坪，不過實際成交在1字頭，因此有不少區外客買單。
爾後大台北房價續漲，兩案平均開價依次調漲至25.5萬元／坪、27.5萬元／坪，這才給了更深入的成泰路三、四段區域，成洲國小周邊推案發展空間，且由於成泰路三段以東，已屬於洲子洋範圍，房價高，本區段相對便宜，才得以更低單價搶市。
後來景氣走弱，房價鬆動，洲子洋重劃區推案開降價第一槍後，本區跟進，如2015年初的「微美小丘」，平均開價35萬元／坪，但仍比同期洲子洋推案稍低些。
同年第3季，「微」案業主在同路段較深入的位置，再推出「微美嵐」，平均開價31.5萬元／坪；後2017年也跟著洲子洋房價鬆動，重推平均開價下修至24萬元／坪，隔年轉成屋銷售，才又調高1萬元／坪。
最近的推案為2020年的「漢特綠邸」，基地面積逾千坪，平均開價35萬元／坪，開價又重新站回3字頭，原因不外乎洲子洋房價又往上攀升，而最近2年區內則無新案推出。
四、洲子洋自辦重劃區
洲子洋重劃區位於五股北邊，南至五股坑溪、中興路，北至觀音坑溪，東鄰疏洪堤防，西以成泰路為界，全區呈狹長型，面積約52公頃。
擁有全新的街廓及完整建地，加上離新莊副都心不遠，在金融海嘯爆發前，就備受關注，業內陸續有傳聞推案的消息，但卻歷經金融海嘯、政府開徵奢侈稅，直到2011年區內首宗推案茂德機構的「未來之都」才誕生。
「未」案平均開價35萬元／坪，訴求低於新莊副都心的價格，加上區域開發及交通題材，市場接受度高，成交也都來到30萬元／坪上下，創五股新高。之後茂德再推出「璀璨之都」系列、「蘇黎市」、「W未來」、「世界馥」等，其他建商如寶佳、九揚、鄉林、全坤等，也陸續前進本區推案，使得整個五股出現前所未有的推案爆量，2013年推案總銷金額高達379.6億元。
2013年全坤建設推出「全坤尊峰–微風館」、「全坤尊峰–世紀館」，基地皆在兩千坪上下，訴求視野開闊的河景，規劃大坪數產品，平均開價依次來到43.5萬元／坪、46萬元／坪，不久後技佳建設推出的「一芳洲」，平均開價更高達49萬元／坪，幾乎快衝破5字頭了。
由於房市過熱，且投資比例不低，使得房價迅速飆漲，因此備受央行關注，在祭出第三波信用管制時便將五股納入，本區房市自此大受影響，買氣一路潰散，價格也開始鬆動。
2015年底茂德舊案「蘇黎市」開出第一槍，祭出最低2字頭促銷（該案2013年推出時，平均開價44萬元／坪）。
隔年，全台房市陸續吹起讓利降價風，本區行情才出現全面性鬆動，經過1、2年的盤整後，一般行情已下修到22萬元至27萬元／坪左右，且去化漸緩，推案量縮，客源屬性也由高投資比例偏向剛性需求，不過外地客仍占一半以上。
近年本區供給再度擴張，價格往上攻高，又以五泰輕軌沿線漲幅最大，主要以洲子洋路段的F6至F8站房價相對較高，其中F7、F8站每坪行情在34至42萬元，平均開價來到38萬元／坪。
2021年底至今，新案開價越靠近蘆洲開價越高，訴求捷運蘆洲一站到家、河景題材外，加上原物料不斷上漲，以及疫情造成的缺工問題等因素，業者不得不反應在成本上，除重新進場的「全坤尊峰–微風館」、「全坤尊峰–世紀館」開價在3字頭尾外，2021年新案開價全部站上4字頭，而「天空之邑」、「伴月灣」、「芳洲漾」、「日進學-日和」等案更出現5字頭天價。
垃圾山變身夏綠地
五股房市除靠五泰輕軌建設題材慢慢拉升外，新北市政府於2011年頒布的『五股新市鎮計劃』才是大家未來寄予厚望的重大轉變建設，且長年以來被地方上俗稱為『五股垃圾山』，2021年已華麗變身為『五股夏綠地』，為該計畫開發的重要象徵之一。
該區目前是大台北防洪計畫內洪水平原二級管制區，多為私有土地，歷年來被非法傾倒的廢棄物堆積成山而得名，大致位置坐落在五股中山高速公路以北、新五路以東、二重疏洪道以西、五股坑溪以南，平均海平面高度20至30公尺。
新北市政府城鄉發展局主秘邱敬斌表示，五股新市鎮為僅存大規模未開發區，面積約201公頃，考量鄰近台北港與新莊知識產業園區的發展潛力，未來規劃高科技製造業、綠色關聯產業及都市消費型服務業，並配置住宅與商業環境，運用現有地形結合立體空橋，打造人車分離的立體都市。
2019年新北市政府更推動『擴大五股都市計畫案發布前試辦計畫』，開始整頓及輔導地主、業者申請合法使用，並規劃綠化、開放空間，成績斐然，1年半內全數取得合法使用，並於2021年正式命名為『五股夏綠地』，為五股注入新氣象，該地已成為民眾休憩的新景點。
盼新市鎮加速推進
該計畫涉及許多錯綜複雜的議題，包括非法廢棄物清除、山腳斷層帶退縮、疏洪道側的堤防加高及交通動線連通等，十分繁複，尤其是非法廢棄物的清除方式，將是左右整體開發的重要關鍵，不僅需要龐大的經費，還有執行力，因此業者尚未將其納入推案題材，後續是否能盡快加速推進，有明確的規劃及執行方針，還需等待今年大選的結果而議。
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan
