汐止過去曾被諷諭為水鄉澤國,在員山子分洪道的啟用下,使得房價一度攀升,後又因捷運題材變數,房市跌坐冷板凳,如今在行政院宣布推進捷運汐東線(待中央核定)、基隆捷運第1階段拍板定案下,像是吃了顆定心丸。
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文/住展雜誌
汐止位於新北市東北部,介於台北市與基隆市之間,南邊以南港山脈與平溪、石碇為鄰,北邊以五指山脈與萬里、北市士林和內湖相鄰,東鄰基隆七堵、暖暖,西南邊則以基隆河、大坑溪與北市南港相望,全區地形多元,僅在基隆河沿岸有狹長平原,屬於台北都會區的衛星城市之一,總人口數逾20萬人,總面積7,124公頃。
舊名『水返腳』的汐止,意思是基隆河水漲潮最遠會到達的地方,而今的『汐止』,為日本時代因進行地名雅化而更替,意指潮汐終止之處。
過度開發 加重症頭
由於位處基隆河的感潮河段,感潮的遲滯時間及河長尤為明顯,排水本來就不容易,而時任台北縣長尤清時期,因濫發建照,使得河谷與集水區地帶開發過度,不法業者又將二高施工的廢土廢料,違規傾倒在基隆河床上,情勢嚴重致淤塞,早年當地每逢大雨必淹水,一樓跟地下室根本無法使用,部分地區連二樓也有淹水情事,嚴重阻礙房市發展。直到2005年,基隆河上游的員山子分洪道啟用後,汐止民眾才能擺脫這場噩夢。
汐止轄區內有中山高、北二高行經且交會於此,加上政府將其規劃為北部高科技產業重鎮,在水患問題紓解後,加上2004年後景氣大復甦,過去房市因沒有供給,現在供給能量則因反彈產生大噴發,2007年供給量能更突破2千戶,使得汐止房價像坐雲霄飛車般加速狂漲,市區房價一度坐4望5。
房價漲跌 關乎交通
對於汐止的發展而言,交通建設起到重要關鍵,這也是一直被汐止民眾詬病的問題所在,無論是捷運汐止東湖線、基隆捷運、台鐵新增站點,或是近期『國道1號大華系統至汐止交流道路段拓寬可行性評估』等題材,都是為解決汐止交通壅塞問題,紓解周邊產業及重大交通建設發展,這些向來都是汐止居民關注焦點,也直接影響汐止房價漲跌。
由於汐止交通建設發展越趨明朗,備受產業界看好,像是2021年嘉里大榮物流宣布投資逾10億元,於汐止長安段乙種工業區,設立生技物流園區,預計2023年啟動使用。全台最大美國牛肉進口商裕賀食品,也於今年初宣布投資逾10億元,在汐止興建智慧化冷鏈物流倉儲租賃中心。
以下將汐止區區分為『舊市區(汐科火車站及大同路沿線)』、『五堵火車站周邊及保長坑地區』、『樟樹灣地區』、『社后地區(金龍湖周邊及工業區)』、『新台五路沿線』、『橫科地區』等六區,分別討論。
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一、舊市區(汐科火車站及大同路沿線)
本區範圍大致坐落北二高至五堵火車站之間,以汐止火車站為發展核心,是汐止開發最早的區塊,區內有台鐵貫穿,大同路、忠孝東路沿線最熱鬧,區公所、國泰醫院及去年新啟用的自強市民活動中心都坐落於此。
由於開發時間早,行政與生活機能兼具,但因河谷地形腹地狹窄,可開發土地近飽和,新案不多,再加上台鐵地下化,捷運汐止東湖線及基隆捷運(未來區內規劃捷運SB14站、SB15站,其SB14站為與基隆捷運和台鐵的轉乘站)的題材加持下,本區房價成為最先跟漲,行情也是最貴的區段。
由於汐止的房價與台北市南港的房價連動,常有『南港下一站』的跟漲效應,因此自南港房價每坪開價破百萬元的水準後,近年本區的房價也已站穩5字頭,近期更有新開案推估將直逼6字頭了。
2011年位於大同路二段的成屋案「甲山林天廈」,平均開價52萬元/坪,開價創當時新高,也成為當地知名的高級社區。
不過到了2014年下半年受房市走弱影響,隔年初開案的指標案「忠孝大院」,總銷33億元,首開讓價風氣,平均開價47萬元/坪,低樓層甚至打出3字頭廣告戶。
2017年中,緊鄰汐止火車站,新北簡易都更首例的「百神名城」,因區段位置極佳,則仍逆勢開出5字頭的價格。
基於可開發空間限縮,使得近年線上建案量體不多,近期由於捷運議題拍板定案,區內中古屋也出現5字頭的成交行情,而位於大同路二段,麥當勞停車場的位置,周邊商圈成形,且距汐科火車站不遠,醞釀中的北基建設公辦都更案,預估推案開價將破6字頭。
二、五堵火車站周邊及保長坑地區
舊市區以東,亦即大同路三段,到五堵火車站周邊,即所謂的五堵地區,可再細分為五堵火車站周邊及保長坑地區。本區除忠孝東路尾段有少許商家,整體質感相較市區差,五堵火車站周邊推案不多,且與基隆接壤的保長坑地區,偏屬貨櫃倉儲工業區,因此生活機能貧乏,房價居汐止之末,『相對低價』是該地段建案唯一賣點。
2007年興富發推出的「微風小城」,分為「禾風區」和「森泉灣」兩區,基地總共逾3千坪,平均開價19萬元/坪,訴求近萬坪森林保護區,社區內多項休閒設施,然其抗性則有鄰廟宇、中國貨櫃場,業者認為成交價只要低於20萬元/坪,應可吸引大台北的首購族,由於量體過大,該案之後大打低自備交屋,直到2010年底才慢慢去化完,銷售期拉到4年之久。
沒想到過了4年,如法炮製的「合謙好境」,採取與「微」案一樣的操作手法,當時市區5字頭的開價,「合」案平均開價29萬元/坪,其抗性為面鐵道高架,由於後來房市走弱,銷售期拉長至2016年才去化完。
近5年內在保長坑地區推案的每坪平均開價落在3字頭上下,包含「龍霖臻藏」、「益翔青庭」、「東京綫上」,每坪平均開價依序為27、28.5、34.5萬元。
五堵火車站周邊推案價格因交通便利而較高,2018年「」平均開價40萬元/坪,而今年初推出的指標大案「忠孝誠藝」,基地位忠孝東路上,訴求近五堵火車站、距基隆河不遠,30%低公設,總銷30億元,規劃30至50坪,2至4房產品,總樓高23層,採先建後售,平均開價51.5萬元/坪。
三、樟樹灣地區
本區坐落基隆河南岸,大致由基隆河、北二高及南港所夾成的狹長地帶,呈三角形,過去因廣植樟樹而命名為樟樹灣。早年受制於水患,房價一度跌到10萬元/坪左右,但在2005年員山子分洪道啟用、淹水問題緩解後,房價漸漸補漲,2008年新開案已漲近一倍。不過,這一帶因環境質感不佳、龍蛇雜處,是房價最大的抗性。
之後由於捷運民生汐止線(未來區內規劃有SB13站:樟樹二路/大同路,為與基隆捷運轉乘站)的規劃曝光,加上台鐵有意在此增設車站(後因技術考量取消,2017年政府提出利用台鐵第三線興建基隆輕軌,此計畫於2020年改為基隆捷運),使得本區出現第二波漲幅,2013年底「iCity」,平均開價直接拉高到45萬元/坪。後因捷運民生汐止線傳出變數,資金行情退潮,該案於2016年更名為「超級花園」,平均開價則下修至41萬元/坪。
區內2014年底推出的指標造鎮案「半島花園」,位於基隆河岸旁,陸續推出三區,總銷35.5億元,平均開價46.5萬元/坪,訴求公園景觀、新街廓開發,不過由於具高壓電塔抗性,直到2019年仍在銷售,但平均開價已下修至36萬元/坪。
到了2020年再推出「半島花園2」,訴求低門檻產品,規劃18至42坪,平均開價38萬元/坪。2021年該區供給量不少,陸續有「微笑昇樺」、「四季晏」,以及重推案「筑丰陽陽」等案,平均開價落在40萬元/坪以下。
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四、社后地區(金龍湖周邊及工業區)
本區坐落基隆河北岸,緊鄰台北市東湖,與樟樹灣地區隔基隆河相望,區內以中山高為界,劃分為北側的金龍湖地區,以及南側的中興商圈。主要銜接內湖的康寧街(金龍湖地區)到福德一、二、三路(中興商圈)等腹地,而中興商圈又以中興路為界,以西的社后工業區少住宅,產品以乙工廠辦為主,以東生活機能成熟,但因發展的早,土地嚴重斷缺,甚少有新案釋出。推案主要在金龍湖地區,以康寧街、明峰街、湖前街一帶為主。
金龍湖的地理功能主要為宣洩基隆河的氾濫河水,因此河畔淹水乃屬正常現象,加上「林肯大郡」坐落此區,本區房價曾一度低至7至8萬元/坪。後因水患問題紓解,推案集中在湖畔周邊,開價直接跳空逼近20萬元/坪大關。
2010年預售案「仰大湖」,總銷60億元,訴求金龍湖畔山水景觀宅,平均開價55萬元/坪,但因坪數規劃過大、總價偏高,以及社區大門旁土地未整合完成,地主索性蓋起房子遮擋前排,導致建案銷售艱辛,爾後一路下修至46萬元/坪(2014年)、39萬元/坪(2016年),低樓層無景觀戶甚至來到2字頭/坪。2013年,中興路上「隱馥玉」平均開價58萬元/坪締造新紀錄,但2016年成屋後正逢房市景氣最低點,因此平均開價降至50萬元/坪,
經市場盤整後,後續開案價格較為親民,以「東城」系列為代表。「上東城」2016年預售平均開價42萬元/坪,「東城大境」系列2018年預售平均開價48萬元/坪,2020年轉成屋銷售,平均開價下修至40萬元/坪,據悉,「東城」系列去化穩定。
2021年預售案「雄鷹天映湖」,位於金龍湖旁,基地面積2,773坪,為風景區用地,訴求戶戶皆擁山水景觀,平均開價49萬元/坪。同年年底中興商圈內,位於福德一路巷內的預推案「帝利采極」,已將開價拉上5字頭了。
五、新台五路沿線
與大同路幾乎平行的新台五路,對於汐止人而言,大同路為主要幹道,然對外地人而言,則把新台五路視為汐止的第一幹道,主要原因為,新台五路的開闢是為了紓解大同路大型車輛頻繁進出的問題,且與北二高有新台五路交流道交會,同時新台五路也是汐止與南港、內湖的主要橋梁,另因其地勢稍高,往年水患肆虐期間,本區房價相對抗跌。
2012年「雲天綠第」,高樓層曾就面體育場的景觀優勢,開出6字頭的記錄,爾後汐止市區新推案開價也都陸續來到了5字頭,不過好景不常,隨著2015年資金行情退燒,捷運民生汐止線的變數,本區房價同樣面臨下修壓力。
2015年新開案「敦美‧御林」,總銷40億元,平均開價50萬元/坪,受舊市區「忠孝大院」讓價風氣影響,隨後也跟進,祭出39.8萬元/坪廣告戶,主打簽訂8%,日付888元起,不到半年該案則更名為「敦美苑」,平均開價下修至41萬元/坪。
往都計外的特殊案例「美麗山林」,2019年預售時,總銷100億元,基地面積18,803坪,平均開價44萬元/坪,該案由甲山林機構連同北市南港推案「世界明珠」共同包裝行銷,反應熱絡,產品更是汐止區內少見的透天及電梯公寓產品,客源區內外比例各半,為汐止區較少見。該案更於公設會館『飛馬俱樂部』完工後,經常舉辦VIP派對活動,使得案場人氣始終不墜。
2021年重推案「豐之谷」,共三區,總銷80億元,平均開價42萬元/坪,原案名為「未來樹」,在三圓建設退出投資興建後,由另外3家建商,包含明緯、白天鵝、久郡建設聯手合作繼續推進,2022年再更名為「星野之森」,由愛山林接手銷售,平均開價漲至48.5萬元/坪。
目前區內開價最高的「優陞學」,採先建後售,基地位於秀峰國小旁,訴求近汐止火車站800公尺,規劃22至49坪,2至4房的產品,平均開價57萬元/坪,含室內全裝修。
六、橫科地區
本區位於汐止西南側邊陲地段,與汐止主要區塊完全脫離,門牌雖屬汐止,實際生活圈則仰賴南港研究院生活圈,因此本區在推案時通常會淡化汐止背景,訴求北市機能,業者常包裝成『南港世外桃源』來銷售,其房價主要跟著南港中研院周邊做比較,與汐止本地較無相關聯,素有『忠孝東路九段』的號稱。
區內腹地多山坡地形、開發難度高,因此推案量少。近年推案則有,2016年興富發建設的「森學苑」,基地面積共3,729坪,規劃25至38坪,主打2+1房的產品,訴求具休閒設施,平均開價47萬元/坪。後2018年重推,更改案名為「興富發莊園」,平均開價38萬元/坪,2019年更改為「中研A+」,平均開價43.2萬元/坪。
另一案為2018年甲山林機構的「甲山林天墅」,總銷70億元,基地面積4,781坪,主力為挑高5米的華廈,平均開價58萬元/坪,逼近6字頭。
雙捷交會 前景可期
近年北台灣最吸睛的重大交通建設,非捷運汐東線、基隆捷運莫屬,而這兩條捷運線將在汐止交會,未來勢必將大大地改寫汐止在北台灣的經濟及房市地位。其中汐東線通過交通部審核,報請行政院核定中,另基隆捷運,則由行政院宣布定案,輕軌躍升為捷運,其動工日期及相關衍生建設規劃,相信在今年選前勢必又將是候選人很好發揮的助攻題材。
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