文／住展雜誌

礁溪近期剛完工的城鎮之心4新景點，市府希望讓人重新體驗礁溪印象。陸續還有延後開幕的『宜蘭麒麟希爾頓逸林度假酒店』，以及年底將開幕的『礁溪風華溫泉酒店』，未來還有趕工中的遠雄五星級旅館，遠東集團開發中的飯店及OUTLET購物城、台塑集團的溫泉飯店及Villa開發案，林林總總的觀光題材是否能讓礁溪房價重返歷史榮耀，讓人拭目以待。

礁溪位於宜蘭縣的東北隅，東北鄰頭城鎮，東南接壯圍鄉，南邊則是宜蘭市、員山鄉，西至北為新北市的烏來區、坪林區，地形呈海棠葉狀，西北部與雪山山脈相連，東南部為二龍河的沖積平原，平地屬蘭陽平原，以礁溪溫泉聞名。總人口數約3.5萬人，是宜蘭縣人口第5大區。

聯外主要交通有鐵路、公路及公車等3種方式。鄉內有台鐵宜蘭線由北而南穿越東部平原，在境內路線與省道台9線東側平行，共設有礁溪、四城2個車站，往北通往基隆方向，往南通往宜蘭、羅東、蘇澳；公路則有國道5號（蔣渭水高速公路，又稱北宜高速公路，或以雪隧簡稱），做為蘭陽平原往來北宜兩地的捷徑，另有台9線（北宜公路）連接新北與宜蘭的公路，素以『九彎十八拐』聞名；公車則有首都客運、葛瑪蘭客運、國光客運可搭乘。

雪隧南下後第1個交流道為頭城交流道，便是位於礁溪東北角與頭城鎮接壤處，自2006年雪隧全線通車後，雙北市民眾相較以往經由北宜公路至宜蘭，可節省不少時間，甚至開始出現雪隧通勤族，每天北宜兩地往返，若不塞車的話，台北南港到宜蘭礁溪大約40分鐘即可抵達。

礁溪溫泉產業 轉向觀光財

礁溪最熟為人知的便是溫泉，早在1787年吳沙開墾蘭陽時期，便已挖掘並築圍沐浴，稱為『湯圍』，到了日治時期，日本人更將其商業化，開設溫泉旅館，自此溫泉便和礁溪劃上等號。

礁溪的溫泉產業，最早發展於1961年，鄉內有幾家溫泉旅館，至1970年礁溪大飯店開幕，以女侍應生服務酌酒、伴唱為主，1990年代後，隨著境內中小企業外移，溫泉鄉的酒攤文化因而沒落，隨後又因國內經濟發展起飛，旅遊成為國人休閒主流，礁溪的溫泉產業便開始轉型邁向觀光化，業者開始以健康、養生的溫泉文化做為訴求，因而吸引更多五星級的溫泉旅館進駐。

礁溪的溫泉為台灣少見的平地溫泉，屬碳酸氫鈉泉，酸鹼值約在7左右，而溫泉湧出地面時約58度C，用來浸泡、沐浴對身體都非常好，洗後皮膚不僅光滑柔細還不黏膩，因此縣府每年年底都會舉辦溫泉祭，來推廣礁溪觀光產業。

低密度重劃區 推案6字頭

不僅如此，礁溪還有一個特色就是處處可見的溫泉住宅。2006年雪隧通車後，『北宜一日生活圈』成形，吸引大量雙北客來到宜蘭觀光與置產，讓宜蘭房市出現跟漲契機。

2008年開放大陸人士來台觀光，除原先已在礁溪經營的老爺酒店，其他知名連鎖飯店集團，也陸續進駐拓點，短期內宜蘭縣就新增了10家五星級飯店，而位於礁溪的就有2家：長榮鳳凰礁溪酒店、春秋礁溪渡假酒店。受惠觀光題材，帶動地價上漲，礁溪房價再拉出新一波的漲幅。

而受矚目的重劃區『健康休閒專用區自辦市地重劃計劃』，區內陸續有知名溫泉旅館進駐，像是長榮鳳凰酒店、寒沐酒店、品文旅等，且因低密度開發，建商開發成本高，自重劃區於2007年開發後，建商陸續在此推案，進而造就礁溪房價大幅飆漲。

2012年，溫泉套房案「話水」平均開價50萬元／坪，創歷史新高。到了2014年初，溫泉公園第一排建案「The One」，平均開價60萬元／坪，改寫新猷。

房價未再創高 台北客成關鍵

2014年底至2015年初，雙北房市陷入反轉修正，但由於宜蘭房市敏感程度稍低，且因外來資金尚未退潮，直到2017年中，宜蘭整體房價才開始反轉向下。不過，礁溪房價走勢卻在2015年下半年就出現下彎，比宜蘭其他行政區更早修正，原因可能與房價『超漲』有關。直到現在，礁溪新案均價約27萬元／坪，仍距歷史高峰3字頭有一段距離。

值得關注的是，2017年時期，在放寬建築限高規定後，不少建商也紛紛跨足宜蘭，像是麗寶、晏京、新潤、將捷等，同時跟隨他們東進搶錢的代銷，有海悅、傳真、璞園等，同時也把更多的北客帶至宜蘭；他們接的建案主要集中在宜蘭市、礁溪、頭城，如海悅銷售「峰礁溪」、傳真銷售「湯本源」，璞園則是承接宜蘭市的「兆晉縣政特區案」，整個宜蘭集合式大樓的產品越來越多，也是宜蘭房市產品發展的新趨勢。

礁溪建案依產品規劃的差異，客源比例截然不同。以高單價溫泉案來說，購屋人口有7至8成為外地客，其中購屋目的為退休準備、渡假宅各佔一半，以台北佔大宗，平日入住率低，都是假日過來居住，公設則訴求戶戶溫泉、露天湯屋或視野遼闊的景觀為主，部分建案則會將停車位納入共有持分，採隨到隨停制，因此溫泉宅公設比普遍偏高。

但『成也北客，敗也北客』，自2015年下半年後，台北客買盤急劇消退，至今至礁溪購屋的北客數量仍較有限，遠不及幾年前榮景，這也成為礁溪房價難以上攻的關鍵。

建案改名讓利 6 折價促銷

先前因看好溫泉宅出現的大量推案潮，至2018年線上還有許多舊案沒賣完，不少舊案改名讓利拋售，例如位於礁溪公園第1排的「PARK ONE」，2015年推出時平均開價60萬元／坪，2018年底則推出總價1,388萬元買38坪2房的溫泉宅，拆算單價打6折，每坪只要36.5萬元；改名的建案有「湯之皇」、「湯院子」等，分別換成「清鬆58」、「輕游居」，其中「湯之皇」2018年初開價38至43萬元／坪，年底換成「清鬆58」，平均開價下修為28萬元／坪。

到了2019年後市場上的推案產品，透天跟電梯公寓住宅幾乎各佔一半，而電梯公寓住宅更偏好小宅案，格局以20初頭至40坪，1至3房的產品為主力。產品丕變的主因，在於台北客源驟減，建商轉向搶攻在地客源。

2021年中至今，礁溪陸續有6個建案推出10幾坪的1房產品，主要多位在都計外，其中最小坪數只有13坪，該案為「長堤NO.9-公寓」。而這類產品，主要是賣給當地客，而非北客。由此可見，客源的差異明顯左右礁溪當地房市發展與產品規劃。

休閒重劃區 土地價格俏

近年宜蘭縣政府為擴大工商產業的建設發展，積極推動市地重劃，根據宜蘭縣政府地政處官網所公開的資訊顯示，其中跟礁溪有關的市地重劃，自辦案現為辦理中的就有3件，『宜蘭礁溪鄉（別墅區開發一）自辦市地重劃』、『宜蘭礁溪鄉（別墅區開發區五）自辦市地重劃』、『宜蘭縣礁溪休閒渡假自辦市地重劃』，開發總面積依次為7.84公頃、3.11公頃、23.53公頃。

其中最受矚目的就是『休閒渡假自辦市地重劃案』，由於舊市區內發展已近飽和，僅能以市地重劃來推動放大觀光腹地，甚至吸引遠雄及遠東集團的目光，現如今鄉內近年五星級飯店還有晶泉丰旅、寒沐酒店、山形閣、品文旅等的加入，未來礁溪有望成為台灣東半部五星級飯店密度最高的鄉鎮，另遠東工商綜合區為原遠東紡織土地重劃計劃，現也計畫開發為觀光渡假飯店及OUTLET購物城。

『休閒渡假自辦市地重劃區』計畫範圍：東至大忠路1／2計畫道路路幅為邊界，西北與得天公園高爾夫球場為界，南至得子溪，北至五峰路計畫道路境界為界，緊鄰五峰旗風景區，大概就是礁溪都市計畫的西側尾段，銜接五峰旗風景區，重劃後可以蓋旅館、住宅、餐廳、健身中心等，可說是礁溪目前最夯的題材。

根據實價登錄交易資料顯示，『宜蘭縣礁溪休閒渡假自辦市地重劃』近5年的交易，在2017年8月五峰段1384-1地號，土地交易最低每坪14.8萬元，而最高的一筆是在2020年6月五峰段1514地號，土地交易來到每坪40萬元。

以下將礁溪區分為『都市計劃區及都計外』、『健康重劃區』及『四城都市計劃區』，分別討論。

一、都市計劃區及都計外

位於礁溪鄉公所所在地之主要街區，東北以礁溪公園上端為界，北至丘陵山麓，緊鄰五峰旗風景區，西到得子溪口，東至高壓線止，總面積305.25公頃；聯外交通主要有礁溪火車站，在境內路線與省道台9線東側平行。

礁溪溫泉宅多座落在本區德陽路、仁愛路、忠孝路、大忠路和健康路一帶，生活機能則以礁溪車站周邊的商圈為主，區內還有礁溪溫泉公園、湯圍溝溫泉公園等，而『健康重劃區』及『宜蘭縣礁溪休閒渡假自辦市地重劃』分別位於本區的北端及西側。

2006年本區房價還在1字頭，但在雪隧通車與開放大陸人士來台觀光，使得房地價格上漲迅猛，新案開價3字頭、4字頭所在多有。

不過2015年下半年後，房市降溫進入盤整修正期，線上多個建案頻頻降價求售，如2018年初在知名的礁溪寒沐酒店正對面推案「湯之皇」，開價38至43萬元／坪，年底改名為「清鬆58」，平均開價下修為28萬元／坪。

2019年至2020年上半年，宜蘭房價終於止跌反彈，唯反彈力道還不算強。直至2021年，全台房市多頭升勢更為強勁，宜蘭房價終於迎來較像樣的漲勢。

2021年指標案「礁溪湯園2」，平均開價來到40萬元／坪，為大基地開發，基地面積1,896.5坪，規劃坪數32至82坪的溫泉住宅，共191戶；若看這個單價，很明顯地是鎖定台北客。而透天住宅「遇見．礁溪」，同樣也是大基地開發，基地面積1,093坪，規劃20至60坪的3.5層透天住宅，平均開價25.5萬元／坪。

近3年的推案，都市計劃區內的電梯住宅，有溫泉的建案開價32至40萬元／坪，透天住宅，有溫泉的建案平均開價36萬元／坪，而不管是電梯還是透天住宅，沒有溫泉的建案平均開價都在25萬元／坪上下。

而都計外的推案，主要以都市計劃區為中心，向外發散的四周圍住宅為主，近3年的推案數佔了礁溪近一半，共19個，無論是透天還是電梯公寓住宅產品，平均每坪開價落在20萬元上下，且近年房價無顯著波動。比較特別的是有3個透天產品基地逾千坪，分別是「晴川天藝」、「上合居」、「礁溪御田」,而近年透天產品，也慢慢從7、80坪下修調整至4、50坪左右。

二、健康重劃區

位處礁溪都市計劃區的北側，全名為『健康休閒專用區自辦市地重劃計劃』，簡稱健康重劃區，區內有礁溪溫泉公園、長榮鳳凰酒店、寒沐酒店、品文旅等，總面積為17.60公頃，範圍東北至16號計畫道路，西北至8–1號道路，西南至11號計畫道路（德陽路），東南至台9線，西至8號計畫道路（忠孝路）。

區內受限低密度開發，開發成本高，加上飯店業者獵地，使得土地奇貨可居，土地成本漲，推案開價也跟著上漲。重劃區開發完後，2006年推案初期平均開價25萬元／坪上下，2年後已漲到40萬元／坪，直到2014年有了第1個開價破6字頭的「The One」，隨後「PARK ONE」、「湯本源」也跟進開出60萬元／坪的行列。

後來因房市降溫，以及使用用途違規等因素衝擊，「湯本源」平均開價下修至55萬元／坪，價格鬆動後，爾後的推案也受影響，像是2015年預售案「新潤峰礁溪」初期開價50至53萬元／坪，後期促銷價則下修至3字頭。

該區開發已近飽和，近3年只有2個推案，分別是2020年「花見川」及2021年「MANSION ONE」，「MANSION ONE」為近年礁溪指標案，總銷約20億元，規劃22至28坪，挑高4米2的兩房產品，訴求戶戶有湯泉，採半毛胚交屋，平均開價47萬元／坪，而「花見川」平均開價34萬元／坪。

三、四城都市計劃區

本區位處礁溪鄉南側，範圍東至北迴鐵路以東350至550公尺，西至福巖寺，北與龍潭風景特定區為界，南以大坡路及宜蘭擴大修訂都市計劃區為界，包括礁溪鄉及宜蘭市的一部份，總面積538.50公頃（礁溪376.00公頃、宜蘭市162.50公頃）。
區內有二處住宅聚落，四城地區以吳沙村周邊市街為主，包含台鐵四城車站及四結國小、吳沙國中，龍潭地區則龍潭村周邊市街為主，包含龍潭國小，該區主要以在地客為主，屬小型聚落，推案較為零星。
近三年本區有不少推案，共14個，平均開價落在2字頭，其他地段推案零星、平均開價在1字頭尾。若以產品規劃分類，溫泉宅共有二個，分別為「名人居2」、「旺德富」，皆為透天產品，但因鎖定的客源均為區域客，即使「名人居2」有溫泉題材加持，平均開價21.3萬元／坪，與其他個案沒有差別；而「旺德富」由於基地緊鄰龍潭風景區，平均開價31萬元／坪。

看好新市地重劃 高峰再現

近年受疫情影響，礁溪觀光產業大洗牌，有淘汰出局也有危機入市，2020年至今礁溪共有4筆旅館交易，而原定今年6月中旬要開幕的『宜蘭麒麟希爾頓逸林度假酒店』，據悉飯店裝修工程已停工2個月，業者表示受疫情影響決定延後開幕。

而縣府為了促進觀光，主辦礁溪城鎮之心工程計劃，完成近期礁溪的4個新景點，分別為『礁溪轉運站旅人廊道』、『旅野溪廣場』、『跑馬古道公園+山光脈動夜間劇場』及『戲台天棚』等，主要希望讓人重新體驗礁溪印象。

另外年底還有『礁溪風華溫泉酒店』要開幕，以及遠雄在五峰旗風景特定區的五星級旅館，正如火如荼趕工，未來還有遠東集團開發中的飯店及OUTLET購物城、台塑集團斥資逾20億元，將在龍潭村蓋溫泉飯店及Villa。

礁溪的房市靠著觀光題材興起，短短15年間，從1字頭爬升站上3字頭，後盤整下修至2字頭，今年下半年是否有望靠新建飯店開幕話題取暖，帶動房價回漲，讓人拭目以待。更令人期待的是辦理中23.53公頃的『宜蘭縣礁溪休閒渡假自辦市地重劃』，由於位處都計內且鄰近五峰旗風景區，加上又有遠雄新蓋飯店提前造勢，新戰場勢必再創新高峰。

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