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文/住展雜誌
礁溪近期剛完工的城鎮之心4新景點,市府希望讓人重新體驗礁溪印象。陸續還有延後開幕的『宜蘭麒麟希爾頓逸林度假酒店』,以及年底將開幕的『礁溪風華溫泉酒店』,未來還有趕工中的遠雄五星級旅館,遠東集團開發中的飯店及OUTLET購物城、台塑集團的溫泉飯店及Villa開發案,林林總總的觀光題材是否能讓礁溪房價重返歷史榮耀,讓人拭目以待。
礁溪位於宜蘭縣的東北隅,東北鄰頭城鎮,東南接壯圍鄉,南邊則是宜蘭市、員山鄉,西至北為新北市的烏來區、坪林區,地形呈海棠葉狀,西北部與雪山山脈相連,東南部為二龍河的沖積平原,平地屬蘭陽平原,以礁溪溫泉聞名。總人口數約3.5萬人,是宜蘭縣人口第5大區。
聯外主要交通有鐵路、公路及公車等3種方式。鄉內有台鐵宜蘭線由北而南穿越東部平原,在境內路線與省道台9線東側平行,共設有礁溪、四城2個車站,往北通往基隆方向,往南通往宜蘭、羅東、蘇澳;公路則有國道5號(蔣渭水高速公路,又稱北宜高速公路,或以雪隧簡稱),做為蘭陽平原往來北宜兩地的捷徑,另有台9線(北宜公路)連接新北與宜蘭的公路,素以『九彎十八拐』聞名;公車則有首都客運、葛瑪蘭客運、國光客運可搭乘。
雪隧南下後第1個交流道為頭城交流道,便是位於礁溪東北角與頭城鎮接壤處,自2006年雪隧全線通車後,雙北市民眾相較以往經由北宜公路至宜蘭,可節省不少時間,甚至開始出現雪隧通勤族,每天北宜兩地往返,若不塞車的話,台北南港到宜蘭礁溪大約40分鐘即可抵達。
礁溪溫泉產業 轉向觀光財
礁溪最熟為人知的便是溫泉,早在1787年吳沙開墾蘭陽時期,便已挖掘並築圍沐浴,稱為『湯圍』,到了日治時期,日本人更將其商業化,開設溫泉旅館,自此溫泉便和礁溪劃上等號。
礁溪的溫泉產業,最早發展於1961年,鄉內有幾家溫泉旅館,至1970年礁溪大飯店開幕,以女侍應生服務酌酒、伴唱為主,1990年代後,隨著境內中小企業外移,溫泉鄉的酒攤文化因而沒落,隨後又因國內經濟發展起飛,旅遊成為國人休閒主流,礁溪的溫泉產業便開始轉型邁向觀光化,業者開始以健康、養生的溫泉文化做為訴求,因而吸引更多五星級的溫泉旅館進駐。
礁溪的溫泉為台灣少見的平地溫泉,屬碳酸氫鈉泉,酸鹼值約在7左右,而溫泉湧出地面時約58度C,用來浸泡、沐浴對身體都非常好,洗後皮膚不僅光滑柔細還不黏膩,因此縣府每年年底都會舉辦溫泉祭,來推廣礁溪觀光產業。
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低密度重劃區 推案6字頭
不僅如此,礁溪還有一個特色就是處處可見的溫泉住宅。2006年雪隧通車後,『北宜一日生活圈』成形,吸引大量雙北客來到宜蘭觀光與置產,讓宜蘭房市出現跟漲契機。
2008年開放大陸人士來台觀光,除原先已在礁溪經營的老爺酒店,其他知名連鎖飯店集團,也陸續進駐拓點,短期內宜蘭縣就新增了10家五星級飯店,而位於礁溪的就有2家:長榮鳳凰礁溪酒店、春秋礁溪渡假酒店。受惠觀光題材,帶動地價上漲,礁溪房價再拉出新一波的漲幅。
而受矚目的重劃區『健康休閒專用區自辦市地重劃計劃』,區內陸續有知名溫泉旅館進駐,像是長榮鳳凰酒店、寒沐酒店、品文旅等,且因低密度開發,建商開發成本高,自重劃區於2007年開發後,建商陸續在此推案,進而造就礁溪房價大幅飆漲。
2012年,溫泉套房案「話水」平均開價50萬元/坪,創歷史新高。到了2014年初,溫泉公園第一排建案「The One」,平均開價60萬元/坪,改寫新猷。
房價未再創高 台北客成關鍵
2014年底至2015年初,雙北房市陷入反轉修正,但由於宜蘭房市敏感程度稍低,且因外來資金尚未退潮,直到2017年中,宜蘭整體房價才開始反轉向下。不過,礁溪房價走勢卻在2015年下半年就出現下彎,比宜蘭其他行政區更早修正,原因可能與房價『超漲』有關。直到現在,礁溪新案均價約27萬元/坪,仍距歷史高峰3字頭有一段距離。
值得關注的是,2017年時期,在放寬建築限高規定後,不少建商也紛紛跨足宜蘭,像是麗寶、晏京、新潤、將捷等,同時跟隨他們東進搶錢的代銷,有海悅、傳真、璞園等,同時也把更多的北客帶至宜蘭;他們接的建案主要集中在宜蘭市、礁溪、頭城,如海悅銷售「峰礁溪」、傳真銷售「湯本源」,璞園則是承接宜蘭市的「兆晉縣政特區案」,整個宜蘭集合式大樓的產品越來越多,也是宜蘭房市產品發展的新趨勢。
礁溪建案依產品規劃的差異,客源比例截然不同。以高單價溫泉案來說,購屋人口有7至8成為外地客,其中購屋目的為退休準備、渡假宅各佔一半,以台北佔大宗,平日入住率低,都是假日過來居住,公設則訴求戶戶溫泉、露天湯屋或視野遼闊的景觀為主,部分建案則會將停車位納入共有持分,採隨到隨停制,因此溫泉宅公設比普遍偏高。
但『成也北客,敗也北客』,自2015年下半年後,台北客買盤急劇消退,至今至礁溪購屋的北客數量仍較有限,遠不及幾年前榮景,這也成為礁溪房價難以上攻的關鍵。
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建案改名讓利 6 折價促銷
先前因看好溫泉宅出現的大量推案潮,至2018年線上還有許多舊案沒賣完,不少舊案改名讓利拋售,例如位於礁溪公園第1排的「PARK ONE」,2015年推出時平均開價60萬元/坪,2018年底則推出總價1,388萬元買38坪2房的溫泉宅,拆算單價打6折,每坪只要36.5萬元;改名的建案有「湯之皇」、「湯院子」等,分別換成「清鬆58」、「輕游居」,其中「湯之皇」2018年初開價38至43萬元/坪,年底換成「清鬆58」,平均開價下修為28萬元/坪。
到了2019年後市場上的推案產品,透天跟電梯公寓住宅幾乎各佔一半,而電梯公寓住宅更偏好小宅案,格局以20初頭至40坪,1至3房的產品為主力。產品丕變的主因,在於台北客源驟減,建商轉向搶攻在地客源。
2021年中至今,礁溪陸續有6個建案推出10幾坪的1房產品,主要多位在都計外,其中最小坪數只有13坪,該案為「長堤NO.9-公寓」。而這類產品,主要是賣給當地客,而非北客。由此可見,客源的差異明顯左右礁溪當地房市發展與產品規劃。
休閒重劃區 土地價格俏
近年宜蘭縣政府為擴大工商產業的建設發展,積極推動市地重劃,根據宜蘭縣政府地政處官網所公開的資訊顯示,其中跟礁溪有關的市地重劃,自辦案現為辦理中的就有3件,『宜蘭礁溪鄉(別墅區開發一)自辦市地重劃』、『宜蘭礁溪鄉(別墅區開發區五)自辦市地重劃』、『宜蘭縣礁溪休閒渡假自辦市地重劃』,開發總面積依次為7.84公頃、3.11公頃、23.53公頃。
其中最受矚目的就是『休閒渡假自辦市地重劃案』,由於舊市區內發展已近飽和,僅能以市地重劃來推動放大觀光腹地,甚至吸引遠雄及遠東集團的目光,現如今鄉內近年五星級飯店還有晶泉丰旅、寒沐酒店、山形閣、品文旅等的加入,未來礁溪有望成為台灣東半部五星級飯店密度最高的鄉鎮,另遠東工商綜合區為原遠東紡織土地重劃計劃,現也計畫開發為觀光渡假飯店及OUTLET購物城。
『休閒渡假自辦市地重劃區』計畫範圍:東至大忠路1/2計畫道路路幅為邊界,西北與得天公園高爾夫球場為界,南至得子溪,北至五峰路計畫道路境界為界,緊鄰五峰旗風景區,大概就是礁溪都市計畫的西側尾段,銜接五峰旗風景區,重劃後可以蓋旅館、住宅、餐廳、健身中心等,可說是礁溪目前最夯的題材。
根據實價登錄交易資料顯示,『宜蘭縣礁溪休閒渡假自辦市地重劃』近5年的交易,在2017年8月五峰段1384-1地號,土地交易最低每坪14.8萬元,而最高的一筆是在2020年6月五峰段1514地號,土地交易來到每坪40萬元。
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以下將礁溪區分為『都市計劃區及都計外』、『健康重劃區』及『四城都市計劃區』,分別討論。
一、都市計劃區及都計外
位於礁溪鄉公所所在地之主要街區,東北以礁溪公園上端為界,北至丘陵山麓,緊鄰五峰旗風景區,西到得子溪口,東至高壓線止,總面積305.25公頃;聯外交通主要有礁溪火車站,在境內路線與省道台9線東側平行。
礁溪溫泉宅多座落在本區德陽路、仁愛路、忠孝路、大忠路和健康路一帶,生活機能則以礁溪車站周邊的商圈為主,區內還有礁溪溫泉公園、湯圍溝溫泉公園等,而『健康重劃區』及『宜蘭縣礁溪休閒渡假自辦市地重劃』分別位於本區的北端及西側。
2006年本區房價還在1字頭,但在雪隧通車與開放大陸人士來台觀光,使得房地價格上漲迅猛,新案開價3字頭、4字頭所在多有。
不過2015年下半年後,房市降溫進入盤整修正期,線上多個建案頻頻降價求售,如2018年初在知名的礁溪寒沐酒店正對面推案「湯之皇」,開價38至43萬元/坪,年底改名為「清鬆58」,平均開價下修為28萬元/坪。
2019年至2020年上半年,宜蘭房價終於止跌反彈,唯反彈力道還不算強。直至2021年,全台房市多頭升勢更為強勁,宜蘭房價終於迎來較像樣的漲勢。
2021年指標案「礁溪湯園2」,平均開價來到40萬元/坪,為大基地開發,基地面積1,896.5坪,規劃坪數32至82坪的溫泉住宅,共191戶;若看這個單價,很明顯地是鎖定台北客。而透天住宅「遇見.礁溪」,同樣也是大基地開發,基地面積1,093坪,規劃20至60坪的3.5層透天住宅,平均開價25.5萬元/坪。
近3年的推案,都市計劃區內的電梯住宅,有溫泉的建案開價32至40萬元/坪,透天住宅,有溫泉的建案平均開價36萬元/坪,而不管是電梯還是透天住宅,沒有溫泉的建案平均開價都在25萬元/坪上下。
而都計外的推案,主要以都市計劃區為中心,向外發散的四周圍住宅為主,近3年的推案數佔了礁溪近一半,共19個,無論是透天還是電梯公寓住宅產品,平均每坪開價落在20萬元上下,且近年房價無顯著波動。比較特別的是有3個透天產品基地逾千坪,分別是「晴川天藝」、「上合居」、「礁溪御田」,而近年透天產品,也慢慢從7、80坪下修調整至4、50坪左右。
二、健康重劃區
位處礁溪都市計劃區的北側,全名為『健康休閒專用區自辦市地重劃計劃』,簡稱健康重劃區,區內有礁溪溫泉公園、長榮鳳凰酒店、寒沐酒店、品文旅等,總面積為17.60公頃,範圍東北至16號計畫道路,西北至8–1號道路,西南至11號計畫道路(德陽路),東南至台9線,西至8號計畫道路(忠孝路)。
區內受限低密度開發,開發成本高,加上飯店業者獵地,使得土地奇貨可居,土地成本漲,推案開價也跟著上漲。重劃區開發完後,2006年推案初期平均開價25萬元/坪上下,2年後已漲到40萬元/坪,直到2014年有了第1個開價破6字頭的「The One」,隨後「PARK ONE」、「湯本源」也跟進開出60萬元/坪的行列。
後來因房市降溫,以及使用用途違規等因素衝擊,「湯本源」平均開價下修至55萬元/坪,價格鬆動後,爾後的推案也受影響,像是2015年預售案「新潤峰礁溪」初期開價50至53萬元/坪,後期促銷價則下修至3字頭。
該區開發已近飽和,近3年只有2個推案,分別是2020年「花見川」及2021年「MANSION ONE」,「MANSION ONE」為近年礁溪指標案,總銷約20億元,規劃22至28坪,挑高4米2的兩房產品,訴求戶戶有湯泉,採半毛胚交屋,平均開價47萬元/坪,而「花見川」平均開價34萬元/坪。
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三、四城都市計劃區
本區位處礁溪鄉南側,範圍東至北迴鐵路以東350至550公尺,西至福巖寺,北與龍潭風景特定區為界,南以大坡路及宜蘭擴大修訂都市計劃區為界,包括礁溪鄉及宜蘭市的一部份,總面積538.50公頃(礁溪376.00公頃、宜蘭市162.50公頃)。
區內有二處住宅聚落,四城地區以吳沙村周邊市街為主,包含台鐵四城車站及四結國小、吳沙國中,龍潭地區則龍潭村周邊市街為主,包含龍潭國小,該區主要以在地客為主,屬小型聚落,推案較為零星。
近三年本區有不少推案,共14個,平均開價落在2字頭,其他地段推案零星、平均開價在1字頭尾。若以產品規劃分類,溫泉宅共有二個,分別為「名人居2」、「旺德富」,皆為透天產品,但因鎖定的客源均為區域客,即使「名人居2」有溫泉題材加持,平均開價21.3萬元/坪,與其他個案沒有差別;而「旺德富」由於基地緊鄰龍潭風景區,平均開價31萬元/坪。
看好新市地重劃 高峰再現
近年受疫情影響,礁溪觀光產業大洗牌,有淘汰出局也有危機入市,2020年至今礁溪共有4筆旅館交易,而原定今年6月中旬要開幕的『宜蘭麒麟希爾頓逸林度假酒店』,據悉飯店裝修工程已停工2個月,業者表示受疫情影響決定延後開幕。
而縣府為了促進觀光,主辦礁溪城鎮之心工程計劃,完成近期礁溪的4個新景點,分別為『礁溪轉運站旅人廊道』、『旅野溪廣場』、『跑馬古道公園+山光脈動夜間劇場』及『戲台天棚』等,主要希望讓人重新體驗礁溪印象。
另外年底還有『礁溪風華溫泉酒店』要開幕,以及遠雄在五峰旗風景特定區的五星級旅館,正如火如荼趕工,未來還有遠東集團開發中的飯店及OUTLET購物城、台塑集團斥資逾20億元,將在龍潭村蓋溫泉飯店及Villa。
礁溪的房市靠著觀光題材興起,短短15年間,從1字頭爬升站上3字頭,後盤整下修至2字頭,今年下半年是否有望靠新建飯店開幕話題取暖,帶動房價回漲,讓人拭目以待。更令人期待的是辦理中23.53公頃的『宜蘭縣礁溪休閒渡假自辦市地重劃』,由於位處都計內且鄰近五峰旗風景區,加上又有遠雄新蓋飯店提前造勢,新戰場勢必再創新高峰。
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