升息發威，房貸連漲，申貸金額大減，
房屋移轉棟數逐月減少，預期降價者增加，
在在都顯示，房市交易確實降溫。
未來指標新案陸續登場，是否能帶動房市買氣？
文／住展雜誌
中央銀行日前公布10月五大銀行房貸利率，不僅連11個月上漲，更創下6年半以來新高，新增房貸金額也減少74億元，跌至近2年半的新低水準，又10月六都建物買賣移轉棟數月減6.87％。上述數據趨勢皆顯示升息效應已開始發酵，民眾貸款購屋的負擔加劇，連帶影響賞屋購屋意願，房市交易確實降溫不少，此與本刊近期實際走訪各案場調查的結果不謀而合。
量跌之後，價格是否跟著鬆動？從國泰金控11月國民經濟信心調查結果發現，民眾對未來半年的房價表現，看跌者大幅增加；另外，根據主計總處最新統計，營造工程物價指數10月降至4.6％左右。央行官員認為，隨營造指數漲幅下滑，建商成本壓力降低，未來房價應會產生影響，但實際上是否如官員、民眾預期般房價確有鬆動，目前誰都無法說得準。畢竟對業者而言，缺工潮未消退，人力支出成本亦是壓力，讓利空間多寡，也需視業者財務體質而定，房市未來表現仍是未定之數。
士林 破億案續推出
首先看到台北市士林區，整體市況平淡，來客數及成交數均維持低檔，位在士林橋旁的「有川翩翩」，儘管基地位置位橋旁，但因開價相對低於周邊行情，去化速度相對順暢。
本區近期新案僅有2宗，其一為位德行東路的都更新案「璞園泊隱」，臨保護區，基地共500坪，規劃70至109坪產品，採毛胚屋銷售，車位250至330萬元，每戶總價均破億元。
另一為「圓山富璟」，接待中心正籌備中，預計於12月公開銷售。由於本案近百齡國小，周邊近年推案量極少，預估推出後將引起市場關注。
大同 高價指標案紛登場
大同區在西區門戶計畫、雙子星大樓開發案加持下，除了帶動房價攀升，更吸引不少建商搶進，積極整合推出都更案，近期南大同便有4宗都更新案陸續登場；首先是麗寶集團「麗盛南京」，基地緊鄰醫院及警局，規劃27至45坪的2至3房產品，樓高3米52，開價105至115萬元／坪。
「欣隆101」為區域少見的成屋案，工程已近尾聲，正待使照核發，預計明年初正式公開，本案規劃30至50坪的產品，5至11樓為事務所，12樓以上為住宅。
富裔建設「國王雙子星」位重慶北路一段上，目前尚未取得建照，預計明年初推出。
最後是指標案「首岳」，基地達1,120坪，近寧夏夜市等4處商圈，三面臨路，可售戶200戶，另有19戶店面及27戶事務所；共蓋3棟大樓，其中1棟高14樓，乃分回給政府做警察宿舍使用，產品坪數則為26至50坪，以37至38坪3房為主力，樣品屋尚在搭建中，預計12月正式公開，開價預估將在110萬元／坪上下，雖然客戶預約熱絡，但由於總價偏高，市場接受度有待觀察。
本區由於「大承」等大坪數、高單價建案引起比價效應，中小坪建案開價也來到3位數，但因近期房市低迷，市場對高單價產品多持觀望態度，線上舊案銷況緩慢，例如前波指標案「當代1號院」，自推出後至今去化僅約2成，實登也尚在9字頭，後續指標新案推出後，是否可順利拉抬整體買氣，值得注意。
三重左岸 推案量猛
往西來到新北市，三重二重疏洪道兩側今年推案量雖不如塭仔圳重劃區來得火熱，但差距並不大。近期新案都集中在疏洪道左岸，首先看到「森一」，為區內少見的成屋案，規劃1至3房的產品，目前工程近尾聲，並已取得使照，預計明年1月左右推出。
冠德建設指標案「冠德心天匯」，為太子汽車舊廠變更及都更案，總銷高達百億元，基地面積達2,477坪，可售戶逾400戶，另有35戶分回給新北市府作社宅使用，本案興建3棟大樓，規劃28坪的2房、39坪的3房及52至61坪的4房產品，開價75萬元／坪，創區域最高行情。
同區另有2宗建案籌備中，預計開價都將挑戰7字頭行情，「潤泰左岸生活」的進度較快，量體也較大，接待中心已在搭建，規劃31至59坪的產品，分兩期推出，總銷達80多億元。東村建設也是兩塊基地，共計總銷30億元，預計先推出興穀國小旁的基地，規劃22坪的2房及27坪的3房產品。
醞釀已久的指標案「都廳大院」，也準備於年底前潛銷，單價尚未公布，可售戶4千多戶，預計先釋出2千戶銷售。
右岸部分，茂德建設計劃明年初在此區段推出新案，將訴求水岸景觀的小宅產品。
本區近期來客以新莊與三重為大宗，部分為北市，成交主力客群為北客與新莊客，本地客對價格多有遲疑，觀望態度濃厚。又整體銷況以低總價取勝，總價1,500萬內的產品較受客戶青睞。
樹林 業者惜售 市況淡
緊接著看到樹林區，相較上半年的穩定成長，樹林下半年的市況轉趨冷淡，來客與成交數落差不小，建商推案進度也推遲，近期並無新案釋出。
稍早推出的市區指標案「米蘭敦美」，目前有少量的保留戶準備釋出，惟業者惜售心態濃厚，預期開價53萬元／坪以上。
前一波人氣最旺的「豐盛」，來客數在10月過後也明顯下滑，高樓層開價漲近10％，來到46至47萬元／坪，客戶接受度不高，近期銷況呈現低檔。
三峽 供給少 銷況退
接著是與樹林鄰近的三峽區，本區近幾年供給量稀缺，故買氣一直相對穩定，直到近期受大環境因素影響，銷況才見降溫。北大特區「女王萬歲2」，規劃25至35坪的2至3房產品，共41戶住宅及3戶店面，預計延至農曆年後推出。
位捷運三峽站附近的福容飯店，現已停止營業，麗寶集團預計變更為住宅案銷售，正進行內部拉皮及格局更改，詳細資訊尚未明朗，可預估的是，明年推出後勢必引起市場注目。
已公開的系列案「北大富御」，可售戶20戶，規劃22至37坪的2至3房，開價50萬元／坪，因大德路一帶供給稀少，且2房單位總價落在1,700萬元左右，由於供給稀有，故甫公開推出即告售磬。
桃園市 推案成交穩定成長
視線往南，來到桃園市。相較北台灣其他縣市的市況冷淡，桃園市境內包含幾個重劃區，得益於在地需求能量足夠，各區平均週來客均還有20餘組，成交亦屬前段班，整體表現僅次於新竹市與竹縣竹北。
首先看到中路重劃區，本區向為業者推案最踴躍之區段，來客也居各區之首，惟近期新案供給較少，「京澄為樂」目前潛銷中，本案規劃40至41坪的3房及55、56、58坪的4房產品，可售戶60戶，基地位正光路的角地上，近學校預定地，由於具有地點優勢及建商口碑加持，業者開價49至52萬元／坪，登上目前本區第3高價，目前最高價建案則為「京懋泰閣」，開價55萬元／坪。
另外，「福鄉至馥」建照已掛備查，預計推出62戶的大樓產品，因鎖定自住換屋族，預估每戶坪數應不至於過小。
小檜溪重劃區近期並無新案，麗寶機構的大案量指標案「好風采」將在明年初登場，基地位民光東路與日光路交叉口，面積達2千坪。桃園在地建商三本建設在本區推出的「三本四季」及「三本大序」，因規劃中小坪數產品，為該業者少有的產品規劃，入手門檻相對較低，加上訴求高質感設計，平均每週可成交2戶，可說是全桃園表現最穩定的建案。
桃園市府特區內的新案「謙成無二」，位市府旁的巷弄內，規劃24至42坪的2至3房產品，可售戶33戶，另有3戶店面及1戶事務所，開價43至45萬元／坪， 訴求1/3戶別具有露台。
最後看到大有地區，線上雖僅有1宗新案，來客表現也不錯，每週亦有達20組左右，位興二街19號的「雙學苑」尚在結構中，規劃32至35坪左右的2至3房產品，共12戶的5層樓電梯公寓，開價35.5至38萬元／坪。
大園 新案推出不間斷
接著看到大園區內的航空城客運園區，本區下半年業者推案絡繹不絕，即使近期整體房市交易清淡，但每月皆有新案進場，近期新案亦有5宗，後續尚有數個透天案，待結構接近完成後進場，區內素地不少，預估客運園區未來的房市供給面仍是熱鬧滾滾。
首先看到透天新案，「百巨逸品」現正結構中，規劃64至87坪的產品，總價1,688萬元；「木川築」量體較小，僅有3戶，建坪111至112坪，預估總價破3千萬元；位在科五街的「維多利亞」，地坪30坪，共26戶，總價1,729萬元起。
公寓大樓的新案則有「戀JIA」，規劃透天及公寓產品，共33戶，已先釋出總價498萬元的公寓2房產品；「璟都艾美」預計推出120戶的2至3房的大樓產品，價格尚未公開。
楊梅市區多潛銷 富岡新案釋出多
續往南看到位桃園楊梅及新竹湖口之間的富岡地區，往年供給向來十分稀少，不過近期房市正處淡季，楊梅門牌新案反而集中在此，頗令人玩味；至於楊梅市區內，因適逢選戰開打，重要路口現多讓位給選舉帆布招牌，新案多待選後再行公開，目前都在潛銷中。
富岡地區近期公開4宗新案中，有3宗位於都計內。首先看到都計內，寶佳機構推出指標案「弘峻公園賦」，為本區少見的總戶數235戶的14層大樓產品，規劃2至3房格局，訴求早鳥價23萬元／坪，基地位新富七街上，居萬坪公園第一排，距台鐵富岡站不遠，採飯店式管理，目前潛銷中，客戶詢問度頗熱絡。
富弘「富岡首席」位新明街旁，近台鐵富岡站，為透天與公寓的混合社區，目前主推30戶的透天產品，建坪68至89坪，稍後公開2至3房格局的公寓產品，業者尚有兩處基地位本案周邊，目前籌備中。
「泳達御品居」亦為透天與華廈產品，12樓的華廈共42戶，規劃28至46坪的2至3房產品，透天產品建坪58至77坪，目前實登為19.4萬元／坪，相較都計內其他建案，本案價格相對低。
「全新綻」量體較小，為4層樓的電梯公寓產品，規劃2房共14戶，訴求22％低公設比。
唯一位在都計外的新案為「悅四季」，規劃26至51坪的2至4房產品，共44戶的9層樓華廈。
宜蘭三星 低價案較討喜
最後來到宜蘭三星鄉，近期有3宗新案公開，首先看到市區的2宗新案，均位義德路周邊。「三星報喜」為預售轉成屋銷售，由於距羅東市區有20分鐘車程，加上基地出入動線較差，致餘屋銷售時間拉長。
另1宗新案位都計外的大隱地區，「靚禾苑」距大隱國小約5分鐘車程，基地屬甲種建地，規劃23戶的透天產品，建坪48至52坪、地坪25至28坪，面寬4.5米，總價898至998萬元。
線上舊案多為消化餘屋階段，大洲地區的「香榭麗舍7」，總價898萬元起，由於距羅東較近，除本地客外，亦有羅東客關注，本案因低總價加上機能性尚可，目前去化約7成，惟多是在第2、3季售出，後續銷況有待觀察；中興路一段的「久誼首席」位中興路一段，規劃14戶的透天產品，總價788至1,058萬元，尚餘個位數待售；「里山居」位大義二路，總價1,338至1,458萬元，訴求電梯透天及環境清靜，惟周邊生活機能不足，尚餘個位數待售。
選後指標案進場 市況受考驗
國內防疫政策逐步放寬，民間消費力道可望回升，且隨著選戰告終，影響房市的不安因素再減少一項，接下來各區域的指標性大案將陸續登場，勢必再為市場帶起一波熱潮。然而話題僅是一時，決定市況及買氣的關鍵仍在於價格認知落差能否拉近及磨合。
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