市況持續低谷盤旋，
固有行銷策略，已難吸引來客，
不少業者改變操作，
舉辦小型理性講座，測試水溫。
文／朱福山
今年第四季後房市驟冷，不少業者將希望寄託在選後；然而現已過2週，卻仍未見明顯回溫，甚至近期不少機構開始預測明年整體景氣走勢，推估2023年全球經濟將溫和衰退，房地產專家則認為房市仍朝價緩修、量縮的走勢發展。
回到上週末，北台灣受天氣影響，房市尚未回溫，除特殊個案外，案場來人變化均不大，其中以桃園來人相對較好，台北市則仍處於低谷，甚至有不少個案週來人組數僅個位數，業者表示主要因為尚未見到好的題材或市場消息，較難促使消費者前來賞屋。
其中，台北市內湖『岳泰峰山』訴求區域低檔價位，新北三重『凱風久年』、『甲山林市政官邸1號』，兩案受惠於『都廳大院』的熱度，週來人都有10幾組水平；林口工一工業區周邊新案，目前詢問仍高；龜山A7重劃區『合展家禾』，目前潛銷中，週來人有25組。觀音『和境初見』，近期則在假日舉辦講座，上週來人也有18組。
改變策略精準鎖客
再看上週（12／5～12／11）北台灣建案報紙廣告批數為80批，相較前週增加10批，刊登報廣的建案數量3個，相較前週減少1個。重新刊登報廣為「華固國家置地」，持續釋出者則有「瓏山林企業聯合稿」、「大直恆琚」。其中「華」案訴求門面即名片，名片即訂單。
上週採報紙廣編露出的，則有『樂揚知森』，訴求大安森林正2房住宅；『鼎吉中山』訴求中山民權雙軸光環加持；『築觀』訴求坐擁中山北首排，環繞士林官邸視野；『八德137』訴求賞百米大景，10分鐘到忠孝新生站。
下半年市況轉冷後，有些個案的客層、媒體操作較特殊，業者為精準吸引賞屋來人，有別於大型個案，反而改變行銷操作，選擇以小型講座方式。如前述提及的『和』案，祭出不同話題來招攬精準客源，好處是可以透過這樣的溝通方式，與購屋族群做更深入的交流。
同業主兩案一起辦
先看到上週末，三芝『日初不老莊園Ⅱ』剛舉辦完一場名為「癒健好生活！名醫江坤俊健康講座｜維生素D與癌症之關聯性」的講座，從該案的Google關鍵字「日初不老莊園Ⅱ銀養樂齡園區–萬坪公園第一排，海景養生村」，便可知其客層主要針對銀髮、養生族群，因此講座才會以健康為主題。
不過該活動辦在板橋浮洲合宜住宅『日勝幸福站–發現之旅』的案場，主要也是因為同代銷同業主，且該社區訴求「青銀共居」的生活新態，客層相似，因此不如在雙北市中心舉辦，且因前案接待中心正在搭建中，屬潛銷階段，先收集口袋名單，會後有興趣移居郊區的，年後再約賞屋。
再來觀看前案的臉書貼文，近期釋出第一期的不老學堂總回顧短影片，共舉辦超過12場的活動，參加人數逾500人，影片一開始便以「我們一起共好共樂，未來友族相伴，晚美第三人生」等文案，搭配歷屆活動花絮，讓銀髮族們能產生共感，尤其是台灣進入高齡化社會後，越來越多老人們孤獨、寂寞，因此其臉書貼文素材，主要多以健康、養生類的知識，及團體活動花絮為主。
Q4急凍改辦講座
接著看鶯歌『僑駿響』，在第三季暑假檔期，以園遊會活動來吸客，緊接著邁入第四季時，正值房市急凍時期，來人、買氣偏淡，該案陸續開始舉辦小型講座，每場次限定20人次，座無虛席。
該案至今已舉辦過「跟著老師看好宅｜招財富貴居的風水大揭秘」、「第一次客變就上手｜預售屋裝修講習茶會」、「房貸一點通｜金融專家親臨現場為您解惑」等，其中預售屋客變講座應不少有興趣的民眾要求，再加開場次，推估與實用性有關。
新莊『豐盛』同『僑』案，稍早前也是以大型的嘉年華、園遊會活動來吸客，到了11月則舉辦了一場「吳海大師，不一樣的風水致富真相」講座來試水溫，貼文圖像則以老師正在使用羅盤算風水及演講的畫面，還有老師出過的書籍封面作為媒體宣傳素材。
代銷副總各案巡演
最後來看由寶麟廣告代銷的幾宗桃園個案，包括八德『益騏福爾摩沙』、中壢青埔『大華靚』、蘆竹『寶欣築HOME』及觀音草漯『和境初見』，舉辦名為「2023置產新思維｜桃園房地產的機會與趨勢」講座，每個個案分別於月初及月底的週末，安排2個場次。
媒體宣傳則於每個個案及代銷自己的臉書，釋出該活動訊息，貼文圖像簡單明瞭，以斗大的標題「2023置產新思維」占滿4分之1版面，其次則以活動日期為主，並直接把2個場次時間點寫清楚，最後再用其他色塊補上「報名參加送精美小禮物」的參加誘因；唯一不同的是，每個個案的貼文圖片上，寫的是自己的案名，好讓有意願分享該則訊息及參加活動的民眾，訊息不會搞錯，儼然就是精心策劃好的系列媒宣推廣線下活動。
不同於前述『日初不老莊園Ⅱ』與『日勝幸福站–發現之旅』操作手法，代銷新聯祥廣告因兩案業主及客層都相同，再加上邀約名醫講師的行銷費用等，因此集中資源，以同一活動場地為主；寶麟廣告所代銷的個案，則由於個案房價有所差異，客群也不同，因此適合到各案場分別舉辦，並由其副總主講。
期待農曆年大檔
近期不少案場頻頻更新活動、媒體素材，不過似乎也開始出現疲態，稍早前還可看見各案粉專小編，時不時就在直播、影片中露臉，各案場也會發文，分享活動照片，但近來則有減少的現象，推估可能與活動效果有關，業者也會評估其成效，再判斷是否加碼或修正。
房地產造勢活動，不外乎吃吃喝喝，或是祭出大放送的誘因來吸引來人，如今卻有「黔驢技窮」的狀況；接下來農曆年大檔，是否會有讓人驚喜的媒體操作，且讓我們拭目以待。
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