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住展風向球買氣連兩降 只剩建商在撐

文/陳炳辰

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,8月從熱絡黃紅燈轉為穩定綠燈,風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」,走升的分數為預售屋推案量,三降為來客組數、成交組數、新成屋戶數,持平的是待售建案個數、議價率,整體分數為51.7分。

住展雜誌發言人陳炳辰表示,出於買氣對整體房市信心不足,銀行房貸限額暴風半徑逐步籠罩預售市場,需求轉弱,追蹤指標建案平均來客組數每週約27.1組,而平均成交組數每週約3.4組,雙雙呈現連續第二個月下滑,回到年初水位,事實上預售市場本就不少同時為成屋的買盤,眼見成屋貸款卡關,無法輕易出手預售,房價偏高下也趁勢歇手觀望,除非如雙北市的文山區與土城區特定新開指標案有其吸引力,其餘要是來不及搭上上半年熱潮舊案,皆明顯有感人氣轉涼。

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相對之下,供給面倒未見修正,建商早先規畫進場案,持續積極態勢,8月竟推破1300多億元,今年以來僅次於520新政府上台的慶祝行情,更勝329檔期,指標大案以台北市文山區「元利四季莊園」為首,預估案量達600億元,其餘如台北市信義區的「國美榕遇」,以及新北市新店區的「國揚光河」、三重區的「華固慕川」也有超過50億元量體,與緩降令、民俗月、新青安嚴查、新版囤房稅等利空完全兩個世界平行宇宙,雖不無箭在弦上不得不發的因素,但後怕或許即將開始。

新成屋產品8月只推出100多戶,沒有指標案可言,與預售案大顯兩樣情,主因不脫新成屋房價高,自備款上資產需更充裕,新青安的嚴查、新版囤房稅皆為干擾,建商推案興致缺缺,而之後將大受這波貸款危機打擊,購置方無錢可貸,買氣恐蕩然無存,建商未來另要面對銀行餘屋貸款喊停,推案將趨每況愈下。

八風吹不動建商執念 銷售放緩仍不給議價 

8月待售建案數為902 案,分數上雖持平,但以今年來說每個月數十筆結案的步調,已放緩至只比前月減少14筆,除了台北市因為買方資產實力強,保持穩健去化動能以外,北台灣其他縣市銷售不再強勢,尤其新竹地區待售案不減反增,當地投資氛圍重,房貸風波明顯有所影響,本以去化舊案就可獲利的盤算,反因沒有新案刺激下,令整體銷況受挫。

議價率仍維持一成以內,建商出於成本考量,且也不到黃河心不死,若先前的獲利尚足以挺過這段危機時刻,價格不輕易讓步,以不二價銷售亦大有案在,短時間內難撼動房價。

陳炳辰指出,928檔期已預計推案量再創新高,還有不少有意趕在今年底上場的大案,可望讓龍年推案量寫下新猷,但買賣雙方已不同調,包括台北市南港區、桃園市中壢區、基隆市安樂區,與新北市的三重區、中永和區、汐止區等地指標案是否有延推打算,建商動態將透露弦外之音。

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2024年8月【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表

【註】藍燈(谷底衰退):32分以下。黃藍燈(衰退注意):32.1~42分。綠燈(復甦安全):42.1~52分。黃紅燈(熱絡注意):52.1~61分。紅燈(過熱煞車):61.1分以上。

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