【住展房屋網 何世昌】三面環山、多山丘地形的基隆市，擁有鄰近大台北，往返北市通勤時間也甚近，過去市內的大型指標案，都想拉攬台北客；雖然過去訴求北客的建案成功者不多，但隨著北市與基隆房價價差進一步擴大，業者認為基隆房市仍大有可為，紛紛搶進購地。預計在今年，各大指標案陸續推出，基隆房市將會十分熱鬧……
基隆市總面積雖有132.76平方公里，但境內多山丘地形，僅有5％為平地，幾乎沒什麼發展腹地可言；不過基隆憑藉著港埠之利，一度成為大台北吞吐量最大的外港，也因此開啟基隆市繁榮的扉頁。
基隆市繁榮 全繫於海運
基隆城市發展史與基隆港息息相關，早在西班牙佔領台灣時，就已洞見基隆港的重要性並著手建設。清末時基隆港開放為通商港，為了方便貨物運輸，台灣第一條縱貫鐵路因而起於基隆；海、陸運水到渠成，基隆漸漸躍升為北台灣貨物吞吐的重鎮。
國民政府遷台後，重新整建二戰時損毀嚴重的基隆港埠，民國50年至70年代是基隆港的快速成長期，74年達到高峰，成為世界第七大貨櫃港。民國80年代以後，基隆港無法停泊新興的巨型貨櫃輪缺陷浮現，且無力應付國內外各港口的競爭，擴建新港計畫又不能如願，又遭逢台北港搶食商機，年吞吐量急劇下滑。
受此影響，相關企業行號紛紛出走至他處設點，工作機會大量流失。更糟的是，當基隆港走下坡後，基隆市缺乏有力的產業經濟支撐全局，而歷任首長又缺乏遠見，多年來基隆幾乎沒有像樣的重大建設，坊間甚至相譏：『現在的基隆，與二、三十前的基隆一模一樣，都沒變』。
基隆港的沒落、工作機會的流失與缺乏建設資源，是人口逐年流失的主因。經過二、三十年的停滯，基隆儼然成為『被遺忘的城市』，多數的重大建設都跳票、或都略過基隆；招商難、建設少、環境質感差，再加上多雨潮溼的氣候劣勢，無疑是房市發展最大的包袱。
歷史包袱沉痾 房市發展受限
在這樣歷史背景下，基隆房市除了國道之外，根本盼不到可靠有力的炒作題材，不僅房價缺乏上漲動力，就連房屋周轉率也難以提升。唯一能促使房價上漲的，似乎只剩與大台北的比價效應，以相對低價來拉攏台北客。
所以，近十幾年來，基隆市內每一件大型指標案，通通都想拉台北客源，只可惜真正成功的案例並不多。理由正如同上述，基隆缺乏未來性與工作機會（據主計總處統計，基隆市有近6成民眾必須跨縣市通勤到外縣市上班，比重全國最高），因此被基隆市議員形容為『逃離的城市』。
或許這話太過偏激，但卻忠實透露出地方發展與房市的困境──基隆人一旦有能力就想搬到大台北，但大台北民眾搬到基隆意願卻不高。縱使近十年來大台北房價越飆越高，願意搬到基隆住的外縣市民眾仍不多，以致於人口不斷流失（見表三）。
尤其鄰近基隆的雙北市，不僅都已是直轄市，建設與社會福利又有長足進步，吸引民眾遷移的誘因更大，使基隆人口流失幅度越發嚴重，完全不見減緩跡象，邊緣化危機加劇。
不過地產業有句話說得好：『業界沒有悲觀的權力』，前往基隆推案的業者依然源源不絕，近年大台北土地取得困難，就連遠雄、興富發（潤隆）、國揚、達麗等大型建商都轉至基隆購地推案，若再包括原就在基隆耕耘的麗寶、白天鵝等建商，基隆今年可能爆出大量供給，似有想要一鼓作氣炒作基隆房市訊號。至於基隆市內各區塊房市發展，以下將劃分三區一一介紹。
一、廣義市區（中正、中山、仁愛區）
基隆所謂的市區，大概泛指中正、仁愛、中山等三個行政區，區域地勢平坦，發展腳步最快；全區以基隆市政府為核心，商業氣息最為濃厚。雖然街貌老舊、街道狹小與道路壅塞等問題素來遭受詬病，但比起其他區塊，市區質感已相對優質。
 |
| 基隆市新豐街街景。 |
廣義市區房價在90年代後，才出現明顯的漲幅，其中又以基隆市府所在的中正區房價最高。100年6月於中正路的「豐澤」，基地原為港口用地，經土地變更後才推案，訴求基隆港景觀，開價28萬／坪。同年9月，中正路「星海灣」緊接著公開，開價一樣是28萬／坪。
兩案預售時並未賣完，翌年轉成屋後陸續重推，「豐」案價格維持不變，「星」案則漲至30萬／坪；兩案因地段不差，量體也不大，都已在101年度順利完銷。但如這幾個個案地段條件如此好，銷售期尚需一年多，其餘地段的推案銷售期通常就拉得更長了。
隨著中正路兩側開發漸趨飽合，95年後指標個案多位在建地供給較充裕的新豐街一帶，如95年「代官山」公開當時表價14.2萬／坪，之後重推時漲至15.5萬／坪；翌年同地段的「普羅旺世」開價15萬／坪。上述兩案開價均超出當時的區段行情，因此都訴求台北客。
102年公開的預售透天住宅案「悠活台北村」，位在調和街，雖然屬中正區門牌，可是位置較偏，已遠離市中心生活圈，該案訴求懇丁悠活飯店品牌，加上近萬瑞快速道路、可快速往返北市，以及廣告戶988萬起等訴求，成功地讓台北客掏錢買單。
中正區西側的中山區，多山丘地形，可開發用地有限。在九○年代以前，房市發展趨勢與中山區雷同；94年後，在北二高大竿林和德安交流道陸續完工通車題材發酵下，出現大量新供給。當年指標透天住宅案「觀之林」趁勢推出，總價630萬至1500萬、單價11.5萬／坪，訴求近德安交流道優勢。
95年間，另一大案「歡樂頌」亦近德安交流道，同樣訴求台北客。但畢竟區內房市較為封閉，至此購屋的北客數量還是有限，仍需倚賴區域客買盤。因此「觀」案與「歡」案市場反應並不佳，兩案最後都重推，銷售期略長。
興富發旗下的潤隆建設與白天鵝建設，共同推出的指標大案「香格里拉」，距德安交流道不遠，當然也是訴求台北客群。「香」案基地逾四萬坪，共分為三期，第一期產品以2、3房為主。
整體而言，中山區的平均行情遜於中正區，但區內建案的海景戶別，開價通常高出行情甚多，如97年「麗寶大觀」海景戶開價18萬／坪、101年「佳慶成品」海景戶開價32萬／坪，比一般戶別高出4到5成不等，價差極大。
近年房市平淡 今年可望爆發
至於區內擁有聞名全國『基隆廟口夜市』的仁愛區，區內商業機能與觀光消費活動活絡，房市發展相對亮眼。尤其是景觀住宅，價格更是高人一等，較知名的有「摩天世紀」、「東方帝景」、「世紀首席」「港都帝座」等案。「摩」案原是仁一路的爛尾樓，被台北建商盤下更名為「東方帝景」後在95年重推，高樓層開價竟上探4字頭，話題轟動一時。
 |
| 基隆市區（忠一街）。 |
雖然仁愛區海景宅開價高，但銷售期卻頗長，原因還是區域客對價格認知與業者有不小差距；如果是地段較偏的個案，銷售期就會更長。由於區域房市需求疲弱，再加上仁愛區開發較早、鬧區素地稀有，所以從99年迄今仁愛區並無新推案出現。
乍看之下，雖然現在廣義市區房市並不熱絡，但因幾家大型建商已至這裡買地，並著手籌備新案，所以未來房市仍有發展的空間。據傳興富發旗下的潤隆建設，在中山區德安路、復興路以西一帶，約擁有4.1萬坪土地，可能朝分期開發運用。
另國揚建設在八斗子漁港附近，擁有約1.2萬坪土地，同樣預計分期推出。遠雄在基隆火車站旁的一筆合建案（安樂路一段），基地約有3千多坪，為工變商開發案；雖然門牌屬於安樂區，但較靠近市區生活圈，並擬規劃為影城與高級住宅社區，話題性不輸潤隆與國揚兩案。若進度順利，最快在今年就會推出，可望提升基隆房市能見度。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報
