【文/惟馨周報】日前央行鬆綁房貸管制，原本外界多預期將為房地產帶來一縷春風；然而投資人對官方美意似乎不太買帳，上週台股大跌，摜破十年線，其中營建股竟領頭重挫，使政策遭打臉的傳言再度甚囂塵上……
每逢農曆七月淡季，房市不求突破，只求能安安穩穩的過，不過投資人對於業者欲輕舟橫渡的小心願似乎不太買帳，儘管近來政府對不動產業釋出善意，包括央行首度鬆綁房貸管制、金管會考慮放寬壽險業投資不動產2.875%投報率限制等，但投資人並未受政策激勵，上週台股在營建類股帶頭領跌之下，指數跌破10年線，幾個指標建商如興富發、長虹、皇翔、日勝生、國建等跌幅都創下近期新低，本週一開盤時又再度改寫跌幅紀錄，盤中一度大跌逾7%，終場勉強以7410點驚險收關，形成房、股雙殺的尷尬局面。
營建股慘跌 衝擊房市信心
雖說股市表現上沖下洗不足為奇，但在經濟展望不佳的前提下，難免影響投資人信心，從營建股遭空方狙擊的情況可看出，現階段民眾對房地產業的信心指數，尚未因政策放鬆立即回復，而近期市況表現亦是如此，消費者對房市仍處於觀望階段，不願輕易下手，因此政策轉趨友善僅在來客方面有所改善，成交反應依然少有起色。
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| 松山「敦南樞苑」外觀。 |
松山都更夯 北投看個案
正處台北市核心的松山區，開發成熟度可說是北市之最，多年來深受建地難尋、推案稀疏所擾，不過區段近年具兩岸題材，且具松機廊帶開發案與遷移話題，加上地段利益頗高，激勵業者在狹縫中耕耘，以都更方式整合基地推案，使松山近期湧現一波都更推案潮，線上供給逾450戶，寫下近十年來新高。
然而近來銷售狀況卻未與供給熱絡成正比，受買方信心較低影響，整體成交表現尚待努力，僅少數個案有較突出的成績，如民生東路上的「筑丰築」，因是正民生社區近年來罕見新案，客戶詢問度相當高，縱使開價可觀，達145萬/坪，但因小宅低總價規劃，吸引不少為子女置產的在地客以及商務客青睞，故業者對個案頗具信心，銷售不急於一時。
由於民生社區居民具強烈社區向心力，地域觀念極強，因此個案坐落地段深深影響在地客戶的購買意願，即使僅失之毫釐，客源的認同度也會差之千里，如早前登場的「民生日月」，也屬於廣義的民生社區，但因基地位於延壽路南側巷內，當地客戶認同度不高，雖上門詢問者也不少，但銷售速度則相對緩慢。
松山西南側的寶清街至饒河街夜市一帶，是本區近期的推案重鎮，線上個案泰半集中此處，其中最受關注的個案當屬指標都更案「揚昇君苑」。「揚」案擁松山罕有的逾650坪大基地，且具水岸景觀，開價135萬/坪改寫區段新高，並因緊鄰饒河街夜市及彩虹橋景點，來客量為區域之最，現場表示本月有效客有上升趨勢，目前以小坪數低總價的2-3房戶別反應最佳。
另一都更案寶清街的「新潤峰耘」，近期業者強打傳媒刺激來客，銷售率緩慢上升；塔悠路上為高架橋所包圍的「楓韻晴川」，續以1268萬低價廣告戶促銷，換算單價不到80萬/坪，希望吸引首購、商旅族目光。市中心市民大道旁的豪宅成屋重推案「敦南樞苑」，由於實價登錄已揭露先前成交資訊，個案行情透明，因此業者索性不開價，交由客戶先出價後再來協商。
至於北市北境的北投，近來房市舞台也只能看個案表現。推案密集的奇岩新社區，因買賣雙方對價格的認知差距仍大，不論看屋還是成交表現都比過去數月更加慘澹，只有積極舉辦活動的「東煒大可山石」稍有看頭，基地達800坪多坪，加上建商老字號招牌，低樓層部分戶別可見6字頭價位，客戶尚接受，但近期買氣也是不理想。
新北投溫泉路的天價豪宅「鄉林玉川」，因上週召開公開記者會，在媒體上帶起一波話題，週來人數量相對亮眼，然而95萬/坪區段高價對一般消費者來說高不可攀，故業者將客層鎖定多以台商、國內傳產、企業主在經營。
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| 中和「景安住邑」接待會館。 |
中和景安活絡 新案價創新高
中和捷運景安站周邊，是近期難得推案及銷售反應俱佳的地區，捷運站旁的指標大案「冠德大境」，因建商品牌與地段條件皆優，加上持續釋出廣告強銷，無論來人和銷售進度都屬雙和首席。
不讓「冠」案專美於前，捷運站西側的小宅新案「景安住邑」將登場爭鋒，「景」案規劃13戶22-24坪獨棟雙併2房產品，戶戶挑高3.6米，據悉開價達75萬/坪，將「冠」案原本均73萬/坪的紀錄壓下，但恐也因此增加銷售難度。
先前在永和推案寫下新高價紀錄的蒲陽建設，近期將在中和的中和路商業區角地推出合建新案「蒲陽雙和」，規劃18～41坪1～3房23層樓地標建築，目前尚未取得建照，外界也對價格能否續創區段高價有所期待。
景觀豪宅聚落的華中橋西側重劃區，也有新成員要加入，案名「景泰丰」，規劃50-65坪3-4房換屋型產品，預計9月份進場角逐；而員山地區首宗豪宅案「圓山帝寶」，將採先建後售，預計明年進場，為中和房市加入更多話題。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報
