【文／惟馨周報】是回應民怨？還是拼選舉？總之學運過後，政府打房力道明顯加重。不過現在談利空衝擊還太早；近期各地房市人氣都微幅回升，且新推案開價則仍繼續拉高中…
十之八九是為拼選舉；學運過後，政府是更加用力打房了，而且以張金鶚『兩年內要讓房價跌三成』的宣言最聳動。巧的是，這和江揆稍早說『大台北房價所得比要10倍以下才合理』相呼應；因為在所得不動之下，大台北房價的確要跌個三成左右甚至更多，房價所得比才可能從現在12.5至15倍，降到10倍以下。
拼選舉？打房力道加重
然先不論有無可能透過政策工具壓抑房價，我們的金融體系承受得了嗎？金管會主委和行庫端稍早異口同聲說，房價跌兩成還撐得住；這是否是在暗示江宜樺，台灣的銀行體系其實無法承受房價一下子跌超過兩成？頗耐人尋味。
儘管過去一週房市之政策空頭頻頻來襲，勢必造成衝擊，但實際影響時間點與程度，要再觀察一、兩週才能確知。截至上週為止，整體房市變化並不大，來人緩升，低價產品銷況稍佳，惟各區新案單價仍持續攀高；高單價台北市市中心，最近則連小坪數案銷況也遲滯，部分新案產品於是回歸到一般的換屋規劃。
中山區銷況平 小坪數較佳
如璞園建設在中山北路巷內的都更新案「富富話合」，便規劃40到70坪產品，開價138萬/坪，不二價銷售。業者表示，區內自營商或企業主頗為捧場，反應不差。
豪宅林立的大直地區，臨堤頂大道的「大直碩」則規劃單層單戶110坪四房，開價160萬/坪。單總價皆高檔，又是新成屋，購買門檻高；不過才剛進場，雖採用高檔建材，但實際反應還有待觀察。
新生北路上合建都更案「德運官鼎」，規劃46、60坪產品，開價120到140萬/坪。此案亦為成屋案，自備款較高，加上先前因銷售戶數不確定而拖了一段時間，因此最近來人量及成交情形都不理想。
預推案方面，則有長安東路上的「冠德君閱」，規劃24到28坪小坪數產品，估計要賣110萬以上，總案量約25億。
華固案帶動 天母價量俱揚
士林區在「華固天鑄」帶動下，最近不僅單價續漲，新案也不少。首先是「圓山藏富」，位置算是士林夜市商圈，基地近中山北路，規劃12至18坪三米六產品，走低總價路線，但現場稱一定要賣100萬/坪以上，甚至更高。
華固案附近則出現搭順風車的「鑄天母」，基地在中山北路七段14巷，分區商三特，規劃單層單戶71坪產品，全案共10戶；現場稱七樓以上視野較佳，因此樓層價差大，實際成交均價約130萬/坪，還稱已收訂完，不少客戶是買不起華固案轉過來的。陽明山麓附近至誠路新案「太子華威」，總銷則有60億。
天母西路巷內銷售中「天母三凰」對面，則有信義房屋自建案「信義謙石」剛進場；基地屬商業區，產品以18、30坪為主共21戶，現場稱要賣115萬/坪以上。天母北路和暘建設案帆布已掛出，案名「谷青」，規劃60坪雙併產品，據悉要賣120萬/坪以上，五月中後才會正式公開。
同區塊其他預推新案，則都在天母北路117巷，門牌已屬北投。首先是巷口的全陽建設案，規劃60、80坪產品，據傳開價會在150萬/坪以上，如屬實，將是北投新天價。同巷內士林開發案基地則有2千坪，不過基地內老樹移植不易，故業主決定維持現狀，加上是合建案，可售僅25億，單價要120萬/坪以上。以上兩個百萬以上指標案，都將由海悅廣告承銷。
板橋成交略增 區域客為主
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| 板橋區「三輝都匯2部曲」接待中心。 |
相較於台北市市況仍顯平淡，新北市府所在的板橋，最近人氣成交則略有回溫跡象，不過主要還是區域客的貢獻。
再看個案。媒體量頗大的「三輝都匯2部曲」，據悉銷售期只有半年，所以銷售異常積極；該案規劃一至三房共108戶，現場稱最小坪數22坪已全賣完，成交客源七成以上是區域客。
本區最新案則是訴求近光復橋及台北市的「新板微風+」，規劃3米、3米6及4米2三種室內高度的混合複層式產品共19戶，坪數23至25坪，開價63萬/坪則已和橋對面的南萬華相當；現場稱成交要6字頭，廣告戶約57萬/坪。
板橋最近新案不算多，但醞釀中個案可不少；包括三民路近家樂福的新成屋案「榮耀經典」，規劃純四房並訴求27%低公設比。該案為合建案，故銷售戶數未定。
其他預推案還有位石彫公園旁的全陽建設都更案，總銷可能達20億，不過附近有電塔，所以屆時開價可能不會太離譜。民生路臨特一號高架的「霖園藏悅」則是近環狀線未來車站，將推二、三房產品，本案業主在廣全街也將推出新案。新埔國中小一帶也會有新案，成交價都很可能從65萬/坪起跳。
實屬樹林生活圈的溪崑地區也將出現超級大案；位溪崑國小附近，原大豐紙廠(工業區)變更為住商混合區，由茂德機構投資興建，將分六期推出，實際行政區跨板橋、樹林及新莊。該案已在附近擺貨櫃屋醞釀人氣，據了解公開後開價可能上看4字頭，無論如何都是溪崑新天價。
新店人氣小增 區域客居多
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| 新店「雙水灣」接待中心 |
平均單價也屬新北市高檔的新店，近況也和板橋類似，人氣略有回升，來客結構變化不大，高單價市區可見一些文山區客源，另還有少數來自雙和地區者，安坑則仍是區域客為大宗。
個案方面，舊案表現平平，但最近幾個新案規模都很大，有望炒熱市場。首先是碧潭橋畔，基地原為加油站的「雙水灣」；本案還是茂德機構推出，共蓋三棟建物，其中一棟規劃單一70坪產品，其他兩棟則是25、35坪，全案共380戶，預定六月進場。表價未開出，不過據悉可能開8字頭，這將是附近區域新天價。
安坑新案則是訴求近安坑國小，基地在安德街巷內的「興築i漂亮」，規劃27至38坪二、三房產品共112戶，開價52萬/坪也是安坑地區高檔價。本區舊指標案「國賓山莊」一帶區域，還將有東瑞建設推案，據悉規模達100億以上。
另一側大台北華城也有新案，是港商豐泰推出的「豐雲匯」。該案為別墅產品，分兩區，華城區已完工，建坪125坪共7戶，單戶總價約1億；禾豐區則為預售案共3戶，建坪達330坪，總價2.5億起。
往烏來方向水源保護區也有一特殊案「名紘樺澄」，同樣規劃獨棟別墅產品共5戶，建坪89至99坪，總價4588至5318萬；訴求一戶一建照及無需管理費，不過實際情況是基地在水源保護管制區內，有公部門人員駐守之故。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報
