【文/惟馨周報】無論是中央銀行所公布的房貸餘額，或是公股行庫自行揭露的房貸餘額，近來放款總量成長欲振乏力，甚至呈現走軟跡象。房貸餘額成長力道走弱，除了與房屋買賣成交量平淡有關外，還與房貸成數縮減息息相關。
政策夾殺 銀行晴天收傘降房貸
據住展雜誌統計，自民國80年以來，北台灣（含大台北、宜蘭、基隆、桃園與新竹等縣市）新成屋、預售屋建案貸款成數最高峰落在民國95年，平均貸款成數達79.11%；換句話說，在民國95年買新建案房子的民眾，房貸大多數可貸到近8成。若包括裝潢修繕、信貸等其名目貸款，多可輕易貸到9成。
但自金融海嘯以來，購買新建案房屋的平均貸款最高是民國98的75.39%，此後貸款成數就逐年下滑，去年更降至70.94%，今年第一季竟只剩下70.85%；新建案房屋貸款成數直直落，今年將苦守7成大關、極可能創下新低，這意謂購買新建案房屋的民眾，起碼要準備3成自備款才能成功買新房子。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，房貸成數『殺很大』的政策性因素，是央行實施數波『選擇性信用管制』、財政部要求公股行庫降低非自用住宅房貸成數、金管會要求自用住宅貸款限定每人「一生一次」，並調高非自用住宅貸款風險係數，以及列管不動產放款占總放款比重過高的金融機構。
不過在政策引導之外，自去年以來，金融機構對後市看法保守，開始由被動轉由主動減縮房貸，『晴天收傘』意味明顯，是整體房貸成數逐步走低的另一個重要因子。
新建案房貸成數 今年恐創新低紀錄
據住展雜誌統計北台灣近25年新建案房貸數以來，平均房貸成數最低的年份是民國84年，當年度平均房貸成數僅約70.72%；次低為民國103年，只有70.94%。
住展雜誌企研室經理何世昌指出，在公股行庫帶頭之下，晴天收傘的金融機構逐漸增加，以致於今年Q1新建案平均房貸成數又降到70.85%。雖然今年平均房貸成數跌破7成的機率不高，但卻很可能超越民國84年的70.72%，創下新低紀錄。
房貸成數明顯下降，購屋者要拿出來的自備款就越來越多。但在高房價環境之下，3成自備款對購屋者是極大的負擔，此一現象在台北市最為鮮明。
晚年買房子 自備款多一倍以上
台北市新建案平均房貸成數較北台灣其他縣市低，主要原因是較早被列入選擇性信用管制，其中總價7千萬以上的豪宅產品貸款成數更只有5成，所以整體房貸成數最低，購屋族的自備款負擔也是北台灣、甚至全台最重。
到底台北市購屋族自備款負擔有多重？若從表二來觀察，民國98年買一間標準三房，自備款只要拿出558萬元；但到了103年，同樣空間大小的房型，自備款卻翻漲超過一倍，需要拿出1,196萬元。從98年到103年幾年間，自備款平均多出638萬，此期間房價平均漲幅71.6%，但自備款漲幅卻高達114.3%
何世昌進一步表示,即使是買套房型產品，103年買套房的民眾，平均就要準備449萬元自備款，也比98年間買套房者多拿出240萬，負擔依舊沉重，無論對購屋族或房市長遠發展來說，都不是一件大家所樂見的事。
