【文/惟馨周報】台灣主要都會區房市、尤其是台北房市產品M型化（房屋坪數趨於極大、極小化）現象，已是不爭的事實；然而，在產品M型化之下，各類型產品的價格又有什麼變化呢？
大、小坪數最貴 單價落差最高逾3成
據住展雜誌統計，今年截至12月15日為止，台北市12個行政區內20坪以下的產品，平均單價為105.2萬／坪、21至30坪產品平均單價為90.6萬／坪、31至40坪產品平均單價為74.2萬／坪。
其餘坪數方面，41至50坪產品平均單價為81.1萬／坪、50至70坪產品平均單價為88.9萬／坪、70坪以上產品平均單價最高，達到110.9萬／坪。從各產品坪數與價格關係來看，顯示坪數越極端，單價拉得越高；平均單價最貴的是70坪以上的產品，次貴的是20坪以下產品，21至30坪產品則是第三貴。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，在台北市買越小或越大的房子單價越高，倒是30至40坪的產品最超值，比20坪以下產品平均每坪可便宜到31萬、比70坪以上產品平均每坪省下36.7萬，單價差距十分驚人。
若把統計時間拉長到三年，從2012年到2014年12月15日期間，各坪數的單價變化與2014單一年份的趨勢相同，同樣是30至40坪的坪數平均單價最低。然而，今年各坪數單價落差拉得更大，顯示房價M型化問題更加明顯。
小坪數活跳跳 投資客狂掃貨
值得注意的是，70坪以上產品今年平均單價與近3年平均單價差別不大，顯示今年漲幅明顯趨緩，原因是高總價產品銷售普遍停滯、央行限貸加碼，以及幾個單價超越『彭淮南防線』的高價豪宅案銷售轉至檯面下有關。但20坪、21至30坪產品今年單價則快速跳漲，遠高於近3年平均價。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，30坪以下產品平均單價快速走揚的主因，是因為現在台北房市已是『總價市場』，多數購屋者因預算固定且有限，無力追逐高房價，如果想買房子，就只能降低購買坪數，這種行為就演變出『只看總價不看單價』的現象。
在總價市場之下，小坪數有足夠的自住客買盤支撐，而自住客的強勁需求，吸引嗅覺敏銳的投資者搶進這塊市場，專挑小坪數、相對低總價的房子掃貨，單價就容易拉高。
至於70坪以上的大坪數、或豪宅類產品，通常位在菁華地段、使用高檔建材，加上建商品牌撐場，甚或加上富人聚集效應，所以單價才能拉到最高。惟今年以來，沒有品牌支撐、或位在次級路段的大坪數案，就會賣得比較辛苦。
中產階級購買力弱 未來房市最大挑戰
那麼，為何30至40坪、和40至50坪的產品為何單價最低呢？其成因可能是與中產階級購買力急速衰弱，已追不上房價，或可解釋為中產階級正在消失。
何世昌指出，坪數介於30至50坪之間的房子，是台北市早年最大眾性、也是中產階級普遍買得起的產品；但近年房價飆漲後，中產階級收入已經追不上房價，使30至50坪間的產品需求銳減，單價便不易拉高，業者也順勢減少興建這類產品。惟中產階級應是房市主力買氣，若購買力遲未回升，將是往後房市前進的最大阻力。
受此影響，30至50坪的房型多已退到次級地段，否則總價拉太高，中產階級更無力負擔；久而久之，台北市中產階級就會被洗出市中心，或者到北市以外的地方購屋。於是，台北市中心菁華地段的建案，不是大坪數就是小坪數，中間坪數已越來越少。除非未來民眾實質薪資和購買力強勁上揚、或者房價明顯下修，否則這個現象應該會持續下去。
