【文/惟馨周報】政府打房動作頻仍，然住展雜誌統計，近一年半北台灣房市議價率呈小縮走勢，建商開價與成交價之間落差減小，一般說來，應該代表買賣價格認知拉近，市場買氣或成交量應該有所提升，相反的，實際成交量卻是萎縮，為何會出現這樣與經驗法則相左的現象？
儘管仍有新推案繼續喊出天價，但近期相關調查都顯示，受政府一連串制度改革及打壓措施影響，民眾預期未來房價走軟的心理，已愈來愈強。然據住展雜誌觀察，市場上依然有順銷，甚至熱銷案例傳出；代表只要產品規劃對了，仍有銷路。不過這類案例，十之八九是區內相對低單或低總價案，代表價格還是重要關鍵。
價格左右成交量
說起價格，近年愈來愈多個案或業者標榜不二價銷售，但目前為止，房市中的議價行為仍屬常態，議價率變化因此成為交易冷熱的重要指標。近期市場瀰漫觀望氣氛之下，議價率又有怎樣的變化？
住展雜誌獨家推案資料統計顯示，2013年初以來，北台六大行政區議價率變化不大，不過幾乎都是小縮走勢，範圍僅在2到3％內；桃園縣一年半內落差(縮減)近5%，則應是升格題材發酵，購屋客追高所致。近一年半內議價率，唯一出現不同走勢的是宜蘭縣，一年半前議價率和目前相仿，但中間曾一度縮減，之後才又回增。
故近期價格現況是，新案牌價續拉高的幅度較先前減緩，開天價案例也略減，還有少數舊案調降表價，於是實際成交價更貼近開價，進而造成議價率小縮。
議價率呈小縮走勢
照理說，議價率下降，代表建商開價更貼近行情，交易量應該要提高才對，但現在實況卻恰好相反。為何會有這種與經驗法則相左的現象出現？住展雜誌主編施絢傑分析，箇中關鍵可能出在「誰來成交」。
坊間一般所指的議價空間，是賣方希望成交價格，與買方認知價格之間的差距；但基於調查準確度考量，住展雜誌統計議價率的定義，則是賣方開價與實際成交價之間的比例，也就是(開價－成交價)÷開價，和一般所說的議價空間略有不同。
而目前實際市況是，多數消費者的價格認知，的確和建商開價或成交底價仍有不小落差，這是一般說的議價空間擴大。但住展雜誌定義之議價率中的成交價，也就是實際成交的落點，或說行情，目前為止確實還在上漲，算出的議價率呈現縮減，但同時間交易量卻萎縮。
新案自用買方比例降
會有這般詭異，甚至違反經驗法則的結果，恐怕要歸咎於政府祭出打壓政策，多數買方因而產生「房價將下修」的預期心理；同時續有買家進場追高，但更多消費者轉趨觀望，於是造成議價空間雖縮小，成交卻萎靡的奇特現象；惟獨宜蘭例外，住展雜誌市調人員觀察發現，近期當地買氣的確是議價率減小時交易變熱，反之亦然。
原來，目前除宜蘭及其他少數區塊外，消費力受限的自用買房者，特別是首購族，隨政府打房力道加重而持續觀望中，進而暫時退出相對價更高的新案市場；住展雜誌主編施絢傑分析認為，還在市場上尋找購買標的的，恐怕是仍有能力或意願追高房價的投資置產族居多。
