【文/惟馨周報】旺受制於政策不斷加壓，房市出現新變化；建案廣告量縮，議價空間拉大。不過由於供給量仍欲小不易，使得7月住展房市風向球，繼續撐住代表衰退注意的黃藍燈…
時序進入2014下半年，國內外情勢很不平靜。俄烏衝突又見升溫，一架馬航班機更因此遭到擊落；同樣是歐亞邊界，以色列與哈瑪斯恐怖組織間的矛盾衝突，更演變成加薩走廊平民死傷的慘劇。
回到台灣，今年入夏第一個颱風七月中來襲，雖沒在本島造成重大災情，卻間接使得復興航空班機迫降馬公失敗，演變成近年最大死傷空難。才隔一週，南台灣港都又發生嚴重氣爆意外，事發現場猶如遭戰火洗禮。
打壓政策持續 廣告量縮
意外頻傳之際，本地房市走勢或狀態，則沒什麼重大變化，外部打壓政策及相關負面事件，仍是左右七月市況好壞的最大因素。
分析六月風向球時，住展雜誌主編施絢傑曾指出，八德合宜宅弊案爆發產生的影響最大；來到七月，『主角』則換成前月底央行宣布擴大信用管制。而第二季以來接踵而至的利空衝擊下，反映業者信心度的建案廣告量，在七月出現了不小變化。
住展雜誌統計顯示，七月期間北台灣線上建案釋出的報紙廣告量，約比六月衰退兩到三成，更只有五月之前的五到六成左右，換算分數則降兩級。報廣量衰減，原因除了減少或暫停曝光個案增加外，也是接續新案未全面啟動強銷，或媒體策略略作調整之故。整體來說，就是業者轉趨保守。
銷況求突破 議價率拉大
然而，廣告量其實六月就已緩步走跌，七月則是減幅擴大。七月間變化最大的，其實是議價率。該月北台灣線上建案議價空間已有拉大情況，約從先前10%左右，擴增到15%以上，有些案例甚至已近兩成，換算分數因而下降兩級。
至於原因，則頗為複雜；有一部分個案是將表價拉高，製造議價空間變大的『假象』，但底價沒動，不過確有少數舊案真的調低成交價；住展雜誌主編施絢傑指出，更有少數新案傳出以『破壞行情』的相對低單價成交，間接造成議價率拉高，讓同期個案成交更趨困難。
總之，價格鬆動案例是少數，整體平均單價還是很高，也還是有續創區域新高的案例出現，因此只有少數案例成交稍稍好轉，整體仍在低檔。至於七月市場來人，部分地區少數個案小幅回升，但整體還在低點。綜合以上，七月房市來人及成交的絕對水準比六月稍好轉，但回升幅度極為有限，換算分數仍維持最低水準不變。
七月供給 仍持續增量
最後看六月破表的供給量，七月稍有回縮；然而預售案量仍有超過800億的『高水準』，新成屋案則增至1千戶上下，換算分數則一降一升。整體而言，七月供給量比六月略減，但絕對值還是很大。而預料八、九月，也就是第三季前，如無意外，還有一波大供給潮出現。
七月仍有指標案，如北市文山區「台北奇跡」、大安區「友座臻藏」、南港區「東騰昆陽湖」；新北市板橋「全陽圓」，中和「達永春嶺」，三重重陽段「大道首璽」，新莊副都心「藝光年」、頭前段「廣天厦」，泰山「金璽御品」，淡海「宏盛水悅」、「宏普有逸天」等。
特別的是，東部宜蘭縣頭城烏石港特區「世界灣」，及礁溪健康重劃區「湯本源」，都是30億的超級大案，單價也都創區域新高。桃竹7月也有不少規模超過10億的新案，只有基隆還是缺乏大型新案拉抬聲勢。
負向因素未除 續亮黃藍燈
六月底央行擴大管控，金管會接力要求行庫落實非自宅房貸100%風險指數規定，加上財政部又拋出實價課稅話題，都對七月房市造成負面影響。
在這樣的情況下，已有個案欲求突破，而鬆動、調降成交價，來人及成交因此稍好轉。不過住展雜誌主編施絢傑強調，這僅是少數案例為之，是否有更多個案跟進，或成為全面性現象，還有待觀察。另外，選舉干擾加上預期明年利率走升，七月供給量仍維持一定水準，不過觀望氣氛濃厚，因此業者強銷轉趨保守，廣告量略減。
綜合以上，七月住展房市風向球分數再降1.2分、續亮黃藍燈；市場走勢不變：人氣、買氣持續低檔，惟新供給及價格仍居高不下，這的確是代表衰退須注意的訊號。
