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房價飆升 指標案拉抬「功不可沒」!

【文/惟馨周報】高房價成因很複雜;但單純從房市發展的脈絡看,除利多題材發酵外,大致就是區域出現天價案,接著周邊個案跟隨起舞,最後造成整體漲勢。最近有哪些案例,可佐證以上描述?

上週二〈22日〉雙張會後,北市副座張金鶚宣稱,要以加重房屋持有稅在內的幾項措施,讓房價在兩年內下跌三成,而且高調喊說是玩真的。先不管光靠加稅或其他政策手段,有沒有可能真的讓房價下跌這麼多;最近官員的一系列喊跌房價談話,確實讓外界又討論起高房價的成因。

其實從市場的角度看,情況很單純;住展雜誌主編施絢傑指出,就是先有利多題材吸引買家,進而帶動需求增加,造成價格上漲。不過,也有一些特殊情況是區域出現了開天價的指標案,於是又間接再帶動一波房價漲勢。那麼,近期有哪些這類的案例,可茲佐證?

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※華固天鑄帶動天母全面價漲
傳統高價豪宅區之天母地區,近年由於可開發腹地受限,又缺乏指標大案拉抬,聲勢確實不若往年。不過原天母聖道兒童之家改建案「華固天鑄」今年初『低調』進場銷售後,天母似乎拾回往日榮景。

「天鑄」案220萬/坪的平均開價,不但使整個廣義天母地區房價站穩100萬/坪以上高標,未來周邊預推新案也都以120至130萬/坪為開價新基準。至於「天鑄」案本身,據悉中低樓層實際成交約在160萬/坪左右。

湖匯拉抬內湖站周邊單價
近半年北市曝光量最高的指標案,內湖捷運站旁、原日湖百貨改建案「双湖匯」絕對名列前茅。該案進場前,內湖站周邊行情還在二位數字;但「双」案開價120萬/坪,實際成交100萬/坪以上,讓內湖站附近個案成交價全跟漲到百萬/坪以上,甚至全西湖也乍現新漲勢。

※靜心文匯 拉近木柵與景美地區價差
由於捷運新店線之故,雖然同屬文山區,不過以羅斯福路為核心的萬隆及景美地區,很早就出現開價破百萬/坪的個案;相較之下,木柵地區雖有文湖線行經,但涵蓋區域偏少,房價漲勢及水準明顯落後。

不過去年靜心中小學旁「靜心文匯」進場後,上述狀況稍有改變。「靜」案開出90萬/坪該區塊天價,直接帶動廣義木柵地區一波新漲勢;住展雜誌施絢傑認為,忠順街「忠順大院」及再興中學附近「文藝再興」,皆開超過80萬/坪區塊新天價,「靜」案的『幫助』不小。

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※興洋興天地 大同首宗百萬案
老舊市區地帶之大同區,雖然有軸線翻轉、都市更新等題材哄抬;不過話說回來,這些題材都還是只有口號階段。大同區近年房價上漲,主要還是落後跟漲。

無論如何,本區在約半年前傳出,將出現破百萬/坪的個案,實際推出時間則在今年初,為位於建成圓環附近的「興洋興天地」。該案不但實際成交百萬以上,開價更高達130萬/坪。雖然大同區可開發腹地已有限,興洋案仍成功扮演拉抬區域房價的角色;今年初本區另一新案「菁選集」開出80萬/坪高價,絕對有跟著興洋案起舞的成分。

※華固新綠洲 寫下土城房價新基準

知名上市建商華固建設,稍早在羅斯福路推出一宗只開4字頭的新案,不過該案為地上權設定。事實上,華固推案最近也多是開出區域高價,帶動領漲;而除前述的「天鑄」案外,就是土城第一個成交站上5字頭的「華固新綠洲」。

華固案確實寫下土城房價新基準,後續知名建商推案更傳開價上看6字頭;不過問題在於,區域客至今仍未完全認同這逾5字頭的價格。住展雜誌主編施絢傑分析,華固案公開前,土城市區還找得到3字頭,但之後成交行情幾乎全跟漲到50萬/坪以上,不過是區外客購買較多,華固案本身也泰半是由區外客成交。

※麗寶
帶動下新莊再一波跟漲
如果看去年新莊線全線通車前,下新莊房價上漲,主要是預期捷運通車慶祝行情。通常捷運通車後,房價後續再漲力道相對變弱;然今年目前為止,我們仍看到下新莊房價續漲。然而這和捷運相關度較低,主要是年初進場的超級大案「麗寶双璽」所成就。
該案直接開出50萬/坪以上之下新莊天價,不但超越半年前才進場「君泰」剛創的區域高價,更帶動整個下新莊房價出現又一波跟漲;原本只賣30萬/坪初頭的區域舊案,一看麗寶案開此高價,立刻把單價調漲一到兩成不等。

※龍潭紀凡希 未公開即造成跟漲

根據本刊先前調查,去年桃園二線區房價漲勢更勝一線區;而以小人國及渴望園區著稱的龍潭,年漲幅甚至達到七成。而今年初才進場,位於當地運動公園旁的「紀凡希」,絕對是最大『功臣』。

「紀」案進場後,直接跳空開30萬/坪以上,成龍潭大樓新天價;但特別的是,據住展雜誌市調人員了解,本案還未正式公開前,將開區域天價的消息就『走漏』,結果去年底先推的其他市區大樓案,便先開出21、22萬/坪,實際成交也都要2字頭,但過去市區少數大樓推案從沒出現過2字頭開價。天價個案還未公開就先產生跟漲效應,這算是極特殊的案例。

※遠雄九五 引爆副都心再漲一波?

副都心計劃是新莊目前最高單價區;當初由於隔壁頭前段先前已漲了一輪,因此該區新推案一出現,房價就立刻從5字頭起漲。
中間因為奢侈稅打壓等因素,歷經盤整期,不過目前副都心內開價都是6字頭起跳。醞釀中遠雄最新案「遠雄九五」,據悉將將直接跳空開出90萬/坪區域新天價,單戶總價更是上億元。該案會不會引發副都心,乃至整個新莊又一波跟漲風潮?值得注意。

高價案例 不一定領漲

看過以上案列,似乎只要有天價案出現,就能造成抬價效果?其實不然,還要看周邊有無條件配合。就舉永和為例,腹地小、可開發基地又難整合,因此儘管有「吉美一品花園」、「仁愛101」這樣開近90萬/坪天價的個案出現,但帶動跟漲並不明顯。如果開價偏離行情過多,效果也會打折。

宜縣頭城鎮也是去年房價漲勢兇猛的區域之一,不過主要源於烏石港特區,而且特區外還是相對靜悄悄,沒有出現明顯跟漲。原因在於,烏石港特區的漲勢主要是台北投資客帶起,特區外則還是區域客購買;此一根本差異,讓烏石港特區內外,是完全不同的光景。

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