【住展房屋網 施絢傑】是官員喊話及打壓政策暫且奏效也好，還是過年前民眾無暇看屋也罷；總之，103年開年首月的住展風向球，不但分數降至近年新低，還亮出代表谷底衰退的藍燈，其中，來人及成交指標更出現破底情況…
喊水會結凍；這是形容舉足輕重大人物，其言談影響力之大。而去年下半年，在央行總裁、財政部長及金管會主委連番『唱衰』下，台灣房市所發生的情況，又再度闡明這句話的奧義。財經官員唱衰的威力到底有多大？從2014年1月住展風向球統計結果，也可看到蛛絲馬跡。
官員唱空 風向球亮藍燈
根據住展雜誌觀察及統計數字彙整，103年1月住展風向球換算分數，一口氣下跌5分，不但是過去一年來單月最大跌幅，還因此亮出代表谷底衰退的藍燈。住展雜誌主編施絢傑表示，上次住展風向球亮藍燈，已得追溯至97年第四季，也就是金融海嘯爆發之後。
和97年藍燈情況類似的是，案場來人及成交都降到低檔，不同的則是推案量；97年末市場供給量還維持一定水準，但上月(103年1月)則出現近年罕見的預售案量萎縮，換算分數幾乎破底的情況。
先看來人。各區建案銷售現場上月來人量，幾乎都降到最底限之基本盤。其實一月初案場人氣和前月相較，大致還維持平盤，但過年前一兩週大家趕辦年貨，加上同時間股市呈狹幅震盪，政府官員又接續發表不利房市的言論，使得各案場農曆年前，幾乎可用門可羅雀形容，也導致整月各區房市來人量，比前月又下滑5%至一成不等。
來人成交組數皆破底
至於成交部份，因為來人量又再小幅減少，當然難有機會反彈，今年1月較上月(102年12月)又減約一到兩成不等。另外，成交量下滑幅度較來人量大，和議價空間『紋風不動』也有關聯。
就銷售中(新推案為主、舊案為輔)個案的實際議價空間進行統計發現，上月和前月相比，並無明顯變動。雖說去年下半年後買氣直直落，按常理，業者想促成成交，最快方式就是鬆動底價，也就是拉大議價空間。不過，顯然房市業者認為，是官員談話及QE退場等短期因素影響，才導致買方觀望；等待這些因素淡化後，應該還是有一波行情可期，因此仍堅守價格，實際議價率於是維持原狀。檢視過去一年來的議價率變化，其實都是小幅上下震盪，並未顯現明確的增加或減勢。
上月來人成交的確降至谷底，但跌幅最深的卻是供給面。同樣基於走避短期利空因素，企圖於農曆年後到上半年為止再拼一把的心理，也使得上月市場推案急縮，其中又以反映市場冷熱更速的預售市場更明顯，全月推案量一下降到70億多，使預售推案換算分數不但降幅為六指標中最深，也幾乎快破底。新成屋供給戶雖也比前月略減，但還維持近6百戶水準。
儘管推案量大減，來人、成交量續降，不過幾個大代銷旗下大案持續曝光強銷，加上遠雄從1月中釋出大量媒體，替春節不打烊、強銷辦活動暖場。因此1月廣告量雖也見減少，但減幅不大，是除了議價率外，六大指標中另一尚且能稱『正常演出』者。
上半年前 預售推案將增
103年開年第一個月，住展房市風向球就亮出近年罕見的藍燈，其中有兩項數據同時破底，這『頹勢』是會延續下去？還是觸底反彈？就住展雜誌施絢傑主編研判，至少預售推案量未來反彈機率極高；因為自二月起到上半年止，多區仍將冒出不少新推案。
就目前住展雜誌所知資訊，北投、林口、新莊及青埔，是先前就已掌握動態、原本供給量就很可觀的區域；令人意料之外的，則有汐止及彈丸之地永和，永和將有兩宗百億先建後售大案接連出場。
另一值得注意的趨勢，則是部分區域新案不再主打小坪數，而是改走中大坪數路線。這是否代表去年一波低總價產品投資熱，因為政經等因素逐漸退燒，業者於是轉而鎖定高階換屋族群？或可持續再觀察一段時日。
議價率變化 將是觀察重點
除市場供給量變化外，接下來真正需密切關注的，還是議價率變化，因為這將直接影響成交(收訂)表現。目前看來，1月來人及成交量雖跌深，但二月在春節不打烊建案加持下，來人已有明顯回升；議價空間是否出現變化，也就是買賣雙方價格認知是拉近？還是持續擴大？大致就是決定未來成交量能否回升，及住展風向球能否擺脫谷底衰退「藍」燈的關鍵因素。
