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議價空間大幅縮小 住展風向球11月亮黃藍燈—衰退注意

【文/倪子仁 攝影/邱添榮】928地產黃金檔期,北台灣預售屋推案量,受實價登錄價格『比低不比高』的負面報導影響,推案量未達預期的量體, 導致928檔的推案量下修了近4成的幅度。

根據住展雜誌統計房市六大指標分析結果;11月住展風向球分數為41分,較10月的分數再降了1分。燈號為連續第2個月代表”衰退注意”的黃藍燈,下降的主因,除了推案量下修的幅度較大外,報紙的廣告量,也因推案量萎縮,11月較10月的整體報廣量減少了17%。另外,11月各工地的來人組數與成交組數,亦因『比低不比高』的比價效應,使買氣的觀望態度更趨濃厚,呈現雙雙同步走跌。

台北市強銷的指標建案,除了北市中山區的「中山富御」、士林區的「圓山1號院」及中正區的「台大寰宇堂」等案仍有報廣促銷外,其他北市的建案多以度小月的方式,來因應實價登錄後的調適期。新北市推案方面,亦出現零散不集中的行銷態勢,僅有板橋的「三輝都匯」、三重的「小資宅」、新莊副都心的「冠德天尊」,淡水的「日月星辰」、「頤海大院」,及五股洲子洋重劃區等案,有較大廣告量體露出。

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實價登錄上路以來,傳媒、學者就不斷以『破盤』、『破行情低價』等未經查證了解,來描述房屋市場,建案可打六折、七折成交的駭人消息,使房屋市場的買方各個人心惶惶,深怕現階段進場會買到高價,於是產生了令人窒息的觀望買氣。

實價登錄政策,導致11月銷售建案的議價空間出現了明顯的變化。10月住展風向球的議價空間為15.1%,11月則縮小至12.2%,對照分數為8.55分,是今年以來的最高分,顯示實價登錄物件的陸續曝光,建商已順應政策與市場預期,大部份新推建案的開價已愈來愈接近市場期待,使11月的議價空間縮小了近3個百分點。

濃厚的觀望氣氛,影響了各工地的來人及成交組數。從北台灣指標工地的來人組數觀察,11月的來人組數較10月來人,平均再跌了一成五左右,成交組數亦同步萎縮了一成左右,11月的工地買氣,較10月又再下挫了些許。

住展風向球六大指標,11月有五大指標分數持續下挫,僅議價空間的分數,因議價空間明顯縮小而上揚至今年的最高分。廣告量能上,9月、10月狂砸廣告的指標建商,11月的行銷動作已見明顯縮手,代銷業者的促銷動作亦趨保守。

從住展雜誌預估2013年三大都會區推案量仍達1.23兆元來觀察,2012年因實價登錄遞延的推案量,將會於明年的329檔加碼釋放出來,建商的推案可望轉趨積極,因此預估北台灣將有9,500億元的推案水準,台中都會區預估與2012年持平,約有1,600億元的推案量體,高雄都會區預估也與2012年持平,推案量約有1,200億元的量體,所以預估2013年三大都會區的推案量,將量增至1.23兆元。

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住展雜誌研發長倪子仁說,展望明年的房市,景氣的好壞與否仍在關鍵的『價格』上。可以這樣說,建案的價格是否貼近行情,將是建案銷售好壞的關鍵,11月住展風向球的議價空間明顯縮小,明年的房價應該不會再是一些學者們嘲諷的『開價嚇死人、成交笑死人』的市況才對。

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