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Q3大案輩出 房市熱錢派對 尚無散場跡象

新青安看板-去年Q3財政部推出的新青年安心成家房貸專案,已被貼上炒房幫兇的標籤。
針對「眾矢之的」新青安專案,新政府宣示加強查核,據稱也抓到若干違規情事。然而,新青安只是這波房市熱潮的幫兇;真正主嫌—熱錢因素,至今方興未艾,代表目前這波預售市場狂潮,根本還沒結束…

文/施絢傑

顯然為順應輿情,針對最近這段時間爭議不止的新青安專案,新政府祭出所謂查核措施,據聞也的確抓到若干「違規」戶。不過以目前市況來看,恐怕僅有些許威嚇效果;畢竟這波房市熱潮,真正的推手還是過剩游資熱錢及置產買盤。進一步觀察近期整體銷售反應,也可以得到若干證明。

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查緝新青安 實效恐有限

一來幾乎只要總價夠低,就有人買單;再來,更不是什麼房型或格局都熱賣,實際僅是2房以下小宅獨走,約30坪以上者銷售反應就明顯有落差,即便實售單價甚至可能便宜多達1成;顯見目前主流買方在乎的,是持有而非實用。

不過進入第3季,市況還是出現一些微妙變化。首先看到新北市板橋,不光江翠北側,市區也相當熱鬧;而當中最受矚目的,絕對是新板特區再現新案『三輝白昀』。另外,知名大陸建設更一次在近環狀線新埔民生站及遠東Tpark園區旁,分別新推『衡沐』及『耑芃』。

以上3大案,每坪開價毫無意外都來到超過或近百萬元水平,但值得注意的是,產品坪數都是偏首換、超過30坪以上為主。當然3案各自有其條件為之;不過跳脫目前主流熱賣設定,還是相當引人側目。

北台多區域 大案紛登場

再看到新店,據了解,寶橋路北側、臨景美溪的榮工舊廠都更開發將啟動,首波推出的是國揚案,屬該更新案單元五;建照預計8月稍後取得,將規劃2至3房,每坪開價當然上看百萬元。

新店溪隔壁的中和不遑多讓,國泰、三井攜手開發的『Meta Park』,已於6月底推出二期『Metro Park』,全案近500戶;下半年還有『大同新紀元』、『左岸明珠』兩大案,據稱總銷都各高達300億元,後者據悉緊鄰華中橋畔,前者更是萬大線LG07站聯合開發案,話題十足。

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桃園市這邊,A20、草漯、中路、客運園區等重點重劃區,供給皆不間斷,A20、草漯是寶佳集團將大舉推案,中路重劃則是興益發、宜誠於大興西路周邊推指標大案,大園客運園區更將出現總戶數近千戶的『璟都航空城』。

文山木柵地區 3大案造話題

回到台北市,第3季文山木柵地區可謂山雨欲來,本月後3大案將陸續登場;包括『潤隆萬芳路案』、原國發院開發之元利建設案,以及木柵路二段『將捷公辦都更案』。以目前所知推估,3大案開(均)價,十之八九都將超過百萬元/坪。

潤隆案正面木柵高工校園,強調低建蔽率,全案超過350戶,規劃目前正熱的小坪數產品;元利案據了解將蓋八大棟、總戶數超過1600戶,產品格局2至4房。將捷公辦都更案幾乎橫跨兩個完整大街廓;據稱已在潛銷,臨時接待設在興隆路再興中學旁,總戶數超過550戶。

從以上展望來看,Q3市場熱度及話題仍處高峰;然現階段市場關注的,不再是價格持續狂飆,而是聲量突然陡升的新青安優貸。從目前各界撻伐的角度或內容看,的確將其歸咎為近一年餘屋房價狂速飆漲的主嫌之一,因為一般被認為是有心人士拿去當炒作輔具。不過實際情況,恐怕沒有那麼簡單。

新青安有問題 然喊卡機率低

新青安專案的主要癥結,其實是前期相對輕鬆的付款條件(寬限期),讓不少首購族(誤)認為自己具備進場能力。然而這5年寬限期,真的是「裹著糖衣的毒藥」;因為先不管目前房價還在狂漲,一旦寬限期結束,從第6年開始,要付的貸款豈止翻倍計。無怪乎不少批評者認為,可能引發一波違約潮。

加上這1年來房市價量其實並沒有如官方預期,因《平均地權條例》修訂上路而降溫或趨緩、反而持續狂飆,那麼新青安優貸是否該就此打住?

但這樣的分析或觀點,只怕是一廂情願。因為新青安專案,說穿了正是執政黨年初大選之前重要的作戰策略,主要就為拉攏藍綠立場淡薄的年輕族群。而以現階段政治板塊變化走勢估計,調整、減碼甚至喊卡(新青安)的機率應該微乎其微。

FOMO效應續 熱錢趴仍酣

事實是,近1年來這波房市「熱潮」,不是什麼經濟成長加持,或購屋者負擔力實質提升等相對健康支撐條件造就,而是源於所謂的「FOMO錯失恐懼症」;具體言之就是:擔憂以後房價還會更貴,所以趁現在趕快進場。在這樣的買方心態或市場氛圍下,無論有無新青安專案,恐怕目前這波價量狂飆仍會上演。

展望下半年,或已浮出些居高思危說法,近期部份地區也開始出現買方追價意願或力道變弱的情況。但隨著美國大選因素牽動全球政經變化,國內還有即將解鎖的境外資金,加上科技大廠來台設點之題材只會持續發酵,台灣房市的資金派對,恐怕還不會收攤…

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