受到政策面及市場氣氛影響，近期地產業者相對低調，推案量縮；不過置產族群持續出手，帶動近半年市場買氣不降反升。今年第二季，供給面也將有爆炸性演出⋯⋯
文／施絢傑
把時間拉回到去年此時，大家都在議論《平均地權條例》修訂將帶來影響，甚至衝擊，加上愈往年底選舉氣氛愈濃，當時多數人並不看好整年房市表現。
當然後來實際發展，大家現在已經看得很清楚；政府左手強祭調控，右手卻速推優貸，結果市場買氣不僅沒有走弱，反而一路走升，連選舉期間成交也持穩。這樣的態勢，更延續到今年農曆年前後；最直接證據就是今年前兩月，六都買賣移轉棟數改寫近十三年同期新高。
供給將增 百億案登場
近半年買氣走升，算是美麗的意外？但整體政策面的混亂與不友善，仍在房地產市場產生寒蟬效應；過去近一年業者始終趨於觀望，同期新供給偏少，線上個案銷售也相對消極。
不過就目前本刊掌握資訊，業者端狀態將有所改觀；進入第二季後，將有不少大型指標新案陸續推出，其中更不乏推案量百億元等級者，將一掃第一季之前市場缺乏指標新案創造話題的局面。
二重兩側還是熱鬧滾滾，延續前兩年的推案熱度；除了強銷中『都廳大院2』外，第二季三重段預計將有國泰及寶石新案接續進場，其中後者還是少見的新成屋，五谷王段則是看『甲山林市政官邸3號』。
二重隔壁的五股則大復活。麗寶年前已在洲子洋特區推出新案『春城家』，寶佳則前進舊市區推近二百戶的『成泰美』。再回頭看麗寶，桃園小檜溪也是該機構主導的自辦重劃，預計今年內陸續推出『南法莊園』系列共三案，合計量體約1百億元。
說到近期桃園房市，當然不能漏掉龜山A7特區，同樣繼續價量走揚；其中，潤隆『溫莎堡』量體就超過4百戶。往南桃園走，高鐵青埔特區第二季也會再進入推案高峰，機捷下一站A20重劃區除了寶佳機構外，包含宜誠、勤樸及知森堂等業者，都有新案籌備中。
回到大台北，除了去年底土城暫緩特區『馥華之丘—四季』外，中和也將出現大型新案，是台日合作，國泰攜手三井推出的『Meta Park』（掛板南置業投資興建），屬工業區變更住宅地目案，量體近5百戶、總銷140億元，分兩期推出，將是第二季供給大潮中數一數二的超級大案。永和則有捷運頂溪站附近都更案『頂溪大苑』率先於年初推出，總銷超過四十億元。
沉寂一段時間的北大特區也又動起來；位特區核心地段，三鶯線三峽站的聯合開發案即將啟動，由將捷機構主導。麗寶機構在本區也有動態，共六棟建物的『麗寶萊茵』近期推出，產品是目前時興的二、三房，總量體超過兩百戶。
基隆再現大案 北市罕見案增
稍早基隆捷運終於定案；之後當地房市似乎也受到激勵，久違指標大案即將登場。其中最受矚目者，絕對是德安機構七堵都更案，基地共近七千坪，自屬近年僅見；據了解會分期銷售，第一期案名將稱『德安美麗薈』，可售戶數就超過四五○戶。
前期指標案『城上城』也將推出二期『美麗上城』，不過並不是在一期的安樂區，而是暖暖。目前所知基地面積也有近兩千坪，將蓋二十二層高樓建築，估計量體也相當大。
然比起基隆，更引人矚目，或說最反常的，是台北市；接下來北市房市依然是持續都更危老熱潮，但各區新案卻明顯較過去增加。原因除了是整合時間點恰好契合外，更可能和五月危老時程容積獎勵縮減有關。
首先，市中心中正、中山、松山區等都有不少新案，南港再度出現大型新案，又以昆陽站附近公辦都更案『豐琚』最受矚目，內湖五期也再現久違新案，還是國泰出品。文山區萬芳路潤隆興建中新案，據悉總銷近百億元；另外，將捷除三峽站外，木柵路二段環狀線南環Y3站聯合開發案也即將啟動。
置產族撐盤 價格持續墊高
除了供給再擴張外，價格也繼續走高，且短期內似乎還看不到天花板。前述北大特區麗寶案，實為原福容飯店內部拉皮，屬二○○四年使照，等於屋齡已近二十年，但據悉因為相對位置佳，要價可能來到五字頭。同機構洲子洋『春城家』，平均開價五六萬元／坪。
不光如此，蘆洲市區可能出現八字頭牌價；前段提到的中和大案『Meta Park』，平均開價八十萬元／坪，永和『頂』案據稱要賣九十萬元／坪以上。北市士林社子葫蘆堵地區及大同寧夏夜市附近，據了解都將出現牌價改寫小區段新高的新案，其中後者據傳開價可能上看一百二十萬元／坪。前述五期新案『國泰承真』，據悉開價也極可能刷新該區新高。
或許有人會說，這大概又是典型的「開價嚇死人，成交笑死人」；但從近日實價揭露資訊研判，並非如此。而就過往經驗，創天價者即便是小型個案，仍會造成定錨效應，影響程度不可小覷。但更值得注意的是成交依然暢旺；由於同期新青安專案發威，不少分析認為這波買氣，仰賴的是剛性需求，然從許多跡象研判，應該還是中高端置產族群的傑作。
供給量將增 後續變數仍多
一方面目前房價水準，一般受薪階級仍難負擔；再者最近萬物齊漲，就算有政策優貸誘因，仍很難對應同期成交速度。加上近期案場詢問度偏低，代表來客的出手意願極高、考慮期甚短。這些，都是置產族出手的證據。
當然我們不能說，這波榮景是海市蜃樓；畢竟面對持續的通膨壓力，地產價值依然相對穩定。甚至現階段經濟展望樂觀，也是置產族持續進場的理由。
但接下來供給增加，勢必產生稀釋效應，加上民生電價即將調整，央行無預警升息半碼，七月還有囤房稅2.0上路，再考量新政府政策走向尚且不明；綜合以上，目前這波房市置產高峰能否延續下去，還是不得不打上問號，畢竟到最後，房市價量還是必須由自住者承接⋯⋯
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