市況持續低迷，來人下滑，
本月甫擺脫選舉干擾，能否立即回溫？
建商祭出很有感的購屋金優惠，
無非就是希望搶救委靡多時的銷況，
有意進場的民眾，不妨把握良機。
文／朱福山
北台灣房市市況連兩月走低，各區週來人持續下滑，雖然近期疫情穩定、升息警報有望解除，再加上台積電落腳龍潭、艾司摩爾投資林口工一重劃區等，似乎市況好轉已不遠，但事實上市場才剛擺脫選舉干擾因素，能否立即回溫，還有待觀察。
不少業者表示，十月以前銷況都還不錯，但自此之後整體來人、買氣就大幅下跌，已連兩月都是這樣的寒冬，其中又以宜蘭二線區最明顯，整個月多數案場來客量僅個位數，甚至掛蛋；另外，有些區域小坪數低總價產品銷售反應還不錯，但三房以上大坪數者就碰到瓶頸，像是北市內湖、新北中和等區；而稍早不少建案展延開工，消費者直接表明若工期太長，則寧可暫時觀望不進場。
操盤策略調整 大釋促銷案
房市到底有多冷？從另一個角度來看，據各區業者透露，現在廣撒消息稿即便網路聲量高，仍未見來人，甚有建案已砸千萬元的媒體預算都像打水漂一樣，而上月針對雙十一舉辦促銷方案的業者，也表示無效，即使案場這時候派出小蜜蜂，想招攬在地客，同樣慘遭滑鐵盧。
據觀察，主要還是跟媒體策略有關，建商釋出的訊息是否有精準打中消費者心中的痛點，曝光的廣告、廣編及社群貼文內容，是否有符合消費者的需求，而非一昧從業者的角度，或是代銷為應付建商，不得不下媒體廣告，否則打媒體只是自己嗨自己爽，當然效果對折，畢竟現在訊息接收的選擇權，已轉移到消費者手上。
可見這時候的消費者，接受大量的訊息後，也開始理性思考，即便購屋也不追價，因此近期較少聽到個案行情創新高；業者端也表示，近期來看房的消費者，挑明想來撿便宜者居多。因此在操盤策略調整後，接下來業者又將出什麼招來招攬賞屋客？具體又是什麼最受消費者青睞呢？無庸置疑，消費者當然還是希望看到建商大幅降價，但現階段建商心態是『要價不要量』。不過為了搶救冷清的市況，至少紛紛祭出非常多樣的促銷優惠方案，包括抽購屋金、送家電、商品券、iPhone 14等。其中又以海悅國際釋出千萬購屋金、圓石灘團隊釋出總價值三○○萬元獎最吸睛；而根據觀察，針對已購客送家電用品，消費者覺得最實用、最有感。
近期案場祭出各項促銷優惠方案，姑且不論有沒有效果，從目前本刊調查之各區推案量及價格設定來看，業者端確實還是信心滿滿。
盼集客效應 北士科持續推
首先看到台北市，廈門街新案「華和淳萃」為目前區內唯二，每坪平均開價百萬元以下的案例，因此受到不少跨區消費者關注；久未有供給的仁愛路上，則釋出「菁席」，為市場上少見的複層式產品，規劃小宅格局；同樣也是久未有供給的植物園附近，也有新案籌備中。
一直備受各界矚目的北士科，選前又迎來三宗新案，後續是否有集客效應，待持續關注；中山區「冠德大直湛」則為公辦都更案，挾帶建商品牌力，潛銷時已累計逾千組預約客，目前還在消化中。
來到新北市中和區，買氣雖淡但建商仍積極推案，尤以捷運站周邊為熱區；之後最具話題性的，則應該是國泰建設與日商三井不動產聯手的工業區變更開發案，基地面積約五五○○坪，位於捷運環狀線中原站附近，網路上批踢踢網民早已熱議許久，推估明年進場。
林口工一周邊 挑戰五字頭
林口區工一重劃區則因有半導體大廠艾司摩爾投資百億元，第一期約有二千名員工進駐，帶動周邊新案「璽來登日朗」開始潛銷，而頭湖國小北側「森聯上上謙–森越」，近期將公開，據悉開價將創區域新猶，挑戰五字頭成交行情，話題十足。
三重區湯城園區旁的「冠德心天匯」，為二重人氣指標百億大案，開價為二重新高價，平均開價七十五萬元／坪；目前新北市人氣相對較旺新案，當屬淡水「鉅陞ONE」，週來客約六○人，訴求一條龍服務，及全台首發預售全裝修。
接下來到桃園區，先看近期台積電一奈米新廠確定落腳的龍潭區，市場上雖常有跟著台積電買房的話題，但據業者透露目前尚未發酵，或許尚須等待這一波寒冬過後；同樣也處低迷的青埔特區與蘆竹Ａ10重劃區，建商則祭出促銷優惠救市，區內建案不僅訴求低自備、優惠付款方式，前述的促銷送家電方案，多在此區。
青埔勇氣嘉 首案開價破七
然而此時青埔特區仍有面老溪街的新成屋案「玖都美術花園」，平均開價為特區內首宗破七字頭的個案，只能說非常勇敢，後續發展備受關注。八德區的「首綻」，祭出夜銷至晚上八、九點的策略，據悉目前效果還不錯。
最後看到新竹市，光埔重劃區指標案「富宇天雋」，延後至本月底公開，據悉將挑戰八字頭；竹北推案一如既往，銷售持續低調，甚至區域戶外引導看板也少見，業者主要以臉書、簡訊廣告來接觸消費者，甚至由現場人員主動致電，詢問意願度再篩選賞屋客，且多採預約制，不少業者甚至乾脆不公開價格。
新北聯銷中心 將走進歷史
即將迎來二○二三年，當然又有不少新制準備上路；而對新北市開發商或代銷業來說，最在意的應當是新北市政府稍早修訂頒布，將於明年一月一日起生效的《新北市政府建築工程設置樣品屋及臨時廣告物管理要點》。
該要點這次修訂，主要針對新北市預售樣品屋的設置位置做更明確規範，除原本規定之應位於同一行政區外，再加入『或同一都市計畫範圍』，『或距基地外緣五百公尺內的空地』，還規範每筆土地限設置一處樣品屋。
主要用意除讓民眾別誤解接待中心與基地的座落位置落差太遠，導致建商用高價行政區的價格，來銷售低價行政區的推案；另外，也消弭民眾賞屋時誤解A案賣B案的疑慮。簡言之，新法規範同一個接待中心，同一個時段，僅能銷售一個建案，意即新北市境內推案聯銷中心，明年將走進歷史。
綜觀選前房市一片慘淡，然多數建商仍看好選後回溫，因此選舉結束後，仍有不少新案釋出。不過稍早前銷況降溫，待售物件變多，要是再挹注大量新供給，恐將先迎來一段新舊案的盤整期。有意購屋民眾，不妨趁此時多比案、比價，還有比促銷優惠及付款方式，切勿錯失良機。
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