政府修法打炒房也好，大環境受政經因素影響也罷；近半年北台灣房市呈現價平量縮，
連以往被認為不敗的捷運站周邊，也出現漲跌互見的狀況……
文／施絢傑
長久以來，房地產給人易漲難跌的既定印象；當然，持不同看法者會提出許多理論駁斥之，但看看過去這十幾二十年來的市場價格，確實很難反駁上述的印象。
政策打炒房 捷運神話褪
當然，房地產不是不會跌；像是去年下半年美國暴力升息，帶動全球利率走升，就造成短期房價波動，甚至下修。更早如一九九六年台海飛彈危機，則是另一段鮮明記憶，說明人為政治因素對房價的影響，同樣不可小覷。
再回到現今，年初以來受到《平均地權條例》修訂影響，先出現買方觀望、交易量急凍的情況，接著雖尚非全面，但確實出現若干止漲訊號。這時就讓人不禁想問，過往堪稱萬年不敗的捷運題材，是否還能撐過這波衝擊？從《住展雜誌》最新整理的相關資訊來看，捷運神話確實正面臨嚴重考驗。
本刊整理近半年，包含定案、施工中路線的預定車站在內，各捷運站周邊過去半年時間房價行情【評估模式詳見說明】，整體看來，和去年底（上次調查）相比，約莫持平至小幅上揚居多，但同時也出現少數下修，特別是高單價區段如信義線的信義計畫區段，及萬大線一期植物園周邊，這可說是過往以來僅見的發展。
進一步看，出現較明顯漲勢的，是文湖線的文山區路段；原因應是近半年新案較為集中，且不乏知名品牌建商作品；這些建商推案的特色之一，就是開價高於過去區段行情，而這也反映在這次的調查上。其實近半年漲幅較明顯的站區，大部分都是因為有高單價新案出現，至於是否帶動未來整體行情持續走揚，其實仍待觀察。
■ 說明 各車站行情估模式 距離車站一公里範圍內之線上銷售中建案為基礎，愈近統計截止期（今年六月中）者權重愈高；以其開價輔以近期整體市況，推測可能的議價空間後，推估出52、53頁所標示之各車站行情。如車站方圓一公里內無建案可考，則以前後各一站之行情比價推估（藍海輕軌二期行經之淡水老街，及安坑輕軌後段，近年皆久無推案，文湖線終點站—動物園站則離最近住宅區超過一公里，因此不作行情評估）。
近站不再稀有 抬價力度降
為什麼捷運神話開始出現褪色情況？短期來看，當然可歸咎為政府推動平均地權修法，導致原本受升息衝擊的市場進一步走弱；但其實根本因素還是在於，過去相對稀有的近捷運站優勢，正逐漸消失中。
的確，當各路線陸續完工通車、捷運路網愈接近完成體之下，車站的密集程度及易達性當然愈來愈高。這對通勤者來說當然是一大福音，但對拿近捷運站當賣點、抬高身價的房地產物件來說，就失去了原有重要優勢。事實上，從過去幾次本刊同質調查中，就漸漸發現，捷運站周邊行情，和一般地段差距已經愈來愈小，漲幅也逐漸收斂，這些都是近捷運站題材不再稀有，所引發的必然結果。
最新進度彙整
■ 已定案（施工中）
缺工料影響大 通車一延再延
儘管大台北捷運系統已近完成體，但其實還是有未到位者；這包含從台北西區連接新北中和、土城及樹林的萬大樹林線，連接土城線、接通三鶯地區乃至北桃的三鶯線，以及大台北捷運晉升路網最後關鍵的捷運南、北環段。
以上路線目前都處施工階段，不過同樣受到缺工、料之影響，南北環段之前招標還屢屢以流標收場，嚴重影響進度，預定通車時間被迫延後。
進度最快的是預計今年底通車的三鶯線，目前消息是確定延後一年至二○二四年。接下來是萬大線一期（萬華至中和段），官方資料顯示時間不變，仍為二○二五年，不過延伸至樹林的二期則延後三年至二○三一年。
同步推動的環狀線南及北環段，亦延後至二○三二年；其中南環段上月終於動土，不過只有動物園到政大這一小段，因此還來日方長。北環段則於上個月底標出第三標，代表新北路段最快九月開工。
■ 規劃中
以上各施工中路線至少都已定案，路線和車站點都不會再變。至於以下尚在規劃，也就是紙上作業階段的路線，雖然值得期待，但變數更多，甚至後續包含路線及站點都可能還會修改。
東環段及汐東線 相對明確
首先是環狀線最後拼圖的東環段。帳面上是今年三月底行政院核定，但其實還在設計階段，然而北市捷運工程局網站已將其列為興建中。
根據目前公布的規劃內容，東環段是從目前的劍南路站走北市東區，一路拉到動物園站，全長超過十三公里，預計設十座車站。不過目前車站都只有編號，實際位置，甚至路線，都還可能微調，遑論任何實質進度。
另一條是民生汐止線新北段，也就是新北市捷運局顯示的汐止東湖線，則可能因為當地民代大力爭取，目前進度相對明朗。本路線今年初才通過行政院核定，不過先期工程的新社后橋工程已在進行中，預計通車時間也已設在二○三二年。
民汐線北市段 推動難度高
汐東線目前規劃相對明確，但如果只通到東湖，相信對紓解汐止目前交通瓶頸，幫助恐怕會打折，要讓本路線真正發揮既定功能，民汐線北市段也要兌現才行。而根據目前資訊，此段現仍維持原本規劃，西起大稻埕，有機會經過雙連站，主要走民生東西路，最後接到東湖；二○一一年即完成可行性評估，但後續再無具體進度。
本路段之所以形同難產，據稱是沿線居民提出異議，甚至還有反對興建的聲音。蔣萬安上任後，即允諾加速推動。
以上兩條路線屬一般捷運；其實新北市這邊還規劃了好幾條輕軌，包含較早出現的五股泰山、八里、深坑及近期新增的泰山板橋。這些路線也都還在規劃中、尚未定案，尤其從淡海及安坑輕軌的前例已大致證明，輕軌或許還有些許通勤功能，但對房市端的助益，確實遠不如一般捷運系統。
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