高還要更高！天龍國房價放煙火
【文/住展雜誌】首善之都台北市，是全台平均房價最高的行政區，據本刊統計，去（2021）年12月，全市新建案每坪成交行情已漲至95萬元，年漲幅約6.9％。
北市漲幅最大的前三名，依序分別為大同區、南港區及士林區，漲幅介於6.6％至9.5％。大同區及南港區除了房價為台北市相對低檔外，分別各有『東區門戶』及『西區門戶』計劃加持，區域遠景可期，加上區內於去年皆有大型指標建案開出高價撐盤，拉高區域成交行情，房價漲幅自然較為明顯。士林區雖建設題材不若上述兩區充沛，但與2020年相比，去年推出的建案多位在房價較高檔的北側區塊，高價建案的挹注，連帶拉抬當地新案行情，使此區在2021年的房價亦上漲不少。
蛋黃房價續漲 小宅新案順銷
目前台北市新建案行情突破百萬元／坪的區域，計有大安區、信義區、松山區、中山區等四區，在通膨、低利率等因素加持下，以及中古屋市場缺貨影響，上述區域去年新建案市場買盤堅強，房價持續上漲。但因這些區域房價基期已高，故漲幅相對較小，平均介於2.0％至4.4％之間，其中大安區房價更不進反退，微幅下跌0.1％。
回顧去年北市住宅建案概況，3房以上的換屋型產品，推案比例竟與套房至2房的比例不相上下。據本刊統計，去年台北市規劃在2房以下的小宅產品，共推出3,149戶，占整體約50.3％；3房以上的換屋產品則有3,107戶，占比約為49.7％。不過在銷售表現上，仍以小宅產品較為突出，整體銷售率比換屋型產品高出6％以上。合計台北市全年銷售率逾六成以上，銷售成績頗佳。
居住負擔加劇 人口快速流失
隨著房價節節高漲，日益龐大的居住壓力，迫使無力負擔的民眾外移，使台北市近年的人口數量逐年下滑。據台北市政府統計，台北市總人口在2011年至2015年期間，仍呈現微幅成長，但自2016年起，全市總人口數便開始逐年遞減，短短2年，便跌破270萬大關，平均年減1.1萬餘人，且人口流失速度有逐漸加速的趨勢；截至2021年12月底，北市人口總數僅餘252.4萬餘人，近3年期間，平均每年便有5.2萬餘人遷出，近年即將跌破250萬人大關。
去年台北市十二個行政區人口均出現明顯減少，人口流失較多的區域，計有大安區、士林區、中山區及信義區等，上述四區全年人口減少數量，約介於7,740人至11,234人之間；其餘各區的人口減幅也都較往年擴大不少。
都更危老新案 抬升區域行情
回顧去年台北市推出的170餘個建案，有近六成是都更或是危老建案，其中危老重建因具備容積獎勵明確、程序簡便快速、無最小基地面積限制等諸多優勢，較為受到業者青睞，去年的推案件數大幅超越都更案件；由於北市建地取得不易，預估未來此類建案，仍將是台北市的主要供給來源。
而都更案件雖程序較為繁雜，但與危老背景的推案相比，基地面積往往較大，這也成為此類建案開出高價的底氣來源。據本刊調查，去年北市基地面積達900坪以上的都更案件，計有「元利森活莊園」、「國泰悠陽」、「擎天森林」、「中工碧硯閣」、「城心曜曜」等案，上述建案的價位皆比同區高貴，也帶動當地房價跟漲。
北士科園區 推案進度受矚
展望未來，北市當前最受矚目的建設題材，當屬位於士林、北投交界、面積廣達94.38公頃的「北投士林科技園區」，此區未來將引入智慧、健康及科技產業，延續台北科技廊帶能量，打造下一個台北市產業發展引擎。目前園區內已有多家知名建商插旗，以當地土地成交行情推估，未來推出的住宅建案，每坪價格極有可能將站上百萬大關，屆時將會引領當地房價行情再往上衝高。
