史上最強打炒房碰上史上最滿房貸水位,買氣連番退場,建商卻爆量推案不止,賣壓將掀滔天巨浪危機?
文/陳炳辰
銀行房貸滿水位消息本被視作下半年房市最大變數,央行在9月的理監事會議再出招四大打房震撼彈—有房產者購置第一屋無寬限期、擴大實施全台第二屋限貸五成、建商餘屋貸款降為三成,以及豪宅貸款也縮減為3成—外加存準率又升1碼,均是火上加油、雪上加霜,燒毀房市信心,極凍房市熱潮。
而算不到這一局的928檔期,創下歷史高峰,北台灣推案逾2600億元,北北桃計有8筆破百億元指標案上場,建商推案延續著上半年積極度,按表定時程進場,最後檔期全力衝刺。尚有仍屬意今年登場的重磅大案,包括新北市三重區、永和區、汐止區,以及基隆市安樂區、新竹市東區皆見預告,期待年底壓軸現身,隨之拉抬全年突破1.3兆元量能的紀錄新高可能性。眼光再放至來年,還有台北市南港區與桃園市青埔重劃區指標案蛇年登場,氣勢如虹從大龍年延燒到小龍年。
此外,先前狀態除了量體走強外,不少新案傳出挑戰新高價,新北市將不再只有板橋區來到單價三位數,後起之秀不妨觀察來自新店區、永和區、三重區的挑戰。桃園市的青埔重劃區或看齊新竹地區竹北市價碼,而台北市的200萬元單價俱樂部豪宅亦將添新成員,至於不少二線地帶創價消息更時有所聞,建商開價可謂斷了理智線。
丞相起風了 買氣回到解放前
然而,相對於建商供給面的樂觀,需求面早已稍稍轉向,在銀行放款額度達上限危機之際,以為並非即買即貸的預售市場可保獨善其身,卻正開始進入暴風半徑,建商抱持打不退信念的時候,買方慢慢停下腳步停看聽,住展雜誌第一線案場的探訪,已有供給需求兩樣情的跡象。
央行的九月理監事會議前,住展風向球在8月的帶看與成交組數指標均呈弱化,平均來客組數每週從今年可見30組,降至20來組,而平均成交組數由每週4、5組,下修為3組,連續兩個月下滑,回到年初水位,能傳出佳績案大多挾指標知名度,否則要是既未搭上先前熱潮完銷,品牌又名不見經傳,再規畫大坪數高總價,或是新成屋案等劣勢,應是相當有感氣氛大不對勁。
正式敲響喪鐘的時刻更在央行的打房政策頒布後,首周的大案來客組數較先前腰斬,小案直接淪為個位數,交易量跟進滑落。這當然在於各類房貸方向受阻,市場信心不足,澈底反將建商一軍,倒打一耙,潑出的冷水又寒又冰,年初的飛龍在天,來到年尾逆轉直下,淪為龍困淺灘的開高走低窘況。
眼下一旦部分新案決定延後明年推出,則為明確的大事不妙之兆,且今年下半年銷況不比上半年乃不爭事實,如果下半年大量的開案有去化走緩跡象,來年上半年都在觀察期也說不定,價格水位競相上漲力道亦有趨緩的可能,誰都想不到原本看不到熱況盡頭的房市,始料未及在銀行法與第七波打炒房前栽了一個大跟斗。
不過,台灣民眾對於房地產變化一向有很高的適應力,包括兩次房地合一稅、實價揭露調整,以及平均地權條例修法,和多次央行打房政策,都澆不熄買房保資產的執念,亦在於沒有更好的增價資產工具選向,一時的休息是為了走更長遠的路,依照歷史經驗,淹腳目的台灣錢仍將對房市有所擁戴。
《住展雜誌》創立於1985年,是全台第一家房產媒體
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