台北市高房價，小資族犧牲宜居空間卻換來絕情價碼，20.8坪小宅賣上單價220.8萬元，而15坪以下的套房也與200萬元一步之遙，小坪數到底如何颳起大風暴？
除了工作場所外，人類生活中待最久的場域就屬住家居所，如今甚至還有許多在家辦公的情況，而居家空間大小當然代表一定的宜居性，窄小如蝸居鳥籠的住所，居住品質打折扣是無疑的，可悲的是台北居大不易，台北市的中大坪數物件總價動輒4、5千萬元，在包括桃園市及其以南的其他直轄市已屬豪宅價位，高房價下還想入主台北市門牌，大部分民眾只得以坪數換取價格，用小坪數來換得低總價的買房預算。
但打開官方實價登錄資訊，如此的委曲求全正在被市場得寸進尺中，2024年初始，鄰近信義安和路口的『耑岫』揭露了頂樓戶交易，20.8坪已賣出單價220.8萬元的小宅新天價。進一步觀察真正被銀行認證的小宅，也就是銀行承做貸款時，態度相對謹慎保守的15坪以內套房，結果竟也無奈，依據內政部不動產交易實價資訊，台北市15坪以下的預售套房物件，近2年的平均單價高漲，2022年均價在105.1萬元，2023年則來到123.1萬元，漲幅17.1％；量體方面，2022年揭露了116筆超過單價百萬元的交易，到2023年成長百筆，來到215筆。
預售、中古高價套房 每坪160萬元起跳
此外，再看前5強的高單價套房走勢，2023年最高價碼達單坪192萬元，為捷運忠孝復興站旁的『BR4』，交易坪數僅13.4坪，其餘前4名分別為『菁席』、『植建築』、『勝輝馥敦』、『桓桓溫州』，單價在160.6至164.8萬元，坪數則是12.1至14.9坪。而對比2022年資訊，前5名的『青田618』、『BR4』、『附中仁』、『親家JIA』與『文普享享瑞安』，坪數落在9.8至14.2坪，單價則是149.5至至192.5萬元。2年相較，2023年前5強的單價已均在160萬元以上，甚至總價都來到2千萬元以上，買小又買貴情勢相當令人咋舌。
成屋套房水位亦高不可攀，2023年最高價碼單坪182.6萬元，乃坐落信義區巷弄內的『逸仙悅榕』，交易坪數僅6.6坪，其他高水準表現的有『阿曼生活』、『法意』、『中正名閣』、『仁愛A+』，單價在164.6至178.6萬元，坪數則是7.8至10.7坪。再比較2022年的高價排行，前5名『逸仙悅榕』、『仁愛A+』、『阿曼生活』、『大安滕』、『永康紀』，坪數區間9至14.8坪，單價則是155至169.8萬元。狀態亦顯示2023年中古套房前5強的單價幾乎都站上165萬元，比起預售套房不遑多讓。
除了房價外 買方看準七優勢
歸結套房能見價量的亮點，房價有撐主要有幾項增加價值的特性，首先，坐落精華地段，肯定彰顯身價，像是不論預售或成屋的高價套房都不乏大安區門牌，各有市區捷運生活圈、青田街文教區、忠孝東區、附中學區、永康商圈、大安森林公園等優勢。其他如中正區、松山區也是市區核心地帶，中正紀念堂、微風百貨、中崙商圈均是區域精華地帶。
第2，雖然在實價資訊的書面坪數看來狹小，實在多有挑高夾層設計，提供魔術空間的多元利用，居住起來就不感侷促。第3則是自住外另有用途，如公司企業當作招待所，或提供給高階主管使用，資產豐厚的企業主買盤有助價格走強，還符合當前私法人購屋許可制規範，不受法規限制買氣。第4，房市熱潮引起高資產與投資族群注意，套房物件好出租又好轉手，租屋報酬率和轉手利差更激勵市場。
第5，鄰近明星學區更是成就套房價格水漲船高主因，有意設籍當地學區的富爸媽皆為買盤主力，尤其主打附中學區，知名度相當高的高價套房『仁愛A+』就是最有力的不敗案例，周邊套房新案接力推出，熱度可見一斑。第6，要為住商混合型態，小型辦公室進駐亦是自用、租賃兩相宜，近2年成屋套房榜首『逸仙悅榕』就為代表，強化出社區身價。
最後，還有1項加溫套房買氣的最強力道，就是銀行對於套房核貸態度轉變，過去套房常有貸款條件不佳的觀念，與時俱進下，不少銀行願意對狀況不錯的套房正常核貸，包括坐落地段佳，例如雙北市鄰近捷運站點處，再則像社區屋況好，素質名氣高，兼之申貸人的信用分數良好，都不乏申貸到來到8成的不錯成數案例，讓套房交易擺脫很大的抗性。
2024年尚未明確傳出建商瞄準高價套房推案，但由於台北市精華區不易取得大型土地，危老改建案基地也常是小面積的使用，若輔以學區、租賃效益，預期推案上不會缺席，現下還未揭露如信義區永吉路巷弄套房新案『亞伯信義雅晑』也開出單價168萬元水位，市場應有機會再次敞開心胸接受。
套房停看聽 高價發展限雙北 景氣逆轉跌得快
不過需注意高價套房發展以雙北市區為主，其他縣市房價沒有這麼高不可攀，套房屬於學區、工業區類型的租屋市場，一般民眾亦無特別購置的習性，像是銀行核貸、學區效益等推升力道不比雙北市強烈，另如宜蘭、金門等觀光勝地的小宅則即便有做度假用途，惟都不是主流，還曾傳出空置潮，與市中心呈現兩極化走向。
亦值得留意眼下適逢房產牛市，搶進的買氣造就出套房熱度，一旦市況反轉，小而貴的物件並不是全無風險，在2016至2018年房市籠罩首波房地合一稅重稅陰霾之際，知名社區如『仁愛A+』的高價每坪僅140至150萬元，相比先前站上的160萬元冷卻不少；『逸仙悅榕』同樣從155萬元的高點，滑落到100至120萬元；『阿曼生活』也在當時跌破早期站上的130萬元大關，皆為跌價案例。
當房市出現鬆動之際，居住空間有被滿足的機會，投資、自住買盤沒必要拘泥於性價比偏低的套房產品，而保守的銀行業者更以避險為第一考量，雨天收傘，勢必再將套房視作過分投機、保值性不佳的產品，增加貸款條件難度，高價小宅就有很高機率淪為小眾市場。
市區地帶套房化在全球房產市場不罕見，不脫高房價、容易出租與轉手獲利等因素，也形成需要呼吸空間自住的中產階級往外圍地帶覓屋，市區真正的居住者則為買不起房的租賃套房族群，以及購置豪宅坪數定居的有錢人們，兩種極端化趨勢，而台灣難免此浪潮，但我們無法就此漠視高價化奈米小宅帶來的相對剝奪感，對此，政府倒不妨針對各別產品的房市政策制訂，或像豪宅有隱藏式的單價天花板的概念，起碼別放任失控的房價，演為套房都買不起的悲催窘況。
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