住戶摩擦難避免，善用「管委會」減紛爭。
文／李科諺 圖／PEXELS
近年來，房市火熱，許多人搭上「新青安」政策列車，踏上置產之路。尤其是價格較低、總價不高的公寓和大廈，成為了不少購屋族的首選。然而，住進集合住宅後，便無法避免一個現象——人與人之間的摩擦與衝突，這時管委會往往會首當其衝的承受住戶怒火。
「邱總幹事，天花板漏水的問題一直沒解決，現在明明不是雨季，也沒下雨，為什麼我家還在滴水？我已經找過樓上的S小姐，她說那不是她的問題後就一走了之，我該怎麼辦？」C小姐無奈地拋出這個問題，臉上的焦慮寫滿了無助。
「邱總幹事，怎麼回事？為什麼樓上的G小姐每天晚上都不讓我安穩入睡？半夜聽到鑽孔聲、敲擊聲，這樣的生活怎麼過？你們到底有沒有通知G小姐，還是根本不把我當一回事？」H先生的情緒幾乎失控，聲音充滿憤怒與焦急。
「邱總幹事，三樓X號的住戶又把鞋子丟在走道上了，這樣真的不行啊！你們到底有沒有跟她們說過？」L先生一臉不悅，語氣中帶著焦慮與不滿。
這樣的對話，幾乎在每個公寓或大廈的管委會中都可以聽到，甚至可以說是家常便飯。
家，應該是每個人最溫暖安全的地方，是能讓人放鬆身心的避風港。然而，當這些基本的安寧與私密空間被打擾，生活品質與情緒受到嚴重影響。此時，管委會該如何成為調解與處理這些糾紛的「第三者」？他們的「權限」又在哪邊呢？
釐清責任歸屬 「專有」與「共用」大不同
台灣物業管理學會理事長郭紀子表示：「社區常見爭議包括漏水、噪音、公共空間放置雜物等等。這時管委會在爭議事件中應擔任調解者、執法者、決策者、紀錄者、訊息提供者等角色。」
在社區大樓中，建築空間大致分為「專有部分」和「共用部分」。專有部分屬於住戶自己管理，而共用空間則交由管委會來統籌處理。根據《公寓大廈管理條例》第三十六條，管委會的職責範圍其實是有明確規定的，其中有兩個常見的問題，正是住戶間糾紛的焦點，也容易引發誤解。
首先是關於共用部分的清潔、維護、修繕和一般改良；其次是大樓及其周圍的安全與環境維護問題。這些範圍，正是許多居民會感到困惑和爭執的地方。
漏水問題一直是老生常談。無論是新房還是舊屋，漏水糾紛總是位列前三，據內政部地政司統計，2024年第三季房地產糾紛共596件，漏水問題就佔當中87件比例高達15％。
如果漏水的源頭來自於共用空間，那麼根據《公寓大廈管理條例》第十條第二項，修繕和管理的責任就屬於管委會了。也就是說，若是共用設備故障造成漏水問題，例如灑水系統破裂，那麼管委會有責任負責處理修繕事宜，並且費用會由公共基金支出，或者由住戶根據共同擁有部分的比例來分擔。
但如果漏水源自樓上的住戶，情況就會稍微複雜些，因為這牽涉到專有部分的問題。根據《公寓大廈管理條例》第十二條，像是共同牆面或樓地板的維修費用，應該由上下住戶共同負擔。然而，如果漏水問題是因為樓上的住戶所造成的，那麼這筆修繕費用就應該由樓上的住戶來承擔。
如果樓下的住戶已經請廠商檢測，確認漏水源頭來自樓上，這時候依照《公寓大廈管理條例》第六條第一項第二款，樓上的住戶應該配合進入其專有部分進行維修。住戶不能隨意拒絕，否則就違反了規定。
不過，最常見的情況是，樓下住戶發現漏水問題，卻無法聯繫到樓上的住戶。這時候，管委會可充當仲介人，協助雙方透過協商解決問題。如果住戶仍然不願配合，管委會可以根據《公寓大廈管理條例》第六條第一項第三款的規定，向主管機關或法院提出申請，尋求法律途徑解決。
一旦主管機關介入，根據《公寓大廈管理條例》第四十七條第三款的規定，住戶不配合的話，主管機關可以開罰。住戶收到來自工務局（建管處）的通知，仍然拒絕配合開門，將可能面臨3000至15000元的罰款。如果情況依舊未解決，政府部門可以持續開罰，甚至向法院申請強制執行。
此外，常常半夜擾人清夢，猶如槌子敲打或是一整把彈珠灑落地上的唰拉聲，罪魁禍首「水錘效應」，因容易造成誤會往往成為激烈衝突的導火線。
但多數人不清楚，這狀況其實也適用以上處理方式，郭紀子表示「若個案發生處屬於專有或約定專用部分，修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。若為共用部分、約定共用部分，則由管理負責人或管理委員會為之，費用由公基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」
不足事項善用規約 減少紛爭
「邱總幹事，五樓X號的狗好臭，帶出去散步腳很髒，影響環境了，你們不處理我就投訴環保局！」K先生敲著桌子，語帶激動的要求管委會給個說法。
當鄰居家散發出異臭時，一般民眾往往第一時間都會想到環保局，但由於是私人居所，除非已對日常家居生活造成嚴重困擾、超過一般人生活所能容忍的範圍，主管機關才會介入。
集合住宅爭議百百種，除了部分明確定義的事項外，單一法條難以全面規範到， 因此《公寓大廈管理條例》第三條第十二款，規定「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」
當中《公寓大廈管理條例》第二十三條第二項第三款就規定，禁止住戶飼養動物之特別約定。非經載明於規約者，不生效力。因此針對寵物的飼養除非規約有規定，否則不能僅憑個人喜好去約束住戶的行為。
此外，《公寓大廈管理條例》的本質是為了提昇居住品質，並非是權力的延伸。此前台中市某社區，因有社區寵物不落地的規約，盧姓夫婦不顧住戶規約及寵物飼養戶管理辦法的規定，被社區管委會開罰10萬元以上，雙方訴諸法律。
最終二審認為管委會未報請主管機關認定，逕自修補規約裁罰違規住戶，逾越社區規約授權範圍，違反公寓大廈管理條例規定，不具法律效力，判免罰款，但仍需遵守社區規約。
桃園市政府法顧陳建寰表示：「規約，是約束大樓住戶的一種公約，不具法律的效力。且《公寓大廈管理條例》的法條中，也沒有賦予對違反規約者有處罰的權力，若將權力無限放大，恐會變成另類土皇帝。」
惡鄰成夢魘，惡鄰條款成底牌
「喂！是消防隊嗎？我家樓下有人抱著瓦斯桶，嚷嚷著要做出衝動行為，你們快派人來啊！」L先生緊張地撥打給消防隊。對於社區內的頭痛人物，管委會已不是第一次遇到反應，但沒想到這次這麼的激進。
「法律是最低限度的道德」這句話來自法學家耶林內克（Georg Jellinek）。
住房最怕惡鄰，若是有爭吵或叫囂的狀況，可以直接找警察介入處理，例如常見的在樓梯間、共同走廊等處所堆置雜物，或是嚴重囤積症導致發出惡臭影響周圍住戶等；對於不守規約的住戶，管委會會先用規約中的約定方式處理，若住戶仍不受管理，逾期未改善者，則先張貼公告再寄送存證信函，最後請直轄市、縣（市）主管機關處4萬元以上、20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
但怕的就是警察、環保局等行政機關介入後都難以處理的話，就只好動用《公寓大廈管理條例》第二十二條第一項（又稱惡鄰條款）。
第一項可以強制「住戶」遷離，「若住戶為租客時，依然可以通過區權會決議強制房客搬離，但並不影響房東的所有權」。如果「住戶」是區分所有權人的話，還可以依據第二項，另外訴請其出讓區分所有權。郭紀子補充。
若經過區權會決議通過，管理負責人或管理委員會得依決議結果，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣。
「不過惡鄰條款的缺點是門檻很高，雖然當召集人針對同一議案重新召集會議，門檻會大幅降低，但要通過還是有一定難度，實務上惡鄰條款並不容易行使。」陳建寰強調。
這些法律條文看似抽象，但在現實生活中，卻不可或缺，雖然當前政府只針對「有危險之虞的公寓大廈」強制要求成立管委會，但隨著國人居住型態的轉變，住戶間的摩擦將難以避免，很多社區爭議根源來自於規約、規章的混亂。
有代銷業者指出，一個社區的生活狀況與文化素質，將對房價造成影響，也會影響購屋意願。因此藉由「管委會」制定合理、合法的規約，將成為處理住戶糾紛的重要依據。對於住戶來說，了解這些規定，不僅能幫助自己維護權益，也能讓社區生活更和諧順暢。
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