文／施絢傑
隨著中壢延伸段定案，桃捷正式建構完成；事實上，這幾年不少捷運車站周邊，確實已上演價量走揚戲碼。本期我們比照過去報導北捷之模式及慣例，提供整理桃捷系統各站最新房價行情
對最年輕的第七都桃園市來說，現時最大的公共建設非航空城莫屬；畢竟，該計畫號稱台灣都計史上最大計畫及區段徵收案。不過該案拆遷過程中，仍發生不少爭議，後續可能還有若干難關需克服。相較之下，同樣正進展中的捷運建設，建構上顯然順利不少。
儘管近期原物料漲及缺工問題等，導致不少公共建設決標困難，桃捷也難倖免；不過在中壢延伸段稍早終於獲得中央核定之後，至少代表著整個桃園捷運路網之構成，已向前邁進了一大步。
桃捷路網 主體綠棕紅線
根據桃園捷運局官網說明，桃園捷運（第一階段）以所謂「三心六線」為建構方針。三心是指原本北桃園、南中壢兩大都心，加上推動中的航空城（新都心）；六線則包含機場捷運、綠線、棕線、紅線（台鐵地下化）、綠線延伸中壢及三鶯線延伸八德。
其中綠線、棕線及紅線，顯然是路網的真正主幹；綠線約走南北向，加上東西向的棕及紅線，再搭配從北及西側環繞、已於2017年通車的機場捷運，以及上述的延伸中壢段（連結綠線及機捷），構成桃園捷運路網大致雛形。
除以上主要路線外，桃捷系統還有兩條與北捷連接，一是棕線連結新莊線（迴龍），另一則是三鶯線延伸八德（綠線）。不過兩線都還未動工；前者現正招商中，後者則待行政院核定。
以上共6條路線，都屬已定案。其實桃捷系統還有若干規劃中，主要有青線、橘線及綠線延伸大溪段。延伸大溪段看名稱就能輕鬆理解，青線主要規劃連結高鐵特區與北桃人口稠密區，橘線則計畫串接中壢、平鎮、大溪等南桃行政區。不過目前都還在初步規劃，路線、設站點等細節都尚未定案。
路網成型 將複製不敗神話？
桃園捷運路網建構成型當下，想必眾人關注的除了通車時間、進度外，就是沿線各站周邊房市發展。過去本刊多次整理、更新北捷各站行情，獲得讀者的支持與迴響；這回適逢桃園捷運傳出重大進展，我們比照過去作法，根據本刊市調部門調查歸納，輔以最新官方實價登錄資訊，整理桃捷各線各站周邊最新行情。
除了現階段行情外，另一相關重大議題，就是桃園捷運能否順利成功複製過去20餘年來，大台北捷運系統帶起的房市不敗神話。就現階段幾個熱門站區之發展來看，機會的確不小，但這當中其實還有變數。
熱門站區 捷運反是配角？
首先，是各站點周邊發展現況差異過大，導致各站發展出現明顯落差。此點實為桃市整體發展的現實乃至通病，但也使得桃捷難以實現站站房市皆奮起的理想狀態，若干站點周邊房市火紅，更非只靠捷運題材發酵，甚至有時捷運只是配角。
就拿機場捷運A7、A10、A20及綠線G01站來說，都是桃園市範圍內熱門的房市區塊。不過A10山鼻站大比例仰賴鄰近南崁之優勢，A20興南站更是高鐵下一站，A7站是官辦大型重劃區之核心，再往前一站就到大台北盆地，綠線G01站所在地更是大名鼎鼎的八德擴大重劃區。
換言之，如果以上各站沒了各自所謂的優勢或舞台，那麼區段房市能否還有現在所見的規模，恐怕還在未定之天。更何況屬機場捷運之兩站站點，原本都屬非都計區，山鼻站原本甚至沒有聯外道路，都是後來頒行新的都市計畫才得以解套。就目前來看，真正只靠捷運題材而起的，大多還是原本發展就相對成熟、人口稠密的區段如桃園後站。
第二點則是更現實的狀態或限制，那就是桃園在地人通勤習慣，或說桃園現有大眾運輸系統，無法和大台北相比擬。
大台北地區捷運通車前，就有相當成熟的都會大眾運輸體系（公共汽車等），因此各捷運路線先後通車後，大台北居民通勤模式很順理成章轉換銜接到捷運系統；捷運帶動房市得以順利發酵，與此絕對有直接關聯。但來到桃園，就不是這麼回事。
在地民眾 通勤模式須改變
雖然桃園捷運路網也規劃了棕線（接北捷新莊線）、三鶯線接八德（綠線），企圖實現所謂北桃捷運生活圈；但基於路線長度或通勤時間（可能過長），屆時桃捷恐怕還是必須高度仰賴在地民眾，才能達成起碼的營運量（及自償率）。
這當然會直接影響捷運帶動車站周邊土地開發及房市的效益及力度；畢竟現實上，桃園當地大眾運輸量能發展不足，民眾通勤大多還是使用私家車輛。從已通車的機場捷運營運現況就可見端倪。捷運帶動房市，桃園能否複製大台北成功經驗，確實不能太過樂觀。
不過往好的方向想，至少其他路線，最快都還要7到8年才陸續通車營運；這段期間，桃園市府或應開始積極建構公車接駁系統，培養桃園在地人使用大眾運輸工具的習慣。如果順利，或許未來就能很快轉換銜接至捷運這端，讓桃捷站點的TOD概念，產生更具體的正向效益！
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