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文/施絢傑
隨著中壢延伸段定案,桃捷正式建構完成;事實上,這幾年不少捷運車站周邊,確實已上演價量走揚戲碼。本期我們比照過去報導北捷之模式及慣例,提供整理桃捷系統各站最新房價行情
對最年輕的第七都桃園市來說,現時最大的公共建設非航空城莫屬;畢竟,該計畫號稱台灣都計史上最大計畫及區段徵收案。不過該案拆遷過程中,仍發生不少爭議,後續可能還有若干難關需克服。相較之下,同樣正進展中的捷運建設,建構上顯然順利不少。
儘管近期原物料漲及缺工問題等,導致不少公共建設決標困難,桃捷也難倖免;不過在中壢延伸段稍早終於獲得中央核定之後,至少代表著整個桃園捷運路網之構成,已向前邁進了一大步。
桃捷路網 主體綠棕紅線
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根據桃園捷運局官網說明,桃園捷運(第一階段)以所謂「三心六線」為建構方針。三心是指原本北桃園、南中壢兩大都心,加上推動中的航空城(新都心);六線則包含機場捷運、綠線、棕線、紅線(台鐵地下化)、綠線延伸中壢及三鶯線延伸八德。
其中綠線、棕線及紅線,顯然是路網的真正主幹;綠線約走南北向,加上東西向的棕及紅線,再搭配從北及西側環繞、已於2017年通車的機場捷運,以及上述的延伸中壢段(連結綠線及機捷),構成桃園捷運路網大致雛形。
除以上主要路線外,桃捷系統還有兩條與北捷連接,一是棕線連結新莊線(迴龍),另一則是三鶯線延伸八德(綠線)。不過兩線都還未動工;前者現正招商中,後者則待行政院核定。
以上共6條路線,都屬已定案。其實桃捷系統還有若干規劃中,主要有青線、橘線及綠線延伸大溪段。延伸大溪段看名稱就能輕鬆理解,青線主要規劃連結高鐵特區與北桃人口稠密區,橘線則計畫串接中壢、平鎮、大溪等南桃行政區。不過目前都還在初步規劃,路線、設站點等細節都尚未定案。
路網成型 將複製不敗神話?
桃園捷運路網建構成型當下,想必眾人關注的除了通車時間、進度外,就是沿線各站周邊房市發展。過去本刊多次整理、更新北捷各站行情,獲得讀者的支持與迴響;這回適逢桃園捷運傳出重大進展,我們比照過去作法,根據本刊市調部門調查歸納,輔以最新官方實價登錄資訊,整理桃捷各線各站周邊最新行情。
除了現階段行情外,另一相關重大議題,就是桃園捷運能否順利成功複製過去20餘年來,大台北捷運系統帶起的房市不敗神話。就現階段幾個熱門站區之發展來看,機會的確不小,但這當中其實還有變數。
熱門站區 捷運反是配角?
首先,是各站點周邊發展現況差異過大,導致各站發展出現明顯落差。此點實為桃市整體發展的現實乃至通病,但也使得桃捷難以實現站站房市皆奮起的理想狀態,若干站點周邊房市火紅,更非只靠捷運題材發酵,甚至有時捷運只是配角。
就拿機場捷運A7、A10、A20及綠線G01站來說,都是桃園市範圍內熱門的房市區塊。不過A10山鼻站大比例仰賴鄰近南崁之優勢,A20興南站更是高鐵下一站,A7站是官辦大型重劃區之核心,再往前一站就到大台北盆地,綠線G01站所在地更是大名鼎鼎的八德擴大重劃區。
換言之,如果以上各站沒了各自所謂的優勢或舞台,那麼區段房市能否還有現在所見的規模,恐怕還在未定之天。更何況屬機場捷運之兩站站點,原本都屬非都計區,山鼻站原本甚至沒有聯外道路,都是後來頒行新的都市計畫才得以解套。就目前來看,真正只靠捷運題材而起的,大多還是原本發展就相對成熟、人口稠密的區段如桃園後站。
第二點則是更現實的狀態或限制,那就是桃園在地人通勤習慣,或說桃園現有大眾運輸系統,無法和大台北相比擬。
大台北地區捷運通車前,就有相當成熟的都會大眾運輸體系(公共汽車等),因此各捷運路線先後通車後,大台北居民通勤模式很順理成章轉換銜接到捷運系統;捷運帶動房市得以順利發酵,與此絕對有直接關聯。但來到桃園,就不是這麼回事。
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在地民眾 通勤模式須改變
雖然桃園捷運路網也規劃了棕線(接北捷新莊線)、三鶯線接八德(綠線),企圖實現所謂北桃捷運生活圈;但基於路線長度或通勤時間(可能過長),屆時桃捷恐怕還是必須高度仰賴在地民眾,才能達成起碼的營運量(及自償率)。
這當然會直接影響捷運帶動車站周邊土地開發及房市的效益及力度;畢竟現實上,桃園當地大眾運輸量能發展不足,民眾通勤大多還是使用私家車輛。從已通車的機場捷運營運現況就可見端倪。捷運帶動房市,桃園能否複製大台北成功經驗,確實不能太過樂觀。
不過往好的方向想,至少其他路線,最快都還要7到8年才陸續通車營運;這段期間,桃園市府或應開始積極建構公車接駁系統,培養桃園在地人使用大眾運輸工具的習慣。如果順利,或許未來就能很快轉換銜接至捷運這端,讓桃捷站點的TOD概念,產生更具體的正向效益!
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