全球經濟成長欲振乏力，以巴衝突再掀市場動盪。國內經濟景氣尚待春燕，政府左手打房，右手補貼，2023年房市多空交錯，上、下半年兩樣情。
文／陳曼羚 攝影／羅劍明 圖／123RF
回顧2023年的台灣房地產市場，上半年因通膨升息、打炒房效應發酵，房市交易冷清。儘管國內經濟延續去年衰退基調，人民生活支出沉重，但在新青安貸款激勵下，下半年房市兩樣情，自住首購及長期置產買盤逐漸歸隊，低總價小宅買氣旺盛，房價不減反升。此外，政府接連端出多項修法及補貼，力圖改善居住不平等的流弊，減輕購屋及租屋族負擔，然短期政策是否能改善長期的結構性問題，需靜待時間給答案。
接下來，《住展雜誌》就帶領讀者盤點2023年台灣房市的重大事件。
房價續漲 打炒房政策失靈？
《平均地權條例》修正案1月三讀通過，加上央行3月升息，房市呈現緊縮，緊接著央行6月祭出第五波房市選擇性信用管制，針對特定地區第二戶購屋貸款上限七成。為免誤打先買後賣的換屋族，央行7月再宣布排除條款，只要貸款戶與銀行簽署切結書，在一年內出售舊屋，新屋就可以免受限貸七成限制。
房市上半年交易降溫，但在通膨壓力下，營建成本攀升，致業者堅守價格，根據國泰房地產指數，2023年第三季全國預售屋可能成交價指數較去年同期上升3.57％，房價盤久不墜，觀望買盤信心鬆動，加上政府同時間端出購屋房貸優惠的利多政策，自住剛需買盤歸隊進場，房市下半年交易開始回溫，房價未受明顯衝擊，反倒緩步攀升，全年房市上下半年兩樣情。此外，中央大學台灣經濟研究發展中心的房市景氣研究結果，2023年第三季燈號由黃藍燈轉為綠燈（從脫離低迷進步到回穩），各項研究數據顯示房市處於相對復甦的趨勢。
再看到金融聯合徵信中心最新統計，2023年第三季全國平均銀行鑑估房價約1340萬元、平均房貸金額約964萬元，雙雙創十年新高；然而平均建物面積較十年前少兩坪多，民眾卻多背負近260萬元貸款，顯示政府打炒房政策失靈，抑制房價目標未果，高房價壓力續增，更讓民眾可購得的面積縮減。
不過，《平均地權條例》修法上路後，私法人購屋確實已大幅減少，內政部地政司11月下旬指出，7、8月私法人買賣登記取得住宅僅37戶，與去年同期2003戶相比，大減98％。
新青安貸款 催出房市買氣
眼看房價居高不下、總統大選將至，人民買不起、租不好的怨聲四起，政府頻下猛藥，修法草案及政策利多接連推出。
為減輕已購屋者的房貸壓力，「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」6月開放申請，針對特定年收入、原始貸款總額標準以下的中低薪房貸族，每戶可獲3萬元的一次性支持金，國土署表示，截至10月底已核撥43.8萬戶。
至於想購屋但因高房價而望屋興嘆的民眾，中央釋出大利多，「新青年安心購屋貸款方案」將最高貸款額度提高至1000萬元、貸款年限延長至40年、寬限期延長至5年，政府還加碼補貼一碼，最低貸款利率僅1.775％，為市場最低水準。
根據財政部統計，新青安自8月1日上路以來，撥貸件數與金額逐月走高，8至10月撥貸件數較去年同期增加1.8倍，催出1.2萬戶首購族，總撥貸金額亦站上886.5億元、成長2.7倍。
觀察內政部統計可發現，六都2023年上半年受《平均地權條例》修法影響，合計買賣移轉僅10.7萬棟，較2022年同期大減近二成，然而八月新青安實施之後，遞延買氣出籠，買賣移轉棟數連續三個月增加，第三季全國買賣移轉棟數相隔一年，再度呈現年季雙增，六都11月買賣移轉達2.3萬棟，月增11.34％、年增26.1％，創2023年最大增幅，也是近兩年半新高。
需注意的是，隨著3年利息補貼期間及五年寬限期到期，屆時利率回升且開始本息攤還，民眾還款壓力勢必倍增。至於房貸補貼金，對房屋總價較北市相對低的其他縣市助益較大，北市補貼成效恐不如預期，且以全民稅金支持買得起房子的人購屋，也屢遭輿論質疑不合理。
此外，新青安買盤進場，推升房價再度上漲，購屋門檻持續拉高，各項優惠政策雖在短期內刺激房市表現，但這波熱潮能維持多久，仍有待觀察。
多項新政 影響未來房市
在修法改革部分，行政院10月提出、立法院11月三讀通過《住宅法》部分條文修正案，明定公益出租人的租賃契約資料，不得用於查核租賃所得、房屋稅及地價稅，同時放寬社宅的經濟或社會弱勢資格要求。此外，《危老條例》修正案新增公有財產除三種例外情形，應一律參加危老重建，以加快老舊建築改建效率。
一、虛坪改革
近年新建案公設比動輒30％以上，部分建案更達40％，民眾埋怨付出高額房價，卻換來大幅縮水的實際居住空間，內政部長林右昌去年10月表示，有意推動虛坪改革，主要針對停車位計入公設部分，傾向未來由購買車位住戶承擔，同時檢討免計容積項目，修法限縮管委會使用面積，可望有效將公設比降為25至30％，限縮灌水虛坪，減輕民眾購屋負擔。不過，因虛坪改革涉及修改《建築技術規則》及《公寓大廈管理條例》等相關法規，修法內容仍待討論而擱置。
二、新建物裝太陽能板
因應2050淨零碳排目標，加速落實能源轉型，立院5月三讀通過《再生能源發展條例》修法，增訂符合一定條件的新建物屋頂應設太陽能光電板。惟太陽能板存在日照光害、失火風險、回收及維護管理不易等隱憂，相關建物的結構規劃、建材使用等標準未明確，政府應審慎研擬相關配套措施及修法，倘若為跟上國際隊伍而倉促實施，將置人民生命及財產安全於險境。
三、囤房稅2.0
為促使囤房族釋出空屋，進而抑制房價及房租飆漲，財政部力推《房屋稅條例》修正草案，亦即囤房稅2.0，將非自住房屋改採全國歸戶課徵、非自住稅率最高調升至4.8％，建商餘屋持有超過5年將採最高稅率。
2023年12月19日，立法院會三讀通過《房屋稅條例》修正草案，新制自今年7月1日施行，明年5月開徵。屆時，建商待售新成屋的持有成本將增加，業界認為是變相鼓勵預售，恐衝擊產業發展。
四、百萬社宅新政
為加速達成社宅20萬戶目標，內政部11月再拋8年百萬戶社宅目標，未來辦理區段徵收及市地重劃時，各縣市應保留3至5％作社宅用地，並要專案讓售給中央興建社宅；另透過都更、大眾運輸導向開發（TOD）的容積獎勵及增額容積項目增加社宅供給。
然而，強制要求地方政府保留並讓售土地興建社宅，將影響地方財政收入，如何取得共識恐有難度。此外，業者認為，此舉將增加都更整合難度，影響投標意願。
租金補貼2.0 房租指數續漲
房價高昂，不少民眾只能選擇租屋。然而，央行升息帶動房貸利率上升，屋主轉嫁成本至租金，加上通膨及房價上漲的推波助瀾，租金持續攀升。根據主計處資料，11月房租指數再寫新高，累計前11個月的房租指數年增率平均2.16％，全年將創27年來新高。
為降低租屋族的租金壓力，內政部七月推出300億租金補貼2.0方案，開放隨到隨辦，且無房東及房屋資料、18歲以上者均可申請，期望可緩解租屋族的經濟負擔。根據國土署統計，截至11月底，申請案52萬戶、核定逾31萬戶。
儘管申請數據看似將達成中央每年照顧50萬戶租屋族的目標，但房客申請補助，造成房東漲租的事件時有所聞，甚至傳出偽造租約的詐領補貼爭議，突顯政策執行存在漏洞。雖然《住宅法》修正案鼓勵房東將房屋出租給申請租補的房客，試圖達到雙贏局面，但租金補貼無法解決租屋黑市問題，仍須落實租屋市場透明化、增加房東申報誘因及完善監管機制，才可從制度面根本解決問題。
房租改列特別扣除額 降租屋族負擔？
此外，在朝野立委支持下，立院去年12月19日通過《所得稅法》第17條修正草案，房屋租金支出從列舉扣除改為特別扣除額，扣除額額度由12萬元提高為18萬元。
財政部擬增設排富條款，排除已有自用住宅及領有政府租金補貼的租戶，不得從租金支出中獲得額外扣除，估算修法受惠戶數將達百萬戶，減稅利益約71億元。民間團體認此舉可降低租屋家庭負擔，並可趁機讓租屋黑數浮上檯面。
然而，針對盤根錯節的租屋黑市問題，僅靠稅制改革難以畢其功，政府強力執法與監管，才能確保租屋透明化，要改善租屋市場、落實居住正義，應從源頭提高供給、改善租屋管理方式，才能達成政策目的。
營建業陷缺工、工安雙難題
國內營建業面臨龐大的勞動力缺口，內政部長林右昌去年11月透露，目前營建業缺口已達三萬人，另根據勞動部最新調查，2024年第一季營建業人力需求增加4276人，達有史以來新高。為解燃眉之急，內政部2023年放寬營造業移工限制，首波實際核配9千名，第二波再增7千名，預計2024年將再開放1.5萬名移工。勞動部也與印度協商將開放印度移工，消息引發衝擊國內本勞就業機會、壓縮本勞薪資的疑慮。
與此同時，2023年發生多起震驚全國的工安意外，包括新竹縣竹北市、台北市信義區及大同區等地，相繼發生建案工地旁出現路基掏空，致使路面塌陷的事件，台中市5月發生建案工地吊臂掉落，砸中捷運列車，造成1死10傷的悲劇，台北市9月發生大直建案施工不慎，造成鄰宅塌陷，最終全數拆除，引起社會高度關注。
上述事件與建商管理疏失、工地施工不當有關，政府應採取更積極的應對措施，防止類似事件發生，相關單位不僅需加強監控管理和執法力度，更應要求建商與承包商嚴格遵守相關安全法規，提供充分的安全措施，確保勞工權益和周邊環境、公眾安全。
此外，接二連三的工安問題與全台大缺工脫離不了關係，勞工技術出現斷層、廠商節省人力成本，改聘用經驗不足的勞工，導致工地施作意外頻傳。在少子化、高齡化趨勢下，勞動力不足已成常態，引進移工非根本解決之道，如何刺激勞動率提升、建構良好的勞動環境，是政府當務之急。
建商倒閉 北市驚現爛尾樓
繼去年樹林爛尾樓事件，台北市2023年7月再度出現『泊山妍』、『嘉源埕驛』等爛尾樓問題，消費者面臨無家可歸的困境，也因建商倒閉跑路而無法取回資金。對此，內政部針對預售屋信託擔保機制研議精進措施，包括要求價金必須用在工程興建、研議合理動支時間，且無法依約完工不得強制執行。同時，金管會也持續要求銀行強化信託機制，保障消費者權益。
部分業者認為，限制動用預收款將引發中小型建商資金斷鏈危機，房市出現品牌建商寡占現象，且預售制度名存實亡，對消費者不一定有利。
中央亡羊補牢是否有效，需待時間觀察，然業者的憂心倒早一步浮上檯面。台北市大安區12月傳出『大安文樺』停工，該案建商認為因政府緊縮銀根，導致財務出現危機。
落實居住正義 正視房市核心問題
邁入2024年，地緣政治影響全球局勢動蕩不安，總統大選過後兩岸關係若產生變化，無疑會對房市丟下一顆不定時炸彈，此外，整體經濟復甦力道也將左右不動產市場表現。新政府若想落實居住正義，消弭近年高房價引發的民怨，必須正視整體不動產市場的結構性問題，否則再多的修法仍只是花拳繡腿，見血不見骨，日久失民心。
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan
