近年雙北房價大幅且快速飆漲，造就了一批批的南下桃園輕移民。
如今新內閣規劃北北基桃生活圈，未來每月一千二就能大眾運輸搭到飽，
是否會掀起又一波的輕移民熱？
文／施絢傑
前副總統陳建仁組成的新內閣號稱「溫暖內閣」，是否名副其實，當然還待多方檢驗；但至少接任這一個多月來，確實是利多大方送、製造小確幸；除了本月起將廣發每人六千現金外，交通部也規劃生活圈大眾交通月票。以人口最密集的北北基桃為例，票面一千兩百塊的月票，幾乎四大縣市內所有大眾運輸工具，包含捷運、公車甚至租借單車等，都可以當月搭到飽。
北基桃月票 通勤小確幸
只要一千兩百元，區內各種大眾交通工具無限次使用，乍聽確實省很大；畢竟一般雙北市捷運，單程票價動輒就超過三、四十元，而且還不算其他配套接駁工具的費用。
不過再進一步分析，對雙北公共運輸通勤族來說，月票優惠只能算是錦上添花。主要是目前已有一二八○元捷運搭到飽，再搭配使用公車或YouBike等短程接駁工具也有折扣；據此，每個月多省個一百多塊，會讓多少通勤族改為使用大眾系統，仍有待觀察。
但再拉至桃園或基隆，情況又完全不同。畢竟先不管通勤距離或時間，拿一千兩百塊來計算通勤北桃或北基之間的通勤成本，確實省更大，加上雙北與基桃之間房價落差更明顯，當然會讓更多人聯想：會不會促使更多人出走雙北、移民基桃？
新輕移民潮 桃園有機會？
基隆雖然感覺上距離不遠，但應是受地形限制影響，要擴充都有相當難度，看看國道一號北基路段上下班尖峰時間的路況，或基隆輕軌難產，就都可見一斑。
加上基隆長年發展遲滯，根據本刊觀察，近年基隆雖常見個案強調房價落差，企圖吸引台北客買單，但實無區域型的移民現象出現，實際多是單一建案或業者透過媒體操作造成，結果當然稱不上是潮。
但桃園就不一樣了；從官方人口統計變化可發現，相對於雙北人口減少（流失），近年桃園人口則是不斷增加（移入）。回顧過去這二十多年，也的確出現過數次來自大台北的購屋者，形成某種置產或移民風潮；透過其發展歷程或經驗，或許能從中看出，這次新的北基月票，能否再次誘發輕移民風潮。
壹、九○年代前 ─ 蘆竹南崁
北桃輕移民，其實不是這幾年才出現的名詞或現象；早在民國八○年代前，當時房價飆漲，就造就第一群用時間換取空間的北桃輕移民。而他們的落腳處，則是當時隸屬桃縣蘆竹鄉的南崁地區。
區區一個鄉的次分區，竟成當時輕移民族首選，主要是位居國道一號台北進入桃園後的第一站南崁交流道旁，加上當時大眾運輸系統不比今日，多數選擇移民者都是使用私家車輛往返。因此恰好位大台北與機場之中點位置的南崁，就乘地利之便，變成台北新移民的首選處，當地還成為桃園知名的高檔豪宅聚落。
時至今日，南崁開發已趨飽和，近年購屋主力也變成這些當時移民者的第二代。但畢竟早年移居數眾，故仍形成特殊的區域風貌，房價水準也一直居全桃前段。
貳、九○年代 ─ 藝文特區、大溪埔頂
約二十年前，當時SARS疫情快閃後，房市迅速步入復甦擴張期，雙北房價迅速飆漲，於是再度誘發新一波南下桃園移民潮。
而南崁交流道另一側，當時桃園市境內藝文特區及其周邊（當時人稱中正特區），也開始形成高檔聚落，成為南崁以外，台北客移民南下的另一首選區。而當時這些輕移民看中的，除了新興開發質感外，還有標榜桃園信義計畫區之藝文特區的發展前景。
除了藝文特區及周邊所謂中正特區外，大溪又是相當特殊的案例。該區發跡時間大概也是在SARS疫情解除後；但其實從大台北往返當地，就算透過國道三號（當時只通車到新竹北端稱北二高），也得花費將近一小時，通勤時間偏長，卻還能吸引台北客，靠的是交流道旁新闢的埔頂重劃區及主流產品平價透天。
當時在埔頂，建坪大概五、六十坪總價約五六百萬的平價連棟透天，對不想住大樓集合社區的台北人來說，確實有一定程度吸引力，也算能負擔。不過，大溪透天房市榮景未維持太久；後來全台房價跟漲風起，埔頂透天產品很快失去平價賣點，自此也未再看到大批台北客南下置產。
叁、近十年 ─ 桃園新興重劃
時間進入最近這波市場多頭之末段，北桃輕移民現象已算公認常態；不過可能是大台北三線區也有不少選擇，單價甚至又更低，因此實際可見較多台北客南下的，基本上還是中山高南崁交流道兩側，近年則以桃園境內新興的經國及小檜溪兩塊重劃區為主。
經國為公辦重劃，更近交流道，但附近有大型貨櫃場、石化工廠等當地人不喜的類嫌惡設施，因此北客比例一直很高。小檜溪則屬自辦，位桃園舊市區和新興區之間；以區位論，照理較受在地客青睞，但由於初推案單價就相當高，考驗當地購屋人認同及接受度，加上非本地建商進駐開發者不少，因此這幾年下來，台北客比例也不低，算是近期北桃輕移民的首選區之一。
肆、投資樂土 ─ 高鐵青埔、八德擴大
從最早期南崁到後來中正特區、大溪埔頂或小檜溪等，吸引的台北客，基本上是剛性需求者居多。但同樣曾靠台北客竄起的青埔高鐵特區和八德擴大特區，就是完全不一樣的型態，兩區甚至都曾被冠上北台房市投資樂園的稱號。
先看青埔特區。該特區配合高鐵設站闢建，開發比高鐵通車（二○○七年初）還要早至少三到四年；當時幾乎就是荒煙漫草，早期推案當然只能訴求區域發展前景及商業（店面）價值，買家也當然以投資置產者為主。
事實上一直到高鐵通車前後，當地買盤一直是靠台北投資客支撐。後來隨著周邊建設包含機場捷運定案，乃至航空城計畫死灰復燃，才出現更多來自其他地區的投資者。後來當地被央行盯上，台北投資客也早就轉移陣地。
類似的情況，也出現在八德擴大重劃區。青埔特區是高鐵和機捷吸引投資者，八德擴大則仰賴桃捷綠線；而兩區也都因為投資比重偏高，被官方關切後，投資熱度降溫、台北投資客就此退場。
月票助房市 實質待觀察
從以上歷史軌跡可發現，歷年出現所謂輕移民潮的桃園房市區，仰賴的都是高速或快速道路而非大眾交通系統；就算是晚近開發的A7特區，能夠一條捷運坐到家，也未如預期般吸引高比例的大台北客源。
事實是，桃園現階段整體大眾交通系統完備程度，仍不及大台北，加上公共和私人運具的使用成本差距不夠，因此新的月票優惠，預料仍會成為當地業者拿來大書特書的題材之一，但恐難造就新一批通勤輕移民族。也難怪有學者建議，應先進行區域大眾交通系統的精進改善，月票制度才可能發揮預期功效。
展望短期未來，桃園的輕移民現象還會持續，畢竟北桃房價仍存在相當差距，但應該還是會以使用私人運輸工具、約一小時內可達的區域為主。而以目前桃園大眾運輸系統的狀態推論，優惠通勤月票對桃園房市來說，是話題、口號大於實質；至於有機會看到受益的，還是以不須轉乘、直接到家的機場捷運沿線區域，如A7或A8兩站周邊。
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