每每新一年度到來，
許多人都會盼望新希望新氣象；
但這在今年房市，恐成難以實現的奢望。
主要是造成交易急凍的利空因素，
進入新年度，恐怕還會持續籠罩房市……
文／施絢傑
且讓我們把時間倒轉到近三年前，第一波新冠肺炎疫情快速擴散的當下；當時各界大多預測，房市將因此量縮甚至價跌。但三年過去，歷經數度疫情起落，結果不但沒有如事前預料，反而一直維持相當交易量能，價格甚至扶搖直上。
新年走勢 高度關注
不過來到去年下半年，一切風雲變色；交易熱度瞬間降溫，部分地區也出現漲幅趨緩走勢。在這樣劇烈變化下，新的一年能否揮別「虎頭蛇尾」，轉為「揚眉兔氣」，想必是不少人很想知道，甚至殷切期盼的。
去年下半年起量縮，一般咸認是央行先後祭出土建融管制及升息所致。而央行總裁楊金龍則公開表示，先前管制已達一定效果，預期明年上半年房市可望軟著陸，還強調（交易）量先行（萎縮），價格才會下來。
有趣的是，配合土建融管制緊縮的大型公營行庫，看法卻稍有保留；合庫董座雷仲達認為，來年量縮明顯，但價降相對有限。對此，產業界本身看法如何？學界又有怎樣的解讀？
交易量縮 產學共識
觀察預測國內整體不動產已有相當長一段時間的台經院產經資料庫總監劉佩真分析，去年下半年預期疫情遞延買盤未出籠，甚至買氣急凍，原因不外乎烏俄戰爭加劇通膨壓力、物價上漲，當然下半年選舉干擾也不能忽略，但最重要的還是台灣央行隨美國Fed升息，直接加重購屋族房貸負擔。
而展望今年，雖然預期疫情將趨緩，但經濟下行疑慮甚深；加上總統大選提前引爆，及《平均地權條例》修正之干擾，她預期今年將維持目前的量縮格局不變。
至於產業界這邊，遠雄房地產總經理張麗蓉對來年預期其實相去不遠。她認為，短期內仍有利空因素，首先是三高，也就是房價居高、供給量高及利率漸高。
再者則是外部因素之內憂外患；內憂包含近幾年的缺工，政策及政策面的打炒房和選舉，外患則是地緣政治動盪和輸入性通膨，導致置產族信心動搖。以上兩大利空因素，將使得買賣兩方持續處在磨合狀態，致使交易量微幅下滑。
建商代銷 仍不悲觀
不過張麗蓉認為，房市長線仍不悲觀。首先，剛性需求仍在，房產也依舊具保值性；再者，這幾年台島南北發展差距拉近，各項建設逐步到位。綜合來看，值此艱困時刻，長期經營有成的品牌建商，更將獲得消費者青睞。
代銷業對來年交易量能的預期，也算殊途同歸。埜揚廣告總經理謝智淵也認為今年將量縮；去年因台積電議題炒得兇的南部市場，應該會回歸理性、略為降溫，其他地區則維持穩定，預期將是個案表現。寶麟廣告副總經理管清智則認為，新年度量縮成定局，但上下半年走勢稍有不同。
管清智預估，選舉及利率陡升等淡化，會使得前一年的遞延剛性買盤在今年上半年出籠，交易量略微回升。但下半年當選舉話題轉熱後，預料就會產生和去年下半年類似的效應；加上利率升高等因素，預料買方再轉觀望。全年來看，交易量還是會略低於去年。
價格走勢 看法仍分歧
對量的預期，產學兩造算是難得出現共識。不過對價格走勢，看法就還是分歧。張麗蓉認為，到去年為止，國內建照核發總量還是相當大，她預期之後將會出現「舊價打新價」，也就是價格盤整的現象；甚至不否認基於認知落差，已浮現較大的議價空間。
劉佩真也認為，今年價格修正壓力將持續，不過實際修正幅度可能有限。主要還是缺工、料問題，且中大型建商財力仍夠，利率緩升一時之間還不致造成過大賣壓。但畢竟買方認知早就鬆動，加上經濟下行機率上升，銀行不動產融資端又因配合政策及風險管控而更趨保守，這幾年累積的待售餘屋量也愈來愈大，因此供給量較大區域，將會先出現一定程度的價格下修。
相對地，管清智看法就樂觀些；他認為今年價格仍將持續居高不下、不易下修。他解釋，目前的(高)房價主要源自都會土地稀缺加上近年缺工缺料。如果通膨壓力降，缺料或許可望緩解，但其他兩個因素目前都無解。他預期至少北台灣會維持高檔；不過去年上半年部分地區價格確有超漲疑慮，他預期今年這類價格泡沫會慢慢消退，而非供需變化產生的修正。
謝智淵則預期，今年建商將會策略性減量推案，目的當然是保價；但這樣的策略似乎也非放諸四海皆準。去年下半年買氣劇降，不少業者的確緩推新案或放慢產品規劃或購地速度，但上市建商華固建設去年底法說會強調不受政策面等因素影響，今年預計推案量仍超過三百億。張麗蓉也表示，遠雄將維持原本穩健經營的原則，繼續強化品牌特色及優勢。因此減量保價是否為全面性，還在未定之天。
去年量縮 仍在預期中
綜合以上，顯然去年第二季後央行隨Fed啟動升息，是造成交易量縮、買方觀望的關鍵因素。然而，政大地政系教授林左裕早在前年下半年，就預測美國勢必會以抗通膨為由，自去年開始升息，因此早就預言同年國內房市價量將會反轉。
他分析，通膨壓力遠因來自歐美近年持續量化寬鬆，近因則是疫情導致商品包含生產運輸供應斷鏈、經濟活動停擺，進一步加劇之；去年初俄烏戰爭，不過是壓垮駱駝的最後一根稻草，即使沒有爆發，通膨遲早仍會炸鍋。
至於去年Ｑ3期間Fed暴力式升息，主要是拜登政府拼年底選舉所為；不過美國並不會就此停止升息，預期今年該國貨幣政策主旋律，依然是升息抗通膨。
因此，儘管央行總裁楊金龍去年立院報告時暗示，今年可能暫緩升息；但林左裕認為只要美國續升利率，台灣央行就不可能放任兩邊利差拉大，還是會跟進。據此，不排除下半年可能逼近百分之三，建商、投客操作成本將增加，購屋族房貸負擔也會再加重，影響進場意願或能力。
禁限轉讓 價降壓力增
林左裕進一步表示，去年下半年本地房市就已轉為買方市場，今年此一格局不變，因此目前的量縮價跌態勢會持續一段時間。回過頭來，他認為去年上半年是投資客最好，也是最後的下車時機，之後要再出場，勢必只有讓價一途。
除了利率為首的經濟面因素，及市場基本面的成本問題外，國內政治，也就是選舉，也還是難以忽略的變數。主要是去年底九合一大選執政黨空前挫敗，高房價再成箭靶；這於是使得原本躺在立院排審、看似遙遙無期的《平均地權條例》修正案，突然之間變成優先審議法案。
林左裕就認為，修正草案當中的預售禁轉售條款，會讓投資客下車的管道變得更窄，且投鼠忌器心態下，也已造成若干賣壓。謝智淵更直言，執政黨為贏回中間、年輕選票，很可能強力推動該修正案過關，對房市造成莫大衝擊；他甚至認為，這將是來年影響本地房市的最大變數。
兔年房市 大趨勢不變
回顧疫情肆虐的最近兩、三年，市況趨勢的確超乎預期，也再度印證那句市場真理：「唯一不變的就是變」。不過來到今年，就目前各界預期，至少量的部分，恐怕不會有什麼變化；至於價格，則確實會有較大變化，也就是延續之前漲勢的可能性低，尤其值得注意的是，喊漲的業者已比往年少了許多，但話說回來，至少也還是維持去年下半年開始的止漲趨勢。
由此看來，新一年度房市，似乎不會出現什麼全新氣象；至於原因已很明顯，就是目前籠罩的利空因素，一時之間揮之不去。首先是利率持續看升，加上通膨壓力不減、買方薪資不漲，且經濟走弱、政治及政策面干擾持續，都將影響今年的市場價量。
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