北士科產業先行，業者樂觀看待，但目前僅一宗廠辦案進駐，
恐怕與消費者的認知有些落差。自今年三月首宗住宅案釋出，
已大半年過去，實際銷況如何？本區真有那麼夯嗎？
文／朱福山
今年初，台北市最後一塊處女重劃區－－北投士林科技園區（簡稱北士科），終於迎來首宗建商推案。身為北市科技廊道最後一塊拼圖，北士科被各界看好未來發展潛力，該園區占地九四．三八公頃，吸引中鼎工程、新光紡織、士林電機、新光人壽、仁寶電腦、舒康科技等企業進駐，推估年產值逾二○○億元，預計帶動三．五萬個就業機會，該區人口計畫一．五萬人。
在產業先行下，果然陸續吸引不少建商插旗，包括國泰、華固、新潤、遠雄、長虹等。而根據《住展》調查，至上月底止共計有九宗住宅案釋出，總銷約四○○億元，總供給量七九三戶，主要集中在今年下半年，位於文林北路第一排；上半年則僅兩宗，不過三月初甫開案即破三位數，為本區房價定錨，令人咋舌。
然而，北士科房市真有那麼夯嗎？從天時、地利、人和的角度來看，地利已佔盡優勢，毋庸置疑；那天時跟人和呢？以目前距離首宗推案釋出時間已逾半年，我們可以從實價登錄、推案時程、銷售對象及媒體聲量等不同面向，再來做進一步的剖析。
從實登剖析實況
北士科的房價的確未演先轟動，先從今年推案的實價登錄來看，統計至今年十一月中，登錄的四個建案，最高房價為九月「國泰雍萃」，每坪以一三二．七萬元成交，三月同時開案的「華固文臨」和「家居璽玉」，第一筆成交價，每坪分別為九八．九及一二○．八萬元，該區實登交易累計共一四一筆，換算下來，累計至今，銷售率除「華固文臨」逾七成外，其餘僅達二成五至四成左右。
為何銷售成績不盡理想？應該與推案的時間點有關，尤其今年受疫情爆發、烏俄戰爭、股票下跌、央行升息等眾多利空因素影響，任誰也難預料，致使北市高價房市交易重摔，北士科也沒能倖免；據北士科推案業者表示，北士科房市為一封閉市場，從今年五月起銷況就持續低迷，來人驟減，即使有來客，也多屬無效，不像外界盛傳的那麼熱絡。
據觀察，新開案除第一個月銷況較好外，接下來單月成交多為零星個位數，甚至有掛零沒成交者；但若具有品牌力支撐的推案，平均每月成交筆數都還有二位數，採穩定去化策略操作。世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學分析：「北士科推案很吃品牌力，尤其這種尚未成形的新重劃區，業者的口袋名單、粉絲數量，就成為客源多寡的關鍵。」
另外，上半年三二九檔期僅釋出兩個新案後，接下來即面臨疫情爆發，不少案場延宕推案，北士科也不例外，到了七月才又有新案釋出，幾乎是斷炊半年。在區域供給不多的情形下，少數推案自然孤軍難敵劣勢。
行情多少才好賣
既然目前幾乎只靠品牌力支撐買氣，是否代表建商開價過高？其實北士科的土地購入成本非常高，二○二一年以前，每坪土地購入還在二○○萬元以下，二○二一年之後，每坪土地已經遠超過二○○萬元，甚至像是華固、達麗去年購入更高達每坪二六○萬元，據悉今年區內地主每坪開價已到二八○至三○○萬元。因此業者一定有自己想賣的價格，如此才會有獲利空間。
「北士科已經是台北市僅存最後一塊重劃區，像是內湖、南港，都沒有像北士科大量的住宅供給，所以價格還是有支撐的；或許國泰高樓層可以賣到每坪一三○萬元，但若要跳空到每坪一五○萬元，我覺得現在還看不到。」施甫學表示。目前園區房價以文林北路第一排較高，區內公園第一排的區段，因具永久棟距，房價自然也具優勢。
事實上，業者期待北士科每坪成交落在一二○至一三○萬元，甚至市場上傳出每坪一五○萬元的期待值，但這就要看跟買方如何拉鋸了。
另外，總價帶也是成交的關鍵因素，坪數規劃在四○至五○坪上下，格局為大兩房、小三房的情形下，總價帶相較合宜。
施甫學補充，若平均單價每坪落在九五萬元，銷售速度應該會相對較快。這主要是區域原住戶對價格已有一定認知。附近高價住宅目前的行情認知為每坪八○萬元，一下子跳到每坪一二○萬元，在地人當然買不下去。
一代幫二代置產
再從銷售對象來看，目前北士科產品，鎖定的是二代、醫生或科技新貴等中高端族群，雖然他們很有購買力，但總價帶在五、六千萬元以上，對於他們來說，還是很重的負擔。再者，二代不像一代口袋夠深，一代幫二代置產，也不會一下子就買總價超過億元以上的產品。
現階段成交速度不會那麼快，還要考慮替代關係。以高總價帶五、六千萬元，每坪三位數起跳的產品為例，會不會吸引到原本住在市區中心的有錢人，是否會考慮換到相對陌生、生活機能還未成熟的地方？也得打上問號。
至於科技新貴、醫生族群，如果士林、北投附近沒什麼好產品可挑的時候，才有可能轉來北士科。因此業者初期以中坪數為推案主力，有些則是分期推案，再看後續發展的情形做調整。
粉絲客先來捧場
家居建設總經理特助周堅華則表示，目前北士科已購客以品牌粉絲客為主，主要因為信任品牌具遠見，且對於新興重劃區推案具信心，「先買的多是具有先見的人，但畢竟這樣的人有限；接著進場的才是市場的跟隨者，他們通常反應比較慢，需要先觀望，看別人先出手再出手，之後才是其他有閒錢的人來置產」周堅華說。
其他業者也表示，確實有些賞屋客，是在等仁寶、新光等集團實際進駐後再來考慮，屆時即使價格往上漲一些也無所謂。畢竟大部分消費者不會在還沒有成熟的重劃區，眼睛看不到東西的階段就出手。
北士科目前線上有九個推案，基地大小平均落在九百出頭坪，樓高二○層以上居多，坪數落在四○至六○坪之間，新興重劃區推案除可整體規劃外，其棟距寬、採光佳，加上使用建材規格高，建築表現、行銷費用等，都會反映在成本上，因此產品規劃及銷售策略上必須別出心裁。
像是「國泰雍萃」，就在基地內種植大片稻米，吸引民眾拍照打卡，主要因為原先土地肥沃，業者希望透過此手法加強建案與土地的連結，期間還推出奉茶活動、生活藝術展等；「家居璽玉」則直接在接待中心打造一比一標準的網球場，吸引高端客層，除讓客戶可以搶先體驗外，也試圖創新、改變消費者的生活模式。
周堅華表示，代銷目的只有一個，就是賣掉房子，盡早讓錢入袋，而建商是蓋房子的人，相較更在意產品規劃，尤其是高端產品，不是量化蓋房、複製公設而已，需要針對區域、客層、基地條件，去規劃具獨特性的產品。
夯到它區蹭熱度
綜觀以上，無論從價格認知、產品定位及買盤性質等角度，北士科園區目前實際市況都算是開高走低。但有趣的是，北士科目前創造出來的媒體、網路高聲量，還是產生相當的外溢效應；近期就有附近推案，開始以『車程十分鐘，北士科半價』作為行銷訴求，跨區蹭熱度的意圖真是司馬昭之心。
總之，北士科房市由於基期過高，加上推案僅短短半年，就遇到諸多利空因素影響，區域價量表現都不如預期。所幸至今年底供給量已從上半年的一三四戶，再增加六五九戶，共七九三戶，加上選舉干擾因素終於排除，其他政經利空也慢慢鈍化中；或許我們可以說，現在才真正是北士科房市開戰的起點。
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