從俄烏戰爭爆發、全球通膨危機，
到國內疫情加劇、央行三度升息；
全球政治、經濟局勢瞬息萬變，
國內房市買氣也急轉直下，市場瀰漫觀望氣氛。
二○二二年可謂是震盪起伏的一年……
文／陳曼羚
揮別二○二一年的風生水起、漲勢凌厲，二○二二年的台灣房地產市場可說是波折不斷；從年初的俄烏戰事，引發國際通膨危機，全球開始進入升息循環，台灣央行跟進調升利率，繼之國內新冠疫情加劇，內需產業深受重創，景氣燈號連續綠燈，出口持續翻黑，股票市場頻頻破底，台灣經濟陷入衰退。
除了經濟面外，政治面同樣動盪。兩岸局勢在美中關係變化牽引下更趨緊張，去年底政府打房政策也在今年陸續發酵，即便同時提出擴大租金補貼、興建社宅等政策，但房價居高不下，加上升息增加貸款負擔，讓購屋族觀望心態轉濃，房市成交終究陷入困境。
接下來，《住展》就帶領讀者盤點回顧二○二二年台灣房市的重大事件。
《全球經濟》
俄烏戰爭、通膨加劇、全球升息
過去幾年全球性的量化寬鬆政策使得通貨膨脹攀升，今年二月爆發的俄烏戰爭則正式引爆全球通膨危機，國際能源及糧食價格因此飆升，加劇通膨壓力，多數國家轉而採行緊縮貨幣的升息政策來抑制通膨，造成市場上熱錢大幅縮減，全球經濟轉趨衰退。
戰爭、通膨及升息等利空衝擊，國際金融市場劇烈震盪，台股也難置身事外，從年初的一萬八千點，最慘曾跌落到一萬兩千多點。從今年第三季北市豪宅交易創近三年來單季新低可見，在台股大跌、國內經濟前景不明的狀況下，高資產族群就不動產的投資規劃也轉趨保守。
《國內升息》
房屋貸款利率有感調升
台灣央行跟進美國聯準會調升利率，在今年三月、六月與九月三度宣布升息，累積升息幅度兩碼。面對利率調升，廣大房貸族首當其衝，首購族房貸利率調升到一‧八一％，一般房貸利率均突破二％。對於因通膨而造成生活成本提升、日常預算已被壓縮的民眾而言，購屋意願即大為減弱，改採觀望態度。
中央大學台灣經濟發展研究中心報告即指出，由於物價有感上漲，而整體薪資並未同步調整，民眾荷包縮水的切身之苦更為加重，因此消費者購買房產信心持續下跌，預期房價調降心理增強；這與建商因人力、物料、土地成本大漲下，寧願緩售而不降價的心態大相逕庭，買賣雙方就房價認知差距擴大的結果，便直接反映在房市交易上。
今年六都建物買賣移轉件數自六月開始逐月下滑，十月總計一萬七千餘棟移轉數，月年均呈現走跌趨勢，創下近五年同期新低；十月土增稅年減超過四成，契稅跌逾三成，雙雙創下連七黑（月減）紀錄，不動產市場普遍瀰漫著保守氛圍。
《疫情再起》
看屋意願受影響
二○一九年開始爆發的新冠肺炎疫情，隨著新變種病毒入侵，自今年四月中再度升溫，五月中本土確診人數迅速擴增至每日八、九萬例，雖然政府並未調升疫情警戒等級，但民眾自發性的減少外出活動、降低群聚機會，原本有意購屋的民眾也放緩腳步，延後看屋及購屋時程。據本刊調查，各建案賞屋人次均呈現雪崩式下跌，全台房屋交易量大受影響。
儘管台經院最新預測指出，隨著十月國境解封，民間內需消費可望顯著回升，然而在兩岸關係緊張、股匯市震盪、通膨升息壓力未解等不確定因素盤旋下，消費者購屋信心是否回溫，尚待時間觀察。
《穩定房市政策》
銀行緊縮銀根
為遏止房地產炒作歪風，央行繼去年十二月進行第四波打房措施，今年一月再度就建商購地貸款部分訂出規範，緊接著金管會在二月宣布調整銀行土建融風險權數，土地銀行在三月暫停承接土建融新案，土建融利率在央行升息與調高風險係數後漲勢兇猛，截至今年十一月中更已破三。
十月底樹林爆出預售屋爛尾樓爭議，大型行庫隨即再祭出土建融貸款管制令，以控管預售屋銷售與興建。金融機構此舉係為抑制建商囤地、以案養案，惟對建商而言，土地、營建及人力成本攀升，已造成龐大資金壓力，銀行緊縮銀根不啻讓經營更捉襟見肘。爛尾樓問題是否就此解決，部分業者不以為然，直言恐將建商逼入絕路，衍生更多預售屋糾紛。
三百億擴大租金補貼
通膨升息、房價上漲、租屋市場供需失衡等都刺激租金上揚，根據主計總處消費者物價指數房租類統計，今年九月房租指數續創歷史新高，對廣大租屋族的生計負擔來說，無疑是雪上加霜。
為落實居住正義，協助租屋族減輕生活負擔，行政院在七月大手筆推出三百億元擴大租金補貼專案，除加碼補貼金額、降低申請門檻，並將規模從過去的十二萬戶提高到五十萬戶。
政府此舉雖然立意良善，但誤以為大撒幣便可改善租屋困境，不免過於天真樂觀。從補貼專案因成效不彰而延長申請時效，最後仍僅三一‧六萬餘戶完成申請，實際執行率勉強過半可知，租金補貼對租屋族的幫助僅杯水車薪。租賃市場長期不透明、不對等的黑市問題未解，租金補貼專案僅是華而不實、看得到卻吃不到的居住正義看板娘。
平均地權條例草案
面對高房價民怨，行政院於四月大張旗鼓地通過《平均地權條例》修正草案，內容包括限制換約轉售、重罰炒作行為、解約申報登錄、管制私法人購屋以及建立檢舉獎金機制。
此號稱打炒房最嚴厲的草案一推出，立刻引來正反不同聲音，儘管行政院信誓旦旦力拼今年通過，執政黨立委也佔多數，然該案在立院仍因種種原因無法排審。
總統蔡英文在今年元旦文告中宣示將「強力遏制不法炒作及囤積」，言猶在耳，究竟下個會期是審或不審？《平均地權條例》修正草案真是房市萬靈丹？居住正義的大刀是否能斬斷盤根錯節的利益糾葛？就讓我們繼續看下去。
《選舉住宅政策》
儘管對弭平高房價並無直接助益，但居住正義大旗狂舞下，廣建只租不售社宅一躍成為近年幾次選舉的熱門政見；二○一六年，蔡英文總統更喊出「八年二十萬戶社宅」的政見目標，其中十二萬戶由中央及地方政府興建，八萬戶為社宅包租代管。
但截至今年十月三十一日為止，全國「既有」的六千三百餘戶，加上「新完工」的近一萬七千戶，實際現可使用的社宅僅二萬三千餘戶，距十二萬戶的目標僅不到二成。倘再計入「興建中」及「已決標待開工」的數量共六萬四千餘戶，六年來達成率勉強過半。
每逢選舉，居住正義便成為政治人物搶攻青年選票的利器，今年北市三位候選人亦提出不少社宅相關政見；但面對增加社宅數量的問題，不是迴避略過、不願提出具體承諾，便是大開支票，卻未提出相關預算說明，就上任後若跳票是否不再競選連任一事，也都不肯正面回覆。
總之，今年地方諸侯戰，社宅問題受重視程度已大不如前，或因全國社宅已陸續興建，即便數量不足尚能飲鴆止渴，也因房價高懸不降、安居樂業已成夢想。面對候選人端出的社宅牛肉，究竟是盤油花細緻、肉鮮味美的A5和牛，抑或僅僅是碗味淡如水的牛肉清湯？民眾們聽多了選舉語言，心中各有一把尺。
二○二三年靜待事件發酵
展望二○二三年，台經院預估經濟成長率恐將不復三％水準，房市寒冬是否降臨？不動產市場如何否極泰來？上述事件的後續發展，都將左右接下來的變化，且讓我們儲備資糧、靜觀其變。
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