建商推成屋案，多半會挑幾間做裝潢供賞屋用，
此即坊間所稱之實品屋。
大部分民眾認為實品屋房價相對便宜，
因為已供人參觀，其裝潢、家具都已折舊，
但實務上真的是這樣嗎？
文／朱福山
「一般實品屋有可能撿便宜，有兩種情況。第一種因為已經有消費者參觀過了，再加上它的裝潢已經半年、一年…，如果最後還沒有賣出去，建商才有可能把實品屋打個六、七折賣給消費者。第二種，如果建案已經賣到尾段，剩實品屋還沒賣出，這時候也有可能會便宜一點賣。」萬達麗事業副總經理林佳賢表示。
理論雖好，實務卻未必如此，關鍵就在「時間點」。由於消費者賞屋高峰期多半落在建案開賣的前段，即便實品屋、廣告戶的總價已內含房價及裝潢費用，但因為建案開賣不久，屋況及裝修都尚未折舊，所以很難直接在價格上撿到便宜，實品屋之所以受到青睞，其實另有他用。
花光積蓄入住毛胚
消費者買房當然還是希望有便宜可撿，但若是買了房，付了頭期款之後，沒錢裝潢怎麼辦？近期就有發生這樣的例子，值得借鏡。
不久前中國大陸一名二十四歲的男子，從上海搬回老家西安後，買了一戶約三十二坪的房子，不過光是頭期款就花光他的所有積蓄，使得他沒有餘錢可以裝修，最後只能直接住進毛胚屋。
因此，才有建商祭出帶裝潢的實品屋、廣告戶的促銷優惠活動，無非也是希望吸引賞屋客上門。這類產品，有一個共通點，就是你買的房子含裝潢，總價包含裝潢費用，因此還要看銀行是否認定這個價格。不過業者既然推出這樣的促銷方案，通常都有配合的銀行願意核貸七、八成。
林佳賢說「多數銀行只做房貸，比較不會再做裝潢貸款。早期有很多銀行可以做八加一，意思就是借你八成房貸，另外有一成是裝潢貸款，但是裝潢貸款的利率比較高，其實像是信用貸款。」
大部分會買實品屋、廣告戶的，是首購族群居多，主要因為他們買了房子之後，已沒有多出來的預算做裝潢，如果可以直接跟建商買含裝潢，可以併入貸款裡的房子，較能符合他們的預算和需求，因此對於自備款比較沒有那麼充裕的購屋族來說較適合。
帶裝潢自備款較低
通常建商賣屋帶裝潢，以總價一○○○萬元的房子為例，自備款兩成，計二○○萬元，假設消費者還要另外花裝潢費用二○○萬元，那麼消費者就需要自備四○○萬元。
如果建商是含裝潢賣給消費者，房子的總價跟裝潢合計一二○○萬元，因此消費者現金自備款只要準備兩成，計二四○萬元，這樣消費者在準備購屋自備款時，兩個方案就相差一六○萬元了。另外補充，在實價登錄時，需要備註裝潢費用，否則容易誤導而拉高房價。
除了具有降低購屋自備款的優勢外，實品屋或帶裝潢銷售的產品，還有一個比較吸引人的地方，就是連同裝潢費用的貸款，銀行是用房貸利率一點多％去核算，若是分開計價的方式，通常裝潢費用申請信用貸款，利率就會高到三點多％，相對高，所以一般而言，現金不夠充裕的購屋族才會考慮入手實品屋、廣告戶。
進一步來說，一般建商銷售實品屋、廣告戶，其裝潢大部分涵蓋木作裝修、沙發、餐桌椅等，實際看屋時，裡面更是什麼都有，包括家具、家電、寢具及擺飾品等，但多數業者交屋不含家電用品，因此消費者若是購買這類產品，購入前一定要一一釐清，免得事後衍生不必要的糾紛。
戶別不見得一定差
另外，一般認為實品屋都是拿戶別比較不好的，像是車道上方、位於四樓戶別、面嫌惡設施等，來做包裝銷售。不過林佳賢表示，有些則會拿個案主力產品、戶別較多的房型來做實品屋，不見得就是較差戶別。
幾年前小坪數產品當道時，一個案場就有做五、六種不同風格的裝潢給消費者參考，直接讓消費者挑選他要哪一種風格，連同裝潢一起銷售，不過近兩、三年來，像這樣的銷售狀況變少了，主要因為預售時就反應熱絡，根本就不需要做實品屋；再來就是原物料上漲，業者開始不傾向多做幾間不同的實品屋、樣品屋，以降低行銷成本。
製作實品屋有多年經驗的哈赫蒙室內設計事務所總監吳家豪即表示，業者找設計師做實品屋，通常預算已經確定且都不高，等到將來做好實品屋，消費者喜歡購入後，不管業者發給哪一間設計公司接手裝潢，直接複製即可。業者賣給消費者，實品屋的裝潢通常無法做變更，但好處是消費者少了跟設計師往返溝通的時間。
實務開箱成本計算
從上述分析可知，實品屋或帶裝潢的廣告戶，實務上的確藏有不少「眉角」；但消費者真正關心的應該還是：買實品屋，CP值真的比較高嗎？真的有撿到便宜嗎？
吳家豪舉例，「假設你買的這間實品屋，裝潢費用是二○○萬元，業者一定也想從中獲利，業者可能成本控制約七成左右，計一四○萬元，除了賣房子有賺之外，業者從賣掉裝潢再賺六○萬元。因此他們通常一開始就會以預算一四○萬元，來尋找可以配合的設計師施做實品屋。」
當設計公司決定接案時，設計師也會控制他們的成本，大約在九○萬元左右的裝修成本，而且為了滿足建商的要求，多數設計公司自然在施作時，普遍「工差料粗」，哪邊能省、能偷料就盡量省、盡量偷，譬如抽屜底板，原本要用四分的，施作時改用兩分，又或者找比較便宜的材料來做，如壁紙找庫存、出清的，看起來漂亮就好，只要不易被察覺就好。
換算下來，以一四○萬元的業者預算，設計師的成本約九○萬元，約佔預算六五成；若消費者自己以二○○萬元的預算找設計師，設計師大概用一三○萬元的工料來施作，這與透過業者得到的工料九○萬元，相差了四○萬元。
儘管自己張羅裝潢，品質可能較佳，但是消費者必須不斷地跟設計師來回溝通，另一方面就是必須多準備購屋自備款，以及要有心理準備，裝潢費用貸款較高的信用貸款％數。當然，這其中沒有絕對的好壞，端看消費者的需求而定。
至於驗屋保固的部分，業者找來設計師施作完實品屋，設計師向業者保固一年，而當實品屋銷售出去之後，則由業者向消費者保固，通常期限也是一年，由業者的工務來做維護。
前期投入也是成本
總之，一分錢一分貨，購買實品屋、廣告戶，多是因為自備款現金不夠充裕，因此消費者需要權衡。如果對裝潢或風格要求很高，一開始另找設計師裝修就好。從另一個角度來看，建商也是先幫消費者代墊款給設計師去施工，其中包括冗長往返的設計規劃跟溝通，無形中已先幫消費者節省下不少時間，像這些前期的工作投入，不都是成本嗎？
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