中古屋仍是房市交易的大宗,尤以低總價老公寓較受青睞。
然而,老公寓常見的海砂屋地雷,卻是購屋族最大惡夢。
該如何做,才能避免買到海砂屋?
![](https://www.myhousing.com.tw/wp-content/uploads/2023/01/主圖-1024x714.jpg)
文/住展雜誌
台北市新建案二房總價動輒需二千五百萬元至四千多萬,但老公寓多在二千萬元以下,負擔低了許多。
老公寓較大的優點是總價低、實坪大,但缺點也顯而易見,尤其以漏水的買賣糾紛最為常見;漏水的原因眾多,其中「高氯離子建築物」(俗稱『海砂屋』,以下為方便敘述,故皆稱為海砂屋)更是購屋族最恐懼的惡夢。
購屋族雖可委託專業機構進行「海砂屋檢測」,但不可否認的,並非所有屋主都同意鑽探採樣送檢,且有部分民間檢測公司因鑽探不確實等問題,導致爭議頻仍,未能保障購屋族權益。
可實務上,屋齡略久的海砂屋通常有以下幾個特徵,毋須檢驗即可判別。
![](https://www.myhousing.com.tw/wp-content/uploads/2023/01/圖1-1024x688.jpg)
徵兆一》混凝土崩落
造成海砂屋的主因,是因氯離子侵蝕、使混凝土中性化(或稱為劣化);當混凝土由鹼性變為中性,便失去保護鋼筋的作用,鋼筋容易遭到腐蝕,而鋼筋因腐蝕生成物體積膨脹產生張力,將混凝土往外擠壓,一開始混凝土受擠壓而出現裂縫,久而久之混凝土便容易崩落。
倘若混凝土中性化問題放任不理,將使鋼筋加速腐蝕,隨之而來會出現「鋼筋鏽斷」等徵狀。若鋼筋鏽斷嚴重,鋼筋斷面減少致使支撐力不足,代表建築結構已經不安全了,建築物倒塌的風險就會升高。
因而參觀房屋時,購屋族可仔細查看「梯間」、「室內」、「建物外牆」等處,是否有「大片混凝土崩落」的痕跡;倘若有一處以上崩落,徒手輕摳就能把薄脆如紙的混凝土摳下,購屋族應有所警覺。
有的屋主會在剝落處重新補土、上漆,而這麼做會有明顯色差,肉眼容易辨別。但若補土後,整面牆或室內全都重上漆,抑是黏貼壁紙掩飾,此時就難以判別,所以「重新上漆、或新裝潢的老公寓不見得是好物件」。
購屋族需理解,事出必有因,「混凝土不可能無端崩裂」,切勿輕信賣方信口雌黃說「補一補就好」。
徵兆二》鋼筋裸露
如果混凝土只是輕微剝落,通常不會見到包覆在內側的鋼筋。但若混凝土崩落情況嚴重,鋼筋便會裸露在外,肉眼可視。購屋族除了可觀察裸露的鋼筋外觀有無腐蝕外,也可用手撥弄鋼筋外層生成物,以確認是否為生鏽。
多數賣方為求房子賣相好看,往往會先修繕後再開放看屋,購屋族不易看見牆面鋼筋裸露。不過,屋頂常是修繕的漏網之魚;部份賣方不想花太多錢整修,便架個簡易的天花板遮擋起來,購屋族可以打開天花板檢視有無混凝土剝落或鋼筋裸露。
![](https://www.myhousing.com.tw/wp-content/uploads/2023/01/圖2-1024x684.jpg)
徵兆三》房屋傾斜
前兩項是觀察海砂屋與否的硬指標,而「房屋傾斜」則屬於輔助指標。造成房屋傾斜的因素眾多,包括地震、地層下陷、鄰損等等,另外海砂屋也可能是原因之一;若鋼筋鏽蝕惡化損及建築結構,可能讓房屋出現傾斜。
測試房屋傾斜並不難,較常見的測試工具為「鋼珠」、「彈珠」,簡單試驗就能測出地板平整與否。其次,開關室內房門時,不妨仔細觀察開關門會不會「卡卡的」;因房屋傾斜可能令門框變型,房門開闔會受影響。
無論是鋼珠或開關房門測試都可能有誤差,購屋族可搭配簡易科技作客觀驗證。目前市場上有免費或付費的「水平儀」、「傾斜儀」等APP工具,下載至手機上即可立即使用,並建議在室內進行多點測試。
求檢測》看公信力
當老公寓屋況出現上述其中一項狀況時,不代表百分百是海砂屋,但同時出現二項、甚至是三項徵兆時,那就八九不離十了。檢測的錢能省則省,房子能不買就別買。
假使房屋都沒有以上三大徵兆,是否意味著房子非海砂屋?答案是否定的,外觀只是判斷海砂屋的標準之一;若屋況沒有瑕疵,但購屋族仍有疑慮,此時只好使出第四招,委託檢測公司來鑽測了。至於挑選檢測公司,最好是委請建築師公會、土木技師公會、結構技師公會等有公信力的單位,較為安心可靠。
![](https://www.myhousing.com.tw/wp-content/uploads/2023/01/圖3-913x1024.jpg)
找旁證》列管清冊
除了以上四招之外,第五招是從各地方政府公布的「列管清冊」查詢購買標的有無在其中,例如「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例公告列管清冊」,新北市則有「新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物查詢網站」。但民眾需注意,「列在清冊中的房子肯定是海砂屋,未列在清冊中的房子不等於非海砂屋」。
再者,現代網路資訊發達,若購買的物件未被列入列管清冊中,購屋族可用上第六招,借助「谷歌大神」、「臉書大神」的力量,向當地網友詢問該社區的相關訊息。
「氯離子超標未必是海砂屋」屋主、仲介說法真的可信嗎?
坊間仲介業者通常有種說法,指稱「氯離子超標未必是海砂屋」,不少購屋族霧裡看花。業者的說法是否可信呢?
這個問題應該切割成「法律」和「世俗」兩個層面來談。從法律面來說,只有「高氯離子建築物」,並沒有「海砂屋」名稱與定義。因為混凝土中氯離子濃度偏高的原因很多,混拌到未淡化的海砂只是成因之一,而法律用詞一板一眼,所以嚴格地說,高氯離子建物不等於海砂屋。
可是在世俗認知中,「海砂屋=高氯離子建築物」概念早已約定俗成,因而本文才會以海砂屋作為高氯離子建築物的簡稱,以方便讀者理解。
據經濟部二○一五年公告的國家標準,將預拌混凝土中,「鋼筋混凝土與預拌混凝土用之新拌混凝土,最大水溶性氯離子含量修訂為單一含量規定值為0.15Kg/m3」,但凡超過此標準的建物,即屬於「高氯離子建築物」。無論何時落成的房屋,「認定有無瑕疵(高氯離子)之標準,自應以交付時之法令依據為準」(參閱台北地院九八年重訴字第一四九號判決)。
單戶整建就安全了嗎?
不幸買到海砂屋後,能否靠整建修繕來保障居住安全呢?答案恐怕要讓您失望了。
由於老公寓通常為連棟建築,有共用牆,同社區所用的混凝土品質一致或相似;當整棟、或整個社區都是海砂屋,建築結構互有關聯,僅整修其中一戶恐怕是「修心酸的」、效果有限。
總而言之,中意的房子若可能是海砂屋,最高守則就是別買、不要心存僥倖,以免花大錢買氣受,又賠上全家人居住安全,可謂得不償失。
![](https://www.myhousing.com.tw/wp-content/uploads/2023/01/圖4-1024x682.jpg)
![](https://www.myhousing.com.tw/wp-content/uploads/2024/07/1.gif)
《住展雜誌》創立於1985年,是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權,禁止擅自轉貼、節錄
官方網站:www.myhousing.com.tw
FB粉絲團:www.facebook.com/myhousingfan