中古屋仍是房市交易的大宗，尤以低總價老公寓較受青睞。
然而，老公寓常見的海砂屋地雷，卻是購屋族最大惡夢。
該如何做，才能避免買到海砂屋？
文／住展雜誌
台北市新建案二房總價動輒需二千五百萬元至四千多萬，但老公寓多在二千萬元以下，負擔低了許多。
老公寓較大的優點是總價低、實坪大，但缺點也顯而易見，尤其以漏水的買賣糾紛最為常見；漏水的原因眾多，其中「高氯離子建築物」（俗稱『海砂屋』，以下為方便敘述，故皆稱為海砂屋）更是購屋族最恐懼的惡夢。
購屋族雖可委託專業機構進行「海砂屋檢測」，但不可否認的，並非所有屋主都同意鑽探採樣送檢，且有部分民間檢測公司因鑽探不確實等問題，導致爭議頻仍，未能保障購屋族權益。
可實務上，屋齡略久的海砂屋通常有以下幾個特徵，毋須檢驗即可判別。
徵兆一》混凝土崩落
造成海砂屋的主因，是因氯離子侵蝕、使混凝土中性化（或稱為劣化）；當混凝土由鹼性變為中性，便失去保護鋼筋的作用，鋼筋容易遭到腐蝕，而鋼筋因腐蝕生成物體積膨脹產生張力，將混凝土往外擠壓，一開始混凝土受擠壓而出現裂縫，久而久之混凝土便容易崩落。
倘若混凝土中性化問題放任不理，將使鋼筋加速腐蝕，隨之而來會出現「鋼筋鏽斷」等徵狀。若鋼筋鏽斷嚴重，鋼筋斷面減少致使支撐力不足，代表建築結構已經不安全了，建築物倒塌的風險就會升高。
因而參觀房屋時，購屋族可仔細查看「梯間」、「室內」、「建物外牆」等處，是否有「大片混凝土崩落」的痕跡；倘若有一處以上崩落，徒手輕摳就能把薄脆如紙的混凝土摳下，購屋族應有所警覺。
有的屋主會在剝落處重新補土、上漆，而這麼做會有明顯色差，肉眼容易辨別。但若補土後，整面牆或室內全都重上漆，抑是黏貼壁紙掩飾，此時就難以判別，所以「重新上漆、或新裝潢的老公寓不見得是好物件」。
購屋族需理解，事出必有因，「混凝土不可能無端崩裂」，切勿輕信賣方信口雌黃說「補一補就好」。
徵兆二》鋼筋裸露
如果混凝土只是輕微剝落，通常不會見到包覆在內側的鋼筋。但若混凝土崩落情況嚴重，鋼筋便會裸露在外，肉眼可視。購屋族除了可觀察裸露的鋼筋外觀有無腐蝕外，也可用手撥弄鋼筋外層生成物，以確認是否為生鏽。
多數賣方為求房子賣相好看，往往會先修繕後再開放看屋，購屋族不易看見牆面鋼筋裸露。不過，屋頂常是修繕的漏網之魚；部份賣方不想花太多錢整修，便架個簡易的天花板遮擋起來，購屋族可以打開天花板檢視有無混凝土剝落或鋼筋裸露。
徵兆三》房屋傾斜
前兩項是觀察海砂屋與否的硬指標，而「房屋傾斜」則屬於輔助指標。造成房屋傾斜的因素眾多，包括地震、地層下陷、鄰損等等，另外海砂屋也可能是原因之一；若鋼筋鏽蝕惡化損及建築結構，可能讓房屋出現傾斜。
測試房屋傾斜並不難，較常見的測試工具為「鋼珠」、「彈珠」，簡單試驗就能測出地板平整與否。其次，開關室內房門時，不妨仔細觀察開關門會不會「卡卡的」；因房屋傾斜可能令門框變型，房門開闔會受影響。
無論是鋼珠或開關房門測試都可能有誤差，購屋族可搭配簡易科技作客觀驗證。目前市場上有免費或付費的「水平儀」、「傾斜儀」等APP工具，下載至手機上即可立即使用，並建議在室內進行多點測試。
求檢測》看公信力
當老公寓屋況出現上述其中一項狀況時，不代表百分百是海砂屋，但同時出現二項、甚至是三項徵兆時，那就八九不離十了。檢測的錢能省則省，房子能不買就別買。
假使房屋都沒有以上三大徵兆，是否意味著房子非海砂屋？答案是否定的，外觀只是判斷海砂屋的標準之一；若屋況沒有瑕疵，但購屋族仍有疑慮，此時只好使出第四招，委託檢測公司來鑽測了。至於挑選檢測公司，最好是委請建築師公會、土木技師公會、結構技師公會等有公信力的單位，較為安心可靠。
找旁證》列管清冊
除了以上四招之外，第五招是從各地方政府公布的「列管清冊」查詢購買標的有無在其中，例如「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例公告列管清冊」，新北市則有「新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物查詢網站」。但民眾需注意，「列在清冊中的房子肯定是海砂屋，未列在清冊中的房子不等於非海砂屋」。
再者，現代網路資訊發達，若購買的物件未被列入列管清冊中，購屋族可用上第六招，借助「谷歌大神」、「臉書大神」的力量，向當地網友詢問該社區的相關訊息。
「氯離子超標未必是海砂屋」屋主、仲介說法真的可信嗎？
坊間仲介業者通常有種說法，指稱「氯離子超標未必是海砂屋」，不少購屋族霧裡看花。業者的說法是否可信呢？
這個問題應該切割成「法律」和「世俗」兩個層面來談。從法律面來說，只有「高氯離子建築物」，並沒有「海砂屋」名稱與定義。因為混凝土中氯離子濃度偏高的原因很多，混拌到未淡化的海砂只是成因之一，而法律用詞一板一眼，所以嚴格地說，高氯離子建物不等於海砂屋。
可是在世俗認知中，「海砂屋=高氯離子建築物」概念早已約定俗成，因而本文才會以海砂屋作為高氯離子建築物的簡稱，以方便讀者理解。
據經濟部二○一五年公告的國家標準，將預拌混凝土中，「鋼筋混凝土與預拌混凝土用之新拌混凝土，最大水溶性氯離子含量修訂為單一含量規定值為0.15Kg/m3」，但凡超過此標準的建物，即屬於「高氯離子建築物」。無論何時落成的房屋，「認定有無瑕疵（高氯離子）之標準，自應以交付時之法令依據為準」（參閱台北地院九八年重訴字第一四九號判決）。
單戶整建就安全了嗎？
不幸買到海砂屋後，能否靠整建修繕來保障居住安全呢？答案恐怕要讓您失望了。
由於老公寓通常為連棟建築，有共用牆，同社區所用的混凝土品質一致或相似；當整棟、或整個社區都是海砂屋，建築結構互有關聯，僅整修其中一戶恐怕是「修心酸的」、效果有限。
總而言之，中意的房子若可能是海砂屋，最高守則就是別買、不要心存僥倖，以免花大錢買氣受，又賠上全家人居住安全，可謂得不償失。
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