雖然台海軍事對峙嚴竣，
兩岸置產討論議題卻在發燒，
但討論在哪買房之前，最好先搞懂制度差異。
文／住展雜誌
近十幾年來，隨著兩岸民間頻繁交流與訊息的增長，遠赴對岸置產的台灣人與日俱增，唯中國民眾因在「五四三條款」約束下，來台購屋阻礙重重，成交量相對有限。
說起兩岸房地產，預售屋制度存在諸多差異，我們特別介紹幾處差異較大、或者較有趣的地方，一同檢視兩地特色與異同。
兩岸隔海峽 這點竟相同
雖然台灣已經立法禁止「紅單」轉讓，但不可否認的，坊間紅單私下轉讓的歪風仍在。說起紅單，兩岸簡直像同一個媽生的，市場都存在類似交易機制。
在台灣，紅單叫作「購屋預約單」，內容大致為購買人資料、預購戶別及車位、總價、定金金額、約定事項等等。未修法禁止轉讓前，在業者同意的前提下，買方可以自由轉售。
中國大陸類似紅單的東西稱作「商品房認購書」，約定內容與台灣大同小異；假如業者同意，商品房認購書也可以轉讓給他人，在市場交易火熱時，儘早卡位的買方可藉由轉售商品房認購書賺一筆。
【注意】定金權益差很大
台灣購買紅單時需要付一筆定金，俗稱小定，倘若購屋者在期限內反悔不買，大多數業者會悉數退還，僅極少部份業者會收取手續費或扣減定金。
但中國大陸情況截然不同，較常見的做法是購屋者未在期限內簽訂「買賣合同」、並繳納購屋款，則業者會沒收全數定金，簽訂「商品房認購書」前需特別留意。另外，像「認購協議」、「認購意向書」等稱呼雖有不同，但意義等同「認購書」。
台灣愛排隊 中國瘋搖號
一旦看到建案接待中心外大排長龍，台灣人就會聯想到「排隊搶房」，而排隊搶買房來自於代銷業者建立「口袋名單」的銷售模式。每逢建案潛銷或公開銷售前一天，部份業者依VIP客戶層級，採取分級、分批方式通知；有的業者則一視同仁、統一通知口袋名單內的所有客戶，若是熱門建案，便易出現排隊買房的盛況。
相較於排隊買房這種「先買先贏」的模式，中國則發展出特殊的「搖號」制度。搖號就是抽籤，台灣抽籤買房只在抽合宜住宅時出現，但中國房市火熱時，跟建商買房往往需要搖號才有機會買到，甚至發生「萬人搖號」的奇景。
搖號制度在各城市略有不同，其流程大致是「（部份城市需先上網申請預審碼）↓報名登記搖號↓資格再次審核↓公開搖號↓立即選房」。與台灣業者VIP客可優先購買一樣，有些中國建案會保留部份戶別給特殊客戶「優先搖號」。
絕大多數搖中號的民眾都會選戶買房，少數人會放棄購買，有的城市則另祭出棄買規定，例如成都市規定若在一年內棄買達三次，自第三次起的一年內都不可參與搖號登記。
【注意】熔斷與認籌金
參與搖號並非無償的，大部份建案要求申請登記搖號的民眾繳納一筆「認籌金」（或稱為誠意金、認購金，類似台灣保證金），若搖中的民眾選戶購買，認籌金可轉為定金；若搖中卻放棄購買，則建商可沒收認籌金，更有甚者，中號的民眾若沒在現場視同喪失資格。
先前房市過熱時，不少建案大舉調高認籌金、或是毫無節制收取認籌金，導致「萬人搖號」亂象頻傳，如杭州建案甚至出現六萬人搖號的誇張情景，而深圳更有建案對每人收取五百萬元人民幣（約新台幣二二三五萬元）認籌金，光是總收取的認籌金就高達三三億元人民幣。
為了整治亂象，一些城市祭出「熔斷」機制，訂定收取認籌金名額的上限。假如上限為九千人，則登記名額收滿後，建商依規定不可再收取他人認籌金。
停貸斷供潮 爭議在這裡
今年以來，中國多家大型建商發生財務危機，爛尾樓如野火燎原，購買預售建案的購屋族湧現「停貸斷供」潮，串連一氣停止繳付銀行房貸。
台灣民眾也許不明就裡，「為何預售屋爛尾沒完工，卻還是要繳房貸？」這是因為中國預售屋可以按揭貸款。按揭意思是以有價的實物資產作為抵押品向銀行貸款，若以房子作抵押品則稱為住房按揭貸款；以中國俗話說，如果買房以現金付清未貸款，稱作「全款」買房，若申辦房貸則叫作「按揭」。
兩岸預售制度中最大的差異之一，正是「預售屋房貸」。
在台灣購買預售屋時，通常需先繳納一○％至一五％訂、簽、開，後續再依工程進度繳納約一○％至一五％工程款，買方繳納的訂簽開與工程款，依法須匯入建商開立的「信託專戶」（預售屋『履約保證』制度）之中。等到建案完工後，買方才能交屋並辦理房貸。
權益太懸殊 台灣較有利
然而，在中國大陸購買預售屋，（首購）必須繳納二○％至三○％首付款、並且申請房貸。換言之，中國建商每出售一戶預售屋，都可以拿到成交總價金，即使預售屋爛尾、或建商倒閉，購屋族明知拿不到房子，卻依然得償還銀行貸款，等於賠掉一○○％購屋款。
反觀台灣若發生建商惡意倒閉，購屋族普遍只賠二○％至三○％購屋款。更何況，購屋族匯至信託專戶內的價金是專款專用，相對之下更有保障。
為了遏止預售屋建商拿到全額購屋款後擺爛，中國部份城市開始祭出監管措施，例如西安於今年七月發布新政策，要求「購買預售屋繳納的所有款項，必須先匯至專用監管帳戶進行監管，建商不得直接收取或另設帳戶收存購房人的購房款」；若建商需提取購房款，必須按實際工程進度領取。
【注意】公積金與戶籍
中國社會福利制度中的「五險一金」，其中「一金」即「住房公積金」，源自於新加坡的「中央公積金」制度，由員工從每個月薪資中提撥五％至一二％繳納至公積金帳戶（僱主亦需繳付同等金額），通常需繳足六個月以上才可以提取出來用於購房。
坊間既定印象是，中國「住房公積金」不能跨城市、異地買房，例如工作地在北京，便無法提取公積金至福建買房。但根據《住房公積金管理條例》第二十五條，在符合規範下，員工可以提領公積金內餘額至異地購房。
問題就在於每個城市標準不一，有的城市規定少但內容不明確，有的城市條件多如牛毛，且多數城市又限定需有「戶籍」才能提領公積金至外地買房，想要達到相關標準並非易事，不少人光在戶籍這一項就過不了關，因此才有住房公積金不能到異地買房的說法。
預售由哪來 台灣背黑鍋
過去以來，外界常訛指「中國房地產是被台灣建商帶壞的」，並批評台灣建商把預售制度、公設比等亂象帶至中國，連帶使中國建商也走上歪路。
上述批評可謂無端造謠，「不會駛船，嫌溪彎」，亂牽拖。中國預售制度的誕生，與台灣建商根本沾不上邊，其原因如下：
⑴中國自一九七八年底三中全會後才宣佈改革開放，隨著經濟快速發展、民眾所得與購買力上升，既有住房已不敷所需。到了九七年，「亞洲金融風暴」爆發，又有提振經濟考量，中國定調讓住宅市場化、商品化，於是大部份參考香港預售制度、少部份參考新加坡，擬定「城鎮住房制度改革」政策，並於九八年開始實施，簡稱「房改」。
中國預售制 血統近香港
⑵中國雖然在一九七八年宣佈改革開放，但核心仍是「計畫經濟」，由中央統籌調控市場發展基調，因此預售屋制度是「由上而下」的既定制度。訛傳台灣建商帶壞中國建商的人，是想當然爾、錯把台灣「市場機制」的概念套用在中國，實際上中國房產制度並非台灣建商可以撼動。
⑶中國於九七年擬定房改政策，而兩岸在九五、九六年才剛歷「第三次台海危機」，對峙局勢仍然緊繃，台灣建商如何將預售制度引入中國？更何況，香港建築業大腕比台灣建商更早進入中國，影響力更大。若仔細比較兩岸三地預售制度，不難發現中國與香港機制較為接近，台灣建商卻成了「背鍋俠」！
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