郊區建案開價持續往市中心靠攏，
使房價行情與區域發展脫鉤，
撇除消費者追價造成的價格膨風，
哪裡具備晉升都市精華區的條件？
清領時期輝煌的艋舺，隨著港口河沙淤積、城市軸心東移，如今房價水準為全北市最低檔；一九八○年代還荒煙蔓草的光復南路以東，自信義計畫區劃設後，四○多年間，Ａ辦、豪宅拔地而起，使信義區天際線成為台灣精華區代表意象。
所謂精華區，可定義為都市結構裡的中心商業區（CBD），具備完善公共設施規劃和便捷交通條件，匯集金融、商業、娛樂等場域，擁有都市最高水準的地價和租金行情。循此標準，《住展》以內政部地政司於今年七月中旬發布的「都市地區地價指數」為基礎，找出北台灣地價漲勢突出的地區，分析其發展為精華區的可能性。
以二○一八年三月為基期，最新全國都市地價指數為一○五．八六，較前期上漲一．八二％。聚焦北台灣，台北、新北、竹市地價漲幅皆高於全國水準，相較之下，基隆、宜蘭、竹縣整體土地行情穩定，漲幅皆在一％以下。（見北台灣都市地價指數表）
資料來源：內政部地政司都市地區地價指數 (第58期) 製表：住展雜誌
北大特區 還少錢景
在北台灣地價漲幅最明顯的新北市，最新地價指數高於平均值的行政區，有中和、三峽、樹林、鶯歌、林口和汐止。值得關注的是，三峽、樹林近十期地價指數表現皆優於均值，且就算第四九期新北因房地成交價格下修，地價指數下跌一．七三％，兩區指數也未大幅下滑；第五五期，兩區地價期漲幅開始與市均值拉開距離。
近年三峽、樹林地價上漲主要利基，為北大特區和捷運的開發。雖說北大特區開發漸趨飽和、推案越發稀少，強勁的購屋需求，仍使特區內中古屋出現五字頭成交價。特區周邊、三峽舊市區亦承接買盤，新案價位開高，銷況穩定。隨著三鶯線將於二○二三年完工，區域交通將更便利，可要晉升精華區，目前北大特區內的金融、商業能量仍不足。未來若北大特區停二BOT案和三鶯線三峽站、台北大學站捷運聯開案招商順利，有機會扭轉現況。
整合三鶯 造藝術城
同樣有三鶯線行經設站的鶯歌區，新一期地價指數漲幅達 三．○六％，居新北之冠；地價上揚原因，包括捷運三鶯線、鳳鳴簡易車站、新北市立美術館等建設加持。題材如此豐富，是因為新北市府投入五五○億元啟動「三鶯文創整合計畫」，目標將鶯歌打造為藝術城。
除了建設話題，相對大台北生活圈親民的房價行情，也讓鶯歌房市交易持續熱絡。不過近年鶯歌房市因業者多抱持惜售態度，線上新案不多、市場供不應求，從鳳鳴重劃區到鶯歌車站周遭、尖山二橋地區，新案行情全面攀升，帶動地價。
種種跡象皆顯示，位處新北邊陲、一度沒落的鶯歌，已開始追趕都市發展的腳步，只不過，生活圈的形成無法一蹴而就，無論是與桃園市區還是北大特區相比，鶯歌機能都還有相當大的成長空間。另就整體都市計劃來看，鶯歌以發展文化、觀光產業為目標，在疫情反覆爆發的大環境下，並不是一條好走的路。
東區門戶 尚缺東風
再看回首都，儘管基期已高，台北市整體地價指數期增率仍達一．九％，其中以南港地價指數漲幅最大，為二．四％。觀察南港近十期地價指數變動可發現，第五二期開始，南港地價漲勢持續高於均值，並在第五六、五八期出現達二．四％的期增幅。
南港地價持續上揚，與東區門戶計畫息息相關。龐大公共建設資金挹注下，不僅捷運站周邊持續出現開價百萬預售案，助住宅區土地價格上攻，產業聚集、需求穩定的南港軟體園區，也持續抬升商業、工業用地的價值。
那麼，南港有可能成為精華區嗎？談交通建設，有高鐵、台鐵、捷運三鐵共構；談產業發展，有經貿園區、生技園區；談娛樂設施，有台北流行音樂中心、瓶蓋工廠；談未來發展，多宗大型工業區變更開發及公辦都更案將完工。與公認的精華區大安、信義相比，南港發展話題明顯豐富許多。
再從都市發展史來看，從艋舺、忠孝東路一帶至信義計畫區，北市發展軸線是由西往東移，若此趨勢不變，則未來城市軸心移至南港的可能性不低，可說南港要成為精華區，還缺少的「東風」，便是時間。
蘆竹地價 罕見大漲
至於桃園市，轄內地價指數高於市均值的行政區，清一色為近年房市推案量龐大的區塊，分別為桃園、楊梅、蘆竹、龜山、觀音。值得一提的是，與上期相比，蘆竹地價指數期漲幅從○．○八％躍升二．二九％；上漲幅度之大，為桃園市罕見。
觀察近十期指數可發現，蘆竹過往指數期漲跌率皆與市均值無太大差異，直至最新一期地價指數才向上飆升。從土地使用分區來看，蘆竹以工業區地價漲最多，指數期漲幅為二．四七％，其次為住宅區土地，指數較上期成長二．二四％。
支撐工業區地價上揚因素，包括桃園捷運綠線建設，以及鄰近國道一號、桃園機場及航空自貿港的區位優勢，再加上台商回台設廠提升土地需求，工業用地身價水漲船高。至於住宅區，此次地價上揚主要受北桃園精華區–南崁地區土地交易影響，隨著大園航空城開發，區段價值可期。
新竹東區 土地補漲
相對於新建案開價連創新高，大新竹的地價漲幅顯得冷靜許多。新竹市因遇到新建案交屋潮，地價漲幅明顯，東區期漲一．九六％，稍高於北區的一．八六％。而在新竹縣，竹北市地價指數僅較上期上升○．七一％，卻已是縣內地價增幅最明顯的行政區。這顯示，去年第四季至今年第一季間，竹市東區的地價漲幅，遠高於竹縣竹北。
論此次東區地價指數大幅上揚關鍵原因，為新成屋交易帶動住宅區和商業區地價。另比較各使用分區地價可發現，東區的商業、工業區地價皆高於竹北，住宅區每平方公尺的價格卻落後一萬七千餘元；考量目前東區整體的區域發展和機能成熟度仍略高竹北一籌，未來若有條件合宜的住宅用地釋出，地價補漲空間將相當充足。這也顯示，固然竹北發展勢頭猛烈，但就地價行情來說，現階段東區依然更適合被定義為新竹核心精華區。
前景看好 建商惜售
上述地價指數漲幅顯著的地區，皆不缺發展題材，如北市南港有東區門戶計畫加持，新北鶯歌、三峽、樹林有捷運建設助力，桃園南崁則搭上航空城、台商回流話題。也因各區前景看好，市場上會見到有建商實施銷控或延後推案等方式控制供給量，導致區域房市供不應求，房地行情水漲船高，甚至逼近市中心行情。
遇此情況，不少消費者會改往區域外圍尋找房屋比價，此舉卻導致交通路網、建設題材、生活機能皆缺乏的三無地區，房價行情同步走揚。如竹縣新埔、芎林、新豐、寶山等地區，今年三月建案成交行情皆較去年九月上漲十六％以上，同時間段的住宅地價漲幅卻僅介於○．六八至○．一四％。房、地價漲幅懸殊，恐提高房價修正的可能性，建議消費者，遇郊區價位接近市區時，宜留在市區購屋，反之，當區域價格落差大，可選擇在郊區購屋。
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