短短三年時間，
新竹菁華區房價從2字頭狂奔至6字頭。
如此凶猛的漲勢，
會在今年走到盡頭嗎？
文／住展雜誌
二○一八年，新竹市東區光埔重劃區指標案「富春居」開賣，從一八年賣到二○年九月完銷，建案成交價每坪多在二五萬元至三○萬元之間；就算到了銷售後期、約二○年八月、九月，還有每坪二四、二五萬元／坪的『甜甜價』。
就在同年四月，竹北高鐵特定區指標案「優創客」公開，雖然平均開價高達三五萬元／坪，但實際成交均價僅約二六萬元／坪。
房價暴漲關鍵年
二○二○年，是新竹新建案市場大熱賣的年度，卻也是風雲驟變的一年。當線上指標案陸續於Ｑ３完銷後，新竹菁華區（指縣一、縣二、縣三、台科大與高鐵特定區，還有關埔重劃區）房價驚天暴漲的一刻悄悄啟動。很快的，二字頭價位的建案消失得無影無蹤，Ｑ３末至Ｑ４新案成交價迅速跳漲至三五萬元／坪上下，部份建案更賣到四○萬元／坪出頭。
這股突如其來的瘋狂漲勢，延續到了二○二一年，當年新案成交價再往上急拉，菁華區成交價暴衝到四五萬元／坪至六○萬元／坪。到了今年，四字頭跟大家說掰掰，房價又往上拉高至五○萬元／坪至六三萬元／坪。今年中，光明六路、自強路口建案「豐采520」，平均開價調漲至七三．五萬元／坪，開價締造新竹縣市新高。
菁華區房價水漲船高，帶動周邊如新埔、芎林、竹東、寶山等蛋白區房價跟漲，三字頭、四字頭建案愈發常見。
轉折時刻已逼近？
走勢進入『瘋狂螺旋』的新竹房價，天花板究竟有多高，轉折的『D day』已經逼近，抑或是漲勢還沒到頂呢？
璟都建設總經理高林峰直言：『新竹房價漲勢太驚人，對購屋族而言，現在新竹的房價已經不親民了。』他解釋，同樣以蛋黃區段相比，桃園中路重劃區每坪房價三、四十萬元，但新竹每坪卻要五、六十萬元；若是蛋白區段，桃園有不少二字頭區域可以挑，房子比新竹更好入手，預料下半年買氣會勝過新竹。
新竹房價高漲，的確出現客源流失的現象。《住展》發現，去年下半年以來，台北、桃園、高雄，以及新北市板橋等區域，都出現新竹置產客的足跡，主因正是新竹房價飆得太凶、新建案又鬧『缺貨』，無法滿足購屋需求，於是部份買盤外流到其他縣市。
四大利基撐房市
新竹房市，就這樣迎來窮途末日嗎？
信義代銷研展部協理楊國昌認為，雖然新竹房價飛速上漲，但不代表漲多了就會轉弱；相反的，我們評估是『有基之彈』，其房價上漲有四大利基：
一、電子科技業榮景所帶動。
二、新竹市民收入高居全國之冠。
三、生育率高，是台灣少數人口正成長的都會區。
四、新建案供不應求，支撐房價上揚。
楊國昌分析，竹科從業人員除了薪資所得收入高外，分紅也相當可觀，縱使房價已經漲了不少，但購屋負擔仍比大台北輕，現階段房價還不到超漲的地步。只要電子科技業景氣不墜，房價就有堅實的支撐。
房貸負擔未到頂
新竹人，到底多有錢？根據財政部發布「二○二○年度綜合所得稅申報初步核定統計專冊」中，全台各縣市綜合所得每戶平均數統計指出，新竹市以一三五．九萬元高居全國第一，且已連三年奪冠，其次是北市一二七．七萬元，另新竹縣以一二四．八萬元拿下第三名。
由於新竹縣市民眾收入多，即使近年房價迅速跳漲，但『房貸負擔率』仍不算高。內政部公布今年Ｑ１全國各縣市『房貸負擔率』顯示，新竹縣房貸負擔率約三六．八四％，新竹市更僅約三二．三四％，皆低於全國平均值（見房貸負擔率圖表）。
反觀房價水準與新竹縣市相近的台中市，房貸負擔率已超過四五％，高出新竹縣市約十個百分點。若從所得與負擔的角度而言，足以說明新竹縣市為何近年房價漲得如此誇張，畢竟多數購屋族都負擔得起、房貸負擔率沒有特別高。
倘若房市供不應求問題懸而未解，新竹房價恐怕壓不下來，新案成交價攀上七字頭，似乎不足而為奇。
大老：建設更重要
當外界都把視角聚焦在房價時，卻有人認為『城市發展才是重點，勿過度討論房價』！
中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全呼籲，大家應該坐下來好好討論、思考大新竹整體發展才是正辦，『新竹是一座國際知名的科技城，但坦白說，基礎建設真的跟不上科技城的稱號』，這是很可惜，也是極需努力之處。
楊玉全建議，未來新竹縣市的發展重點，應著重於三大面向：
一、平衡區域發展：據楊玉全觀察，新竹縣市發展軸線已由北區往外移至竹北、東區等地，北區老城區老態龍鍾，人口大量湧至新區。若要平衡整體城市發展，需加速在老城區推動都更、或進行更大規模都市計畫檢討；如果現在不做，時間一久便積重難返。
二、滿足文教需求：當人口不斷成長且往新區移居，學校不足是家長心頭之痛。以竹北縣一、縣二、縣三、高鐵特定區等重劃區為例，區內公立小學根本不敷需求，迫使不少小孩須跨區就讀，增添求學與家長接送不便性。而教育為百年大計，政府應儘量改善就學環境。
三、推動捷運建設：新竹交通機能配不上科技城的名號，每逢上下班尖峰時段就易塞車，備受竹科人所詬病。因此，楊玉全認為，為了解決交通壅塞問題，有必要加快落實捷運、或輕軌等公共建設。
最強招式還沒用
楊玉全的建議，令人聯想到新竹與北台灣三都房市的差異性。與北台灣三都相比，新竹還有『兩把寶劍』還沒出鞘；所謂的兩把寶劍，一是升格，二是捷運。
無論是升格或捷運建設，任何一項兌現，都有助於推升房價；由此面向來看，新竹房市利多尚未出盡，潛力仍然雄厚。然而，升格議題現已暫時停頓，只剩捷運較有實現的可能。
講到捷運，大眾多以為木柵線是我國首條捷運線，但事實上，新竹輕軌才是我國最早研議興建的一條捷運線，早在一九八九年就已經開始規劃，只是過程一波三折，至今仍未付諸實現。
經濟放緩成隱憂
據新竹縣市揭露，今年七月起，將舉辦二場捷運地方說明會，優先規劃『高鐵新竹站—竹北—新竹市區』（藍線）、『芎林—高鐵新竹站—竹科』（淺藍線）、『西竹北—新竹市區』（黃線）、『湖口—新竹工業區—竹北—高鐵新竹站』（紫線），以及『竹東—竹科—高鐵新竹站』（棕線）等五大路廊。倘若計畫順利推動，預計將在年底前送至行政院審查。
捷運路網建設出現曙光，將為房市注入一劑強心針。然而，新竹房市前景雖值得期待，但近期因全球經濟放緩，可能拖累到我國電子科技業下半年出口，竹科園區能否維持強勁成長力道仍有疑慮。民眾若此時想到新竹買房，應該要有風險意識，才能持盈保泰。
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