想買房怕買到爛尾樓，
想重建怕被拆後又蓋不成，
當初跟風搶賺危老財的案件，
如今成為燙手山芋，該如何趨吉避凶呢？
文／住展雜誌
危老重建案為目前房市的當紅炸子雞，卻也傳出將爆發停滯潮、轉手潮，甚至將出現爛尾樓之說。為消弭市場上的雜音，營建署於七月初發布，近五年內危老重建案申請件數逾三千件，已核准案件中開工率高達七六％，較一般住宅建造執照開工比例七成高，且無爛尾樓情事發生。然而，現實情形又是如何呢？
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老重建）自二○一七年公布施行至今，五年來已累計受理三○五二件申請，核准二三一三件，申請建照一六二二件，核發建照一三三六件，已開工一○一四件，顯示危老重建熱潮方興未艾。
雖然時程獎勵逐年遞減，今年五月十二日起已調降為四％，不過內政部營建署表示，基地規模達三○二‧五坪者，申請規模獎勵與時程獎勵合計，最高上限仍可達一○％。另內政部將修正容積獎勵辦法，若危老案採用「預鑄工法」，依預鑄構件體積占建築整體比例，擬給予三％至五％容積獎勵。
高標設計 爭取容積獎勵
由於危老重建案沒有最小面積的限制，相對都更條件更寬鬆，但因基地與法規限制，使得近年危老推案多規劃小宅產品，由於低總價好入手，銷況表現佳。不過品嘉建設創辦人胡偉良表示，危老案將大幅減少，線上推案都是一年前申請通過的，近來建商發現危老案未必如預期好做，有實力的團隊已漸漸開始又轉頭回去走向都更。
關於這一點寶和建設總經理張應偉回應，一開始確實會有基地較小的危老案，像我們做過最小的基地面積只有六○坪而已，但接下來那種百坪以下的案子會越來越少，主要跟時程獎勵和基地面積大小有關，面積越小營造成本越高，危老走到近期，已漸漸緩了，之後的危老案基地取得則會偏向單一地主。
事實上，政府鼓勵危險老屋重建是一件好事，且危老重建的獎勵需建商去爭取，政府不會白給；除基本的一○％獎勵，為了獲取更高容積獎勵，建商可透過提升耐震能力、綠建築標章、智慧建築標章、無障礙環境評估及標章等方式來取得。
例如，建築耐震設計容積獎勵額度從二％至一○％不等，若結構安全性能評估達到第三級，則給予二％容獎；若達到一級，則給予六％容獎；倘若取得『耐震標章』，則可取得一○％容獎。建商為了爭取獎勵，就得付出更多成本。
憂爆爛尾 規避未來風險
然而近日媒體報導危老案恐會出現爛尾樓，民眾還能安心進場購買這類建案，或是危險老宅還要去申請重建嗎？
危老重建能否談成，關鍵在於建商與地主之間能否達成共識，彼此是否夠信任。
張應偉說，房子拆了到新建完工，這段期間產生的問題，地主也有風險，如果彼此不夠信任，就很難成案。
華南金資產管理股份有限公司（以下簡稱華南金AMC）以過往的經驗表示，舊市區裡的重建案，整合難且時程長，知名建商不會一開始就進場，通常快成案時才會出手，且偏好臨大馬路、可規劃坡道平面的大基地。
位於靜巷內的小基地，多為傳統開發公司或中小型建商的目標，他們多以建立與地主之間的情感，並提供具彈性的交易條件來取得地主的信賴，因此華南金AMC建議位於靜巷內，有意申請危老重建的地主，當無法找到知名建商合作時，應選擇「有成功實績、財務狀況良好」的對象合作，以規避將來可能爛尾的風險。
以台北市住三土地為例，常見的四層樓公寓，除非地主自行出資興建，否則較難達到地主預期的「一坪換一坪」的重建效益，因此坊間常見的危老重建，多以三層樓以下的住宅區或者高容積率的商業區土地為主。
搶案獵食 仍需整合能力
事實上當危老重建案政策一推出時，各界跟風想搶賺危老財的大有人在，這裡面可說是水很深。胡偉良舉例，像是房仲業、地政事務所、建築師、營造廠都來了，他們臨時組隊就想來獵食，卻忽略危老案本身就是一個完整的建案，需要具備整合地主與自身團隊的兩種能力才行，而非單一專長就可運作。
為了取得案件，他們不惜向地主開出「更寬厚」的條件，後來發現做不來，且過程中新增了許多沒預料到的成本，再加上營建成本近年不斷上漲，在所有條件都改變下，想再回頭跟地主重談，地主通常不願退讓，兩方就僵住了。即使想盤出去，也沒人願意接手，成了燙手山芋，地主須特別留意。
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