今年以來，萬物俱漲，
連利率也不斷地調漲。
由於擔憂利息負擔加重，
購屋族轉為觀望，成交量下滑。
但是，購屋族的憂慮可能錯了方向。
文／住展雜誌
美國聯準會為了抑制暴漲的物價，不得不大幅升息來對抗通膨。聯準會一升息，帶動全球各國央行跟進，台灣央行也不例外；今年前兩季，央行已累計升息一．五碼（○．三七五個百分點）。
外界多半預期，下半年央行會繼續升息；利率上升，意味著房貸利息支出將會加重。以一千萬元房貸、三十年期計算，利率每上升一碼，房貸族每月利息支出會增加約一千二百元，三十年累計總利息驟增約四三．六萬元。
需求略降溫 房價煞不住
「好日子結束了！」政治大學地政系特聘教授林左裕指出，全球央行陸續升息與縮表後，資金逐漸退場，大多數購屋族肩上的升息壓力變重，而升息後可能導致投報率降低、甚或房價下跌，房市自住與投資需求都會同步熄火。
根據六都地政局統計，今年上半年六都買賣移轉棟數總計約為一三．一五萬棟，較去年同期減少二九五三棟，年減幅僅約二．二％。上半年房市面臨本土疫情爆發、升息、俄烏戰爭與台股大跌等多重利空重擊，成交量確實下滑，但似乎不如想像中那麼嚴重。
成交量減少了，那麼房價呢？據《住展》統計，北台灣各縣市Ｑ２新建案成交行情全面上揚，且各縣市房價平均年漲幅漲至十五％，比Ｑ１增加二．五個百分點。其中，桃園房價年漲幅達到二成、新竹房價年漲幅更高達三成；台北市房價漲幅雖遜於桃竹地區，但已連續四季改寫歷史新高，並首度攻破百萬元大關，均價來到一○一萬元／坪。
衰退大海嘯 專家喊免驚
房價漲幅擴大而成交量不增反減，呈現「量縮價漲」的形態。但「天有不測風雲」，美國聯準會大幅度升息與緊縮資金（縮表）後，導致美國今年Ｑ１、Ｑ２連兩季經濟陷入負成長，經濟合作暨發展組織（OECD）、國際貨幣基金（IMF）均發布警示，除了數度下調今年全球經濟成長率外，更不排除明年全球經濟負成長的可能性。
如果我國央行繼續跟進聯準會腳步，下半年不間斷地升息，且國內經濟成長率可能被拖累的情況下，「房市還撐得住嗎」？
台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真表示，目前經濟面逆風雖大，總體經濟依舊穩健。以電子科技業來說，面板、消費性電子、智能手機類表現弱勢，但並非全盤皆墨，反觀高效運算、伺服器、物聯網、車用電子等項目蓬勃發展，出口動能強勁。
劉佩真預期，雖然我國進入升息循環，但幅度遠比聯準會低，因為「央行升息、升存準率均採取循序漸進方式，下半年總體經濟與房市應仍穩健」，不至於出現急轉直下的風險。
央行大殺招 調升存準率
大家都曉得升息，但「升存準率」是什麼意思呢？存準率為「存款準備金比率」的簡稱，是為保障存款人的一種機制，該機制規定金融機構不能動用客戶所有存款，必須保留一定比例的資金存放在央行，以備客戶提款所需。
如果存準率為一○％，則金融機構只有九○％存款可以放貸或投資；存準率上升，代表銀行可動用金額會下降。央行總裁楊金龍預估，存準率每上升一碼，大約可以鎖住國銀約一千二百億元資金。
景文科大財金系副教授章定煊直言，央行調升存準率是採取「對房市最不利的貨幣政策」。他解釋，升息宣示意義大但衝擊房市力道小，但升降存準率才是大殺招，因為它會直接影響到銀行放款能力，改變貨幣乘數；資金一旦緊縮，「房市與股市就面臨失血」。
台灣錢太多 只缺這東西
不過，市場資金是否會因此乾涸，業界有著不同的看法。
宜華國際副總經理蘇慶福認為，「台灣錢真的太多了！」洶湧資金可從以下幾個層面來看：
一、「出口順差」：台灣經濟以出口為導向，每年在國際間賺取大量外匯；小小一個台灣，只有二千多萬人口，但經年累月積攢下來的經常帳盈餘，竟在全球二百國家裡名列前茅。據央行最新數據，二○二一年全年經常帳順差約一一六一一億美元，年增約五○億美元，創下歷史新猷，可見得台灣靠貿易賺到的錢有多可觀。
二、「民間資金浮濫」：根據主計總處預估，今年國內儲蓄率將達四三．一八％，超額儲蓄將首度超過四兆元，雙雙改寫歷史新高。二○一四年超額儲蓄突破二兆，二○二○達到三兆，沒想到短短二年竟飆到四兆，「台灣的問題不是沒錢，而是錢多到無處可去」。
三、「境外匯回資金」：二○一九年八月實施的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》，總共吸引約三五五九億元資金回台；按條例規範，匯回資金五年內不得投資不動產，但到了二○二四年八月起，匯回的資金將陸續解禁，龐大資金量是否會流向房市，未來值得觀察。
蘇慶福分析，台灣本土資金氾濫，房地產市場並不缺資金，「缺的是信心」！倘若政府抑制房價要有成效，首要思考的是擘畫產業政策，紓導資金投入實業生產，否則讓資金持續閒置、或者無路可去，一旦流向房市，那麼豪宅、一般住宅市場都將雨露均沾，短期內房價沒有跌價的機會。
利率升至二 利息多百萬
在這個「大升息時代」，產學界對於房市走向看法分歧，而對購屋族來說，最現實的問題在於，「利息變重，該買房還是再等等」？如果不買，只怕房價再往上漲；如果下手買了，又擔心央行升息。
假如購屋族徘徊在「房價上漲」與「升息」之間，難以做決定，不妨可以作簡單試算，便能清楚利弊得失。
假如房屋總價一二五○萬，房貸金額一○○○萬、無寬限期，且房貸為三十年期，在不同房貸利率的情況下，利息負擔如下（見房貸支出與利息負擔表）。
乍看之下，利息負擔頗大，若利率升超過二％以上，三十年累計利息負擔會大增近一百萬元。但這僅是支出的部份，我們也必須把房價增值空間納入考量（見房價上漲增值空間表）。
升息不可怕 房價更關鍵
對比「房貸支出與利息負擔表」、「房價上漲增值空間表」後發現，最可怕並非升息，而是房價上漲。一間總價一二五○萬元的房子，房價只需上漲一五％，即可抵消房貸利率調升至二．五％所增加的總利息支出。
觀察近二十年台灣房價走勢，雖然歷年房價有漲有跌，但大多數縣市平均每年房價漲幅可達一成。換言之，房價上漲帶來的增值空間，不僅抵消增加的利息，屋主還能夠大賺！
因此，購屋族不應糾結於「升息後該不該買房」，您該思考的或許是「房價會不會續漲」。倘若房價不斷上漲，那麼利息負擔只是一碟小菜。
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